土地活用でアパート経営をするなら出口戦略も大事!その理由は?

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所有する土地の活用方法の一つであるアパート建築は、「相続対策」が目的となっていることが多いです。

一方で、近年はアパートの供給量が増え、人口減少が進んできたことから、土地活用で建てるアパートも不動産投資の対象として、日々の「収益性」を重視する傾向が強まってきました。

一時点の資産価値が重視される「相続対策」と、日々の収益性が重視される「不動産投資」は相反する関係にあり、見るべき着眼点と選択が異なります。

相続対策と不動産投資は、一方を重視すると他方が軽視される関係にあり、両者の違いを踏まえてバランス良く対策することが重要です。

そこで、この記事では「土地活用の一つであるアパート経営」について、メリットや相続対策と不動産投資の違いについて解説していきます。
また将来的な売却も視野に入れたアパートの出口戦略についても紹介します。

この記事を読むことで、アパート経営で成功するために知るべき着眼点について分かるようになります。
ぜひ最後までお読みください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1. 土地活用でアパートを建てるメリット

最初に土地活用でアパートを建てるメリットについて確認します。

1-1. 相続税の節税対策となる

アパートは相続税の節税対策となるという点がメリットです。
最近では、税理士の方でも「アパートは相続対策にならない!」といったセンセーショナルなセミナーをする人もいますが、アパートは今も昔も相続対策の王道です。

相続税評価額の計算ルールは昔から変わらないため、現金をアパートのような収益物件に変えれば、昔も今も相続税評価額を減額することが可能だからです。

不動産は、相続時に実際に売却して時価を確かめるわけにはいかないので、あらかじめ評価方法のルールが決まっています。

具体的には土地は相続税路線価、建物は固定資産税評価額を元に相続税評価額が計算されます。
評価ルールの中では、アパートのような他人に貸している状態の物件は、自分がすぐには利用できないため、権利が制約されています。

相続税評価の世界では、権利が制約されているのであれば、その分、価値が落ちるという考え方をします。
アパートのような収益物件は、自分ではすぐに使えない不動産であることから、価値が低いと評価されるのです。

時価が5,000万円くらいのアパートでも相続税評価額としては3,500万円程度で評価されるため、実際よりも少ない資産を持っているとみなされ、相続税が低くなります。

よって、土地活用でアパートを建てると、相続税の節税対策になることは今も変わらないメリットとなっています

1-2. アパートは建てやすい

アパートは規制の面からも、金額の面からも建てやすいというメリットがあります。

土地は、建築可能な用途や建物の高さに法律や条令で制限が設けられています。

例えば、不特定多数が出入りするホテルは閑静な戸建て住宅街に建てることができません。
住宅街で環境を悪化させる建物が建たないのは、エリアによって建てられる用途が決まっているからです。

2階建てアパートに関しては、工業専用地域と呼ばれる用途地域を除く地域であれば、ほとんどの地域で建てられることができるため、規制の面から見ても非常に建てやすいのです。

また、アパート建築は1億円未満でできることが多いため、金額面からしても建てやすくなっています。

アパートだけでなく、土地の上に賃貸マンションやオフィスビルのような収益物件を建てれば相続対策になります。
しかし、賃貸マンションやオフィスビルは建築費が億単位となることも多いため、個人では手が出しにくい領域となります。

アパートは、建築費が手頃なので、個人オーナーにとって建てやすい建物となっています。

1-3. 収益を生む不動産ができる

アパートを建てると収益を生む不動産ができるという点もメリットです。

現金資産に比べ、土地の相続税評価額は時価よりも安いため、土地のままにしておくだけでも既に一定の相続対策になりますが、土地は、何もしなければ収益を生まないばかりでなく、固定資産税のマイナスも発生します。

アパートを建てれば、その土地が相続税の節税をしながら収益を生む資産に変わります。
今までマイナスを発生させていった資産がお金を生み、なおかつ、相続税対策にもなるのですから、アパートには二重のメリットがあるのです。

2. 建築費と収益性を把握する方法

アパートの建築費用の延床面積の坪単価は、概ね以下のような水準です。

木造:坪77万円~97万円
鉄骨造:坪84万円~104万円
鉄筋コンクリート造:坪92万円~120万円

アパートは坪単価だけ知っても延床面積が分からないと総額がいくらになるかわかりません。
延床面積を知るには建築士に設計してもらうことが必要です。

ハウスメーカーには、通常、一級建築士が在籍していますので、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を利用すると無料で建築士が描いた設計図面を受領することができます。

アパート建築プラン請求サイトHOME4U

設計図面に基づき、ハウスメーカーが概算見積額も提示してくれますので、建築費がいくらかかるか知ることも可能です。
また、建物の登録免許税や不動産取得税等の初期費用の概算も出してくれますので、トータル初期コストも把握することができます。

さらに、管理会社へのヒアリングに基づいた収益計画も提示され、竣工後にどれだけの収入が得られるかも具体的に分かります。
具体的な絵や数値が見えてくると、グッとやる気が湧いてきます。

HOME4U 土地活用」では、無料で複数の会社に一括プラン請求できます。

土地活用の一つとしてアパート経営に興味のある方は、HOME4Uを使って建築費と収益性を把握することから始めるようにしてください。

3. アパートを建てて実現する「相続対策」と「不動産投資」の違い

この章では、土地活用でアパートを建てる際の目的である「相続対策」と「不動産投資」で何を注視するべきか、それぞれの違いについて解説します。

3-1. 相続対策で重視されるのは「資産価値」

相続対策とは、被相続人が他界した一時点の資産価値が重視されます。

資産価値である相続税評価額は、土地の相続税路線価や建物の固定資産税評価額によって機械的に決まります。
そのアパートが他界時にどれだけ収益を上げているかは関係ありません。

例えば、相続税評価額が3,000万円のアパートでも、年間600万円稼いでいるアパートもありますが、年間100万円しか稼いでいないアパートもあります。

相続税評価額は時価とは異なるので、収益性は関係ないのです。

ここで、相続対策で重視される相続税評価額の時間変化を見ていきます。
アパート建築をした場合の、相続税評価額の推移のイメージは以下の通りです。

アパートは、収益物件として低い評価額となりますが、借入金も活用されるため、建築時は被相続人の相続税評価額は大きく減額されることが通常です。

借入金はマイナスの現金となるため、借入額がそのまま評価額を下げてくれます。

その後、アパート経営を始めると、借入金の返済は進み、被相続人もアパート収入で現金が増えていきますので、時間とともに相続税評価額は徐々に増えていきます。

被相続人が長生きするほど、相続税評価額は上がっていきますので、相続対策の効果は薄まっていくイメージです。

相続対策だけを考えると、借入金は多ければ多いほど良いことになります。
また、どれだけ稼ぐかは関係ないので、管理方式は収益性が低い家賃保証型サブリースでも構いません

家賃保証型サブリースとは、各戸の入居状況に関わらず、賃料は固定される転貸方式の管理です。
満室想定賃料の83%程度が建物オーナーの収入となります。

借入金が多く、収益性は低くても、相続税評価額が低ければ相続対策はきちんとできているのです。

3-2. 不動産投資で重視されるのは収益性

一方で、不動産投資で重視されるのは日々の収益性です。
収益性は相続対策効果とは真反対の動きをしていきます。

アパートは新築時には満室で最も収益性が高く、その後、築年数が経過すると空室が増え、家賃は下がり、修繕費は増えるため収益性が徐々に下がっていくことが一般的です。

アパート建築をした場合の、収益性の推移は以下のようなイメージとなります。

収益性を考えれば、借入金の返済額は少ない方がキャッシュフローは良くなります。
キャッシュフローを向上させるには、建築当初の自己資金を増やし、借入金を極力減らすことが必要です。

また、収益力を上げるには空室リスクを取ってでも収益性の高い管理方式を選択することも必要となってきます。

例えば、パススルー型サブリースという管理方式では、入居している賃料の95%程度が建物オーナーの収入となります。

パススルー型サブリースとは、各戸の入居状況によって賃料が変動する転貸方式の管理です。
アパート経営で収益性を上げていくには、借入金を少なくし、収益性の高い管理方式を選択する必要があるのです。

このように、相続対策とアパート経営では、借入金の借り方や管理方式の選択の方向性が異なります。

アパートでは、相続対策を追求し過ぎると収益性が悪化し、収益性を追求し過ぎると相続対策の効果が薄まるという性質があります。

相続税評価額を下げつつ、収入も上げるには、バランスを考えて借入金や管理方式を選択する必要があるのです。

4. 土地活用でアパートを建てるなら、出口戦略を見据えることが大事!

