アパート経営資金はどのくらい必要?資金ゼロは実はNG?

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アパート経営を始めるにあたって、どのくらいの資金が必要になるのかご存じでしょうか。また、どのような手段を取れば、その資金を調達することができるでしょうか。本記事では、アパート経営における資金調達について悩まれている方に、具体的な調達方法や必要な金額について解説していきます。

本記事を読むことで、アパート経営資金の調達方法や、アパート経営を始める際の初期費用の計算方法を知ることができ、アパート経営を成功させるヒントを得られますので、最後までご覧ください。

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1. アパート経営にかかる費用の内訳

アパート経営に必要な資金の見積もりには、まずどのくらいの費用がかかるかを知っておくことが大切です。
ここでは、アパート経営にかかる費用について、アパート建築費と諸経費それぞれ、いくらかかるか見ていきたいと思います。

1-1. アパート建築費

まず、アパートの建築費用について見ていきましょう。

アパート建築費用は、実際にはどのような間取りにするか、どんな設備にするかによって個別に変わりますが、構造ごとに大まかな相場を掴むことができます。

価格帯 相場
木造 77~97万円 87万円
鉄骨造 84~104万円 94万円
RC造 92~120万円 92万円

例えば、木造アパートで延床面積が100坪であれば、価格帯としては7,700万円~9,700万円、相場は8,700万円となります。

1-2. 諸経費

アパート経営を始めるには各種諸経費を準備しておかなければなりません。
一般的にアパート経営で必要とされる諸経費には以下のようなものがあります。

  • 整地費用
  • 火災保険手数料
  • 登記費用
  • 不動産取得税

1-2-1. 整地費用

土地にアスファルトや段差があったり、草や木が生い茂ったりしている場合には、整地する必要があります。
整地費用の相場は土地の状況により異なりますが、おおむね500円~600円/平方メートル程度を見ておくとよいでしょう。

1-2-2. 火災保険手数料

次に、火災保険手数料はどのエリアで、どんな保険会社、プランに加入するかによって異なりますが、損保ジャパン日本興亜の「クイック試算」で、東京都の300平方メートルの築10年マンション、5,280万円を条件とすると、標準プランで86,380円/月(地震保険込み)となっています。

※参考:損保ジャパン日本興亜 1分でできる保険料クイック試算

1-2-3.登記費用

また、アパートを建てると建物の保存登記をする必要があり、またアパートローンを組むのであれば抵当権設定登記等の必要があります。
登記する際には登録免許税を支払う必要があり、それぞれ税率は以下のようになっています。

  • 保存登記:固定資産税評価額×1.5%(新築建物)
  • 抵当権設定登記:債権価格×1%

例えば8,000万円の新築アパートで、固定資産税評価額が5,600万円、債権価格(アパートローン借入額)が8,000万円だった場合、保存登記の登録免許税として5,600万円×1.5%=84万円、抵当権設定登記費用として8,000万円×1%=80万円の費用が必要となります。

なお、上記登記を司法書士に代行してもらう場合、上記費用とは別に司法書士報酬も支払う必要があります。

1-2-4. 不動産取得税

最後に、アパート新築時には不動産取得税を納める必要があります。
不動産取得税は固定資産税評価額×3%で計算することができます。

※参考:東京都主税局 不動産取得税

例えば、固定資産税評価額が5,600万円だった場合、納税額は180万円になります。
なお、延床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下であれば、固定資産税評価額から1,200万円分控除できる特例があります。
仮に上記と同じく固定資産税評価額が5,600万円で、延床面積が200平方メートルの場合、5,600万円―1,200万円×3%=144万円とすることができます。

※参考:東京都主税局 軽減制度

諸経費項目 相場や税率
整地費用 500~600円/平方メートル
火災保険手数料
登記費用 保存登記:固定資産税評価額×1.5%(新築建物)
抵当権設定登記:債権価格×1%
不動産取得税 固定資産税評価額×3%

2. アパート経営の資金調達方法

アパート経営に必要な費用を確認したら、どのようにしてその費用を用意するかを考えなければなりません。
もちろん、全て自分で貯蓄して支払ってもよいのですが、アパート建築費用と諸経費を合わせて数千万円を貯める必要があると考えると、あまり現実的ではありません。

2-1. アパートローンで資金調達する

そこで利用したいのがアパートローンです。
アパートローンとは、賃貸アパートやマンションなどの購入の際に利用でき、購入する対象の不動産(アパート)を担保に融資を受けることができるものです。

購入対象の不動産を担保として提供する代表的なローンに住宅ローンがありますが、住宅ローンは基本的に自分が住む家の購入にしか利用できません。
アパートローンは、住宅ローンと比較すると金利が高く、審査が厳しいなどの制約が設けられています。
しかし、不動産投資の場合、経営次第ではありますが、アパートローンの返済分は毎月の家賃収入から補うことができるため、収支計画をきちんと組んでいれば、心配はありません。

3. アパート経営に必要な資金の考え方


アパート経営には、アパートローンで借り入れる分以外の初期費用が必要となります。これがアパート経営に必要な資金となります。これから解説していきます。

3-1. アパートローンでは、建物価格の1~2割の初期費用を準備する

アパートローンでどのくらいの金額が借りられるかについては、どんな物件を購入するか、どの金融機関を利用するかによって異なりますが、原則として建物本体部分のみの融資で、また建物本体部分について9割程度の融資となることが多いです。

例えば8,000万円のアパートを新築し、諸費用として500万円ほどかかることを想定すると、アパートローンで借り入れできるのが7,200万円、初期費用として必要な額が1,300万円と、おおよそアパートの新築価格の1割~2割程度の初期費用が必要となります。

3-2. 家賃収入などのキャッシュフローから必要な資金を計算

訪問査定の前にあわてて掃除をしても査定額にはさほど影響がありません。
不動産会社が訪問時に見るのは、建物それ自体の傷み具合やグレード、日当たり、間取り、共用部分の設備、立地、周辺環境などです。
表面的なホコリなど、売却前のクリーニングで解消できる部分については査定額に反映されないので、掃除は気にする必要はありません。

なお、マンションの売り出し後に購入希望者が見学に来ることを「内覧」と呼びますが、内覧までには徹底的に掃除や整理整頓をしておく必要があります。
散らかりすぎて見せられない部屋などがあると、成約する可能性は限りなく低くなるので、売却を決めたその日から不用品の処分をスタートしましょう。

先述の通り、一般的な金融機関でアパートローンを利用する場合、建物価格の1割~2割程度の初期費用が必要となります。

ただし、2割といわず初期費用を多く用意できれば、それだけ借入額を少なくすることができ、経営が楽になります。
アパートローンの返済は、アパートの家賃収入から行うのが一般的なため、まずは家賃収入がいくらになるのか、借入額を決める前に把握しておくとよいでしょう。
それでは、家賃収入の見積もり方について順を追ってご説明します。

Step1.坪数からアパートの間取りや部屋数を見積もる

まず、アパートの坪数や間取りから部屋数を見積もります。

例えば、カップルや子ども1人程度のファミリー向けに2DKの部屋をつくる場合、1部屋あたり10坪~12坪程度と考え、100坪の建物であれば8部屋~10部屋を設置できる計算となります。

シングル向けに1Rアパートを建てるのであれば、もう少し部屋数を増やすことができるでしょう。

一方、ファミリー向けに2LDK~3LDKの部屋を設けるのであれば部屋数は少なくなります。

Step2.間取りから近隣の類似物件の家賃相場を調べる

次に、間取りから近隣類似物件の家賃相場を賃貸物件ポータルサイトなどで調べます。
例えば、10坪、2DK程度の部屋に絞った場合の家賃相場を数件調べ、そこから家賃の平均価格を算出します。

Step3.アパート全体の家賃収入を見積もる

最後に、調べた家賃相場からアパート全体の家賃収入を見積もります。
10坪2DK、9室のアパートで1室あたり7万円/月を想定するのであれば、全体の満室時想定家賃は7万円×9室=63万円となります。

3-3. 家賃収入からローン返済額を算出しよう

家賃収入の額がわかったら、その家賃から返済額を決めます。
先ほど計算した額はあくまでも満室時想定の家賃であるのに加え、アパートは築年数がたつと家賃の値下げも検討していかなければなりません。
こうしたことから、少なくともローン返済額は家賃収入総額の5割程度以下に抑えることを目指してください。

ここでは、63万円×5割=31.5万円が、毎月のローン返済額となります。

3-4. ローン返済額から初期費用を算出しよう

最後に、ローン返済額から初期費用を算出します。
例えば、前章の例で算出された31.4万円の毎月返済額だと、借入金利2%、借入期間20年で融資を受ける場合、借入額は6,200万円となります。
ここでは、8,000万円のアパート建築を想定していますから、諸経費500万円と合わせて8,500万円に対し、返済比率50%となる借入額は6,200万円ですから、差額の2,300万円を初期費用、つまりアパート経営資金として用意しなければならない計算となります。

もしくは、「借入期間を長くする」ことや「金利を低くする」ことで毎月の返済額を少なくすることができます。
実際には、初めての取引で金利を低くすることは難しいので、借入金利を30年とした場合で計算してみると、8,000万円を借り入れしても毎月返済額は29.6万円となり、返済比率50%を切ることになります。
ただし、こちらのケースