これでカンペキ!アパートの相続税対策と相続後に検討すべき3つのこと

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アパート経営は、相続税対策として効果が大きいことが知られています。

そのため、相続させる立場の人(=被相続人・親など)が将来を見越してアパートを新築で建てていたり、中古のアパートを購入しているということも少なくありません。

この記事では、アパートの相続税評価額のしくみと、相続が発生したときの手続きについてわかりやすく解説します。

相続したら必要な手続きには期限があるものも多く、時間的な余裕が意外とありません。
大変なときですが、期限の短いものから確実に進めていく必要があります。

なお、アパート経営は相続税対策に有利とはいえ、どんなアパートでも、相続する人(=相続人・配偶者や子など)にとって相続したい不動産になるとは限りません。

実際には、老朽化して空室の多い物件を相続し、アパート経営に慣れていない子どもにとって悩みの種になってしまうケースも多いものです。
そのような悩みを残さないためには、老朽化したアパートは建て替えを検討することをおすすめします。

築年数が浅いほうが経営しやすいだけでなく、アパートローンによる借入効果を使って節税効果をさらに大きくすることも可能です。

また、実際にアパートを相続したら、なんとなく現状のまま引き継いでいくのではなく、今がベストの状態なのかしっかり見極めて、収益を最大化することが大切です。

検討したいのは、「管理会社の変更」「建て替え」「売却」という3つの視点です。
ぜひ最後までお読みいただき、アパートの相続を成功させるためお役立てください。

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1. アパートの相続税評価額と節税対策

まずは気になるアパートの相続税について解説します。

1-1. 相続税の課税対象になる人は?

アパートを相続したからといって、必ず相続税がかかるわけではありません。
相続する財産の総額が、「基礎控除額」を超える場合に、相続税の課税対象になります。

基礎控除額 = 3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

例えば法定相続人が3人の場合は、相続財産の総額が4,800万円を超える場合に相続税の課税対象となるため、税務署に申告が必要です。
4,800万円以下なら相続税の申告自体が必要ありません。

相続財産(遺産)の合計額を計算するには、現金や預金、株式、不動産などの資産の総額を加算し、借入額を差し引きます。

このとき、現金や預金は額面通りですし、株式は時価で評価します。
ところが不動産は時価で評価するのではなく、税務署の定めた一定の「相続税評価額」で評価されます。

不動産の「相続税評価額」は、「時価」よりも安く評価されるしくみになっています。
そのため、賃貸アパートを相続すると、税金の面で大変有利です。

1-2. アパートの相続税評価額

アパートの相続税評価額は、土地と建物をそれぞれ分けて計算します。

(1) 土地の相続税評価額

アパートの敷地部分の相続税評価額を概算するには、次の3つの方法があります。

だいたいの時価がわかるとき

相続税評価額 = 時価の80%×80%前後

固定資産税評価額がわかるとき

相続税評価額 = 固定資産税評価額÷70%×80%×80%前後

固定資産税評価額は、毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」か、市区町村役場で取得する「固定資産税評価証明書」で確認できます。

時価も固定資産税評価額も不明なとき

相続税評価額=相続税路線価×面積×80%前後

相続税路線価は、国税庁のホームページで調べられます。

参考:国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

上記の計算式で「80%前後」となっている部分は、「貸家建付地」の割引で、地域によって多少異なります。
さらに、「小規模宅地の特例」という優遇制度を適用して200平米まで50%減額できることもあります。

「小規模宅地の特例」について詳しくはこちらのページをご参照ください。

参考:国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例

(2) 建物の相続税評価額

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。
この評価額に70%をかけたものがアパートの建物の評価額になります(エリアや賃貸状況によって多少異なる場合があります)。

1-3. アパートを使った相続税対策のポイントは「団信」

アパートは上記のとおり、相続税評価額が時価より安くなるしくみになっています。
相続税の節税効果をさらに大きくしたい場合には、アパートローンをうまく活用することがポイントです。

アパートローン残高が残っていれば、遺産の総額から借入額をマイナスしたものが相続税評価額になるので節税効果がさらに大きくなります。
例えば、現金や不動産の評価額の総額が1億円、アパートローン3,000万円なら、相続税評価額は7,000万円まで抑えられます。

ただし、アパートローンを借り入れたときに「団体信用生命保険(団信)」を契約している場合には、オーナーが亡くなったときに保険金が下りてローンが返済されます。
そうすると、遺産の総額から借入額をマイナスすることができなくなります。

アパートローンを使って相続財産を大きく圧縮したい場合には、団信は付けないほうが有利です。
アパートを建てるときは、節税対策も考慮の上、団信を付けるかどうか判断することをおすすめします。

築年数が相当建ったアパートを保有していて、アパートローンの返済が終わっているときには、場合によっては建て替えて新たなローンの借り入れを発生させることが相続税対策のために有利になる可能性もあります。

2. アパートを相続したときの手続き

アパートを相続したら必要な手続きを5ステップで解説します。

【ステップ1】 銀行と管理会社へ連絡
【ステップ2】 相続財産と相続人を確認して分け方を決める(3ヶ月以内を推奨)
【ステップ3】 準確定申告(4ヶ月以内)
【ステップ4】 相続登記
【ステップ5】 相続税の申告(10ヶ月以内)

2-1. 【ステップ1】銀行と管理会社へ連絡

相続が発生したことを銀行に連絡すると、故人の名義の口座が凍結され、基本的に入出金ができなくなります(葬儀費用等の仮払いは可能)。
相続人の一人が勝手に預金を引き出してしまうおそれがあるときは、できるだけ早く銀行に連絡してください。

ただし、口座が凍結されると、振込も受付されなくなるため、入居者に迷惑がかかります。
銀行によっては、家賃の入金だけ特例的に受け入れてもらえる場合もあるため、銀行に相談してみてください。

アパートの管理会社にも相続の発生を伝えて、入居者への連絡方法を相談しておきます。
遺産分割に時間がかかりそうなときは、相続人の代表者名義で不動産管理用の口座を作成し、その口座に家賃を振り込んでもらう方法もあります。

なお、相続開始から遺産分割が確定するまでの家賃収入は、相続人全員の共有となります。
新たなオーナーとして正式に家賃を受け取るためには、このあとご説明する遺産分割や相続登記の手続きをできるだけ早く進めていくことが大切です。

2-2. 【ステップ2】相続財産と相続人を確認して分け方を決める(3ヶ月以内を推奨)

遺言の有無を調べ、相続財産を確認し、相続人を確定します。

(1) 遺言書を探す

遺言書が見つかったら、開封には注意してください。
公正証書遺言」以外の遺言書(自筆証書遺言など)は、勝手に開封することはできず、所定の手続きを行って裁判所で開封する必要があります。

(2) 相続財産を洗い出す

現金、預金、不動産、株式など、相続財産のすべてをリストアップします。
住宅ローン、アパートローン、無担保ローンなどの借入金についてもしっかりと調べます。

プラスの財産の総額よりも、借入金(マイナスの財産)のほうが多い可能性があるときは、「相続放棄」を行うか「限定承認」を検討します。

「相続放棄」は相続をすべて拒絶する方法で、「限定承認」はプラスの財産を限度としてマイナスの財産も相続する方法です。
「相続放棄」や「限定承認」を行う場合には、相続発生から3ヶ月以内に手続きを行う必要があるので、早めに確認することが大切です。

土地活用プラス コラム “生前に遺産リスト(財産目録)を用意しておくと死後恨まれない!?”

遺産の調査・相続財産の洗い出しは、残された家族にとっては大変なこと。
手続きが必要な場合は3か月以内というデッドラインもあり、悲しみに暮れている家族にとってはかなりの負担になりかねません。

遺産すべてを全部調べきれない可能性もあり、場合によっては損をしてしまうかもしれません。

遺産になりうるものがいろいろある、もしくは家族にきちんと伝えていないという方は、終活の一環として事前に整理してリスト化しておくことをお勧めいたします。

プラスの財産(不動産や動産など)はもちろん、マイナスの財産(借入金など)についても情報が必要です。

遺言書を用意するかどうかは被相続人の判断になりますが、法改正による緩和で、パソコンやワープロなどで「財産目録」を作成することが可能になり、以前に比べ自筆証書遺言の作成が楽になりました。

「財産目録」の書式は自由で、インターネットで検索するとサンプルやひな形がたくさん出てきます。
ただし、遺言書の別紙目録として機能させるためには、財産目録の各ページに署名押印が必要です。

遺言書を用意しない場合でも、遺産のリストを作成しておくことで、相続人に負担をかけずに相続を進めてもらうことが可能になります。

アパートを相続させる予定のある方は、ぜひ今からその他の資産整理とともに遺産リスト(財産目録)の準備を進めてみてはいかがでしょうか。

詳しくは、法務省の下記ページをご参照ください。

参考:法務省「自筆証書遺言に関するルールが変わります。

(3) 相続人を確定する

相続人を確定するためには、故人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を全て取り寄せして、配偶者や子の有無を調べます

引っ越しなどによって本籍を異動している場合には、それぞれの市区町村から戸籍謄本を取り寄せます。
戸籍謄本は銀行預金の手続きや、この後の相続登記などでも使います。

(4) 遺産の分け方を決める

遺言書がない場合には、遺産の分け方について相続人全員で話し合って決めます。
「法定相続分」と異なる割合で分ける場合には、「遺産分割協議書」を作成して客観的な証拠を残します。

兄弟など複数の相続人がいる場合、遺産分割の方法は、いくつかあります。
現物分割、共有、代償分割、換価分割についてご説明します。

現物分割する

遺産としてアパート以外の資産があれば、「兄がアパート、弟が現金」というように分けられます。
ただし、アパートは時価がわかりにくいので、アパートをもらった人ともらわなかった人で不公平感が生じやすいという問題もあります。

共有にする

共有は「兄と弟でそれぞれ持分2分の1ずつ」というように、複数の人で所有する方法です。
アパートを共有しておくと、家賃収入や経費を平等に分けたり、大きな修繕を行う際の判断などに誰が責任を持つかといった問題が生じます。

共有不動産は売却する際に全員の同意が必要になり、将来関係する人が増えるとますます大変になるので、基本的におすすめしません

代償分割する

例えば兄が6千万円相当のアパートをもらって、弟に3千万円を支払うといった方法です。

この代償分割では、資金力が必要になる点がネックです。
また、アパートは時価がわかりにくいので、不公平感が生じやすいです。

換価分割する

換価分割は、アパートを売って換金してから分ける方法です。
この方法なら不公平感が生まれにくく、確実に財産を分けることができます

2-3. 【ステップ3】準確定申告(4ヶ月以内)

亡くなった人が個人事業としてアパート経営をしていた場合、1年分の所得について翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をしているはずです。

そのような人が亡くなったときには、通常の確定申告時期ではなく、亡くなってから4ヶ月以内に、故人の代わりに確定申告(準確定申告)を行う必要があります。

2-4. 【ステップ4】相続登記

相続登記とは

土地や建物は、法務局に面積や所有者などの情報が登録されています。
これを登記簿謄本(登記事項証明書)と言います。

所有者が亡くなったら、この登記上の所有者を変更する名義変更手続きが必要となり、これを「相続登記」と呼びます

相続登記には法律上の期限はありませんが、できるだけ早めに行うことをおすすめします。
登記簿上の所有者が正式に変わらないと、家賃の支払いに不安を持つ入居者もいるかもしれません。

また、相続登記が終わらないと、アパートを売却することなどもできません。
さらには、時間が経つと関係者が増えて手続きが余計に面倒になったり、他の相続人が勝手に売ろうとするといったトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

相続登記の方法

相続登記を行うには、遺産分割協議書、戸籍謄本、印鑑証明書などの必要書類を揃えて、自分で法務局に行って手続きを行うことも可能です。

ただし、「登記申請書」という書類を作成しなければならないので、手間がかかります。

時間がない場合や専門的な手続きに不安があるときは、司法書士に依頼すれば、登記簿謄本の取得から登記申請まで全て依頼できます。

司法書士に依頼する場合には、相続人の委任状と印鑑証明書だけ準備すればいいので、手間がかかりません。
司法書士の報酬は、アパート1ヶ所であれば5~10万円くらいです。

2-5. 【ステップ5】相続税の申告(10ヶ月以内)

相続する財産の総額が、「基礎控除額」を超える場合は相続税を申告し、納税します

相続税の申告書類はかなりのボリュームになるため、早めに税理士等に依頼するなどして準備してください。
申告期限である10ヶ月を過ぎると延滞税がかかります。

3. アパートを相続した場合に検討する3つのことと相談先

相続したアパートでは、老朽化が進んでいる・空室が多い・管理状態が悪い、といった何らかの問題を抱えていることが珍しくありません。

アパートを相続したら、そのままの流れで「なんとなく」経営していくのではなく、現状のままでよいのかどうか一度立ち止まって検討することをおすすめします。

検討したいのは、「管理会社の見直し」「建て替えの検討」「売却の検討」の3つです。
詳しくみていきましょう。

3-1. 管理会社の見直しを検討

相続したアパートが古くから付き合いのある不動産会社に管理を依頼しており、あまり熱心に管理されていないケースは意外と多いです。

管理会社を変えただけで、空室がスムーズに埋まったり、これまで相場よりも安すぎる水準で入居させていたことに気づくこともあります。

そもそもアパートの管理業務には、「空室が出たときの募集・契約業務」と、「建物のメンテナンス業務」があります。
空室募集等の入居管理は、収益性に直結します。

また、アパートの清掃や補修等は入居者の住み心地に影響し、定着率を左右します。
それだけでなく、計画的なメンテナンスの有無が建物寿命を左右します。

壁のひび割れなどを見逃してしまって、適切な時期に防水処理を行うように提案してもらえなければ、建物内部に浸水して建物寿命が縮まるかもしれません。

今まで管理会社に頼まずに自主管理していたケースでは、そのまま自分で管理していくのがベストかどうか検討してください。
計画的に適切なメンテナンスを実施できるでしょうか。

また、入居者からのクレームや相談にいつでも対応できるようにしておかなければならないことにストレスを感じるかもしれません。

相続をきっかけに初めてアパート経営を始める場合でも、優良な管理会社の力を借りれば、それほど苦労なく賃貸経営が可能です。

管理会社の見直しを検討するときには、いくつかの管理会社に相談し、具体的な管理業務の範囲と管理手数料をじっくりと比較検討してください。

賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」を利用すると、所在地に対応した良心的な管理会社を見つけて、管理内容や手数料等を比較してから選ぶことができます。

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3-2. 建て替えの検討

アパートが老朽化し、空室が増えているなら建て替えについて検討するタイミングです。
アパートは10~15年ごとに屋根の防水処理、外壁塗装などの「大規模修繕」が必要になります。

直近でこれらを行った時期について記録を確認し、次に大きな修繕費が発生する時期がいつなのかも建て替えを検討する上で重要な情報です。

建て替えをすれば、賃料が新築の水準に上がり、空室が埋まるだけでなく、大規模修繕費もしばらく発生しません。

建て替えるときは、またすぐに入居者が集まらなくなるようなアパートではなく、長期的に競争力を維持できるアパートを建てたいもの。

でも、「どんなアパートに建て替えればいいのか、どのメーカーを選べばいいのか判断するのが難しい」と悩まれる方も多いと思います。

そんなときは、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を利用すると、簡単な入力をするだけで、複数の実績豊富な大手ハウスメーカーや建築会社から建築プランの提案を受けられます。

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複数企業の各提案を比較検討してみると、建築費の違いや建物プランの違いがはっきりと見えてきて、自分に合ったものを選びやすくなるので、できるだけたくさんの企業にプラン請求してみることをお勧めいたします。

建て替えた際にどれくらい収益性が向上するのか、といった建て替えの可否を判断するためにも、収支プランの提案を受けると有用です。

また、駐車場、トランクルームなど、アパート以外の土地活用に変えることも同時に相談して比較検討することも可能です。

建て替えについては、こちらの記事で詳しくご紹介しています。

アパート建て替えVS大規模リフォーム!建築費・退去・取壊費用を解説

3-3. 売却の検討

相続したアパートはそのまま持ち続けなければいけないわけではないので、次のような場合には売却をおすすめします。

  • どう考えてもアパートには向いていない立地で、賃貸人が集まらない
  • 将来の修繕費の負担が心配

このような場合は、アパートを売却して利便性の高い場所の築浅マンションに買い替えるなど、資産の形を変えて有効活用したほうが満足度は高いかもしれません。

1棟のアパートの売却では、需要者が限られています。
そのため、売却する際は投資用物件の売買に慣れた不動産会社を見つけることが大切です。

仲介を依頼する不動産会社しだいで売却価格には大きな差が出ることがあります。

アパートを売却するときは、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用すると、アパートなどの投資用物件の売却も得意とする複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼できます。

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査定結果を見て、コンサルティング能力を比較し、高く売ってくれる不動産会社を見つけることがポイントです。

まとめ

それではおさらいです。
遺産の総額が「基礎控除額」を超えるときに、相続税は課税されます。

アパートは相続税評価額が安めになりますし、アパートローンを活用して大きく評価額を圧縮することもできるので、相続税対策として大変有利です。

アパートを相続したら、銀行や管理会社へ連絡が必要です。
すべての遺産と相続人を調べ、分け方を決めたら、登記の名義変更である「相続登記」を行います。

そのほか、「準確定申告」や相続税の申告も必要になる場合があります。

アパートを相続したときには、この機会に、「管理会社の見直し」「建て替え」「売却」の3つについて検討することをおすすめします。

遺された大切な財産を最高の形で生かしたいものですね。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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