アパート経営における出口とは、「売却」のことです。
この章では、将来的な売却を見据えた注意点について解説します。

4-1. 売却額は土地価格も含んでいることを理解しておく

土地活用でアパートを建築し、将来売却するようなことがある場合、売却額は土地価格も含むことを理解しておくことが必要です。

アパートのような収益物件の売却価格は、収益価格(家賃から費用を差し引いた純収益を利回りで割って求めた価格)で取引されます。

収益価格は土地価格と建物価格を含む価格です。

郊外のアパートは収益性が低く、かつ、投資家が要求する利回りが大きいため、収益価格は安くなります。

例えば、6,000万円で建てたアパートを売却しようとしたら、収益価格が6,000万円にしかならなかったということが良くあります。
この場合、土地についてはタダで売るようなものです。

郊外のアパートでは、収益価格が建物投資額と元々の土地価格を合計した金額まで伸びないことが多いため、アパートを売却すると大きく損をすることが多いのです。

よって、アパートは原則として売却しないつもりで建てるというのが適切であるといえます。
つまり、売却すると損をすることが多いので、売却は前提としない方が良いということです。

ただし、万が一の場合、例外的に売却することもあるため、極力損をしないようにアパートを建てることが良い対応となります。

売却時の損を最小限にするには、アパートができるだけ高く売れることも必要条件です。
アパートの時価は収益価格で決定されるため、売却価格を上げるには収益性が高いことが必要となります。

そのため、高い価格での売却を目指すことは、収益性を高めることと同じです。

アパート経営で収益性を高めることを意識していけば、自然と高い価格で売る出口戦略も行っているということになります。

4-2. 適切な建築費で建てる

アパートの売却時になるべく損をしないようにするには、無駄な建築費をできるだけ抑えた適正な建築費で建てることも必要となります。
建物投資額が最小限に抑えられていれば、売却時の損も最小化することができるからです。

相続対策の観点からすると、借入金は大きい方が良いため、建築費は高い方がメリットはあります。
しかしながら、売却を考慮すれば、建築費は抑えられていることの方が重要なのです。

4-3. 適切な管理方式を選択する

売却価格を高めるには、収益性を向上させる必要がありますので、適切な管理方式を選択することが必要です。

家賃保証型サブリースを選択すれば、収益性が低くなりますので、収益価格は落ちます。
その結果、売却では大きく損をすることになり、出口戦略としては好ましくありません。

収益性を上げるには、パススルー型サブリースか、管理委託を選択することになります。
管理委託とは、管理会社に管理を委託する管理形式です。

管理委託も、管理委託料は入居賃料の5%程度ですので、パススルー型サブリースと収益性は同じです。

「アパート経営で収益性を高める」ことと、「売却で損を最小化する出口戦略」は方向性が同じです。
将来、売却の可能性もある場合には、収益性の高い管理方式を選択するようにしてください。

4-4. 自己資金でオーバーローンリスクを減らす

売却で損を最小化するためには、自己資金を増やしオーバーローンリスクを減らすことが重要です。
オーバーローンとは、売却時のローン残債が売却額よりも高いことを指します。

オーバーローンを防ぐには、借入金を減らすことが必要です。
借入金を減らすことは、相続対策としては効果を薄めますが、売却で損を最小化する出口戦略としては効果を高めます。

望ましい出口戦略を実現するためには、相続対策とは逆の方向性の対策が必要です。
一方で、収益性を高めることと望ましい出口戦略を実現することは、同じ方向性の対策が必要となります。

収益性を高めていけば、出口戦略は自然と良い方向に向かうと理解しておけば大丈夫です。

まとめ

いかがでしたか。
土地活用のアパートについて解説してきました。

アパートの土地活用には、「相続税の節税対策となる」、「建てやすい」、「収益を生む不動産ができる」といったメリットがありました。
アパートの建築費と収益性を把握するなら「HOME4U 土地活用」がおススメです。

一時点の資産価値を重視する相続対策と日々の収益性を重視する不動産投資では、相反する対策が必要となってきます。

借入金の額や管理方式の選択は、出口戦略も考慮しながら、資産価値と収益性のバランスも踏まえた上で、決定するようにしてください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
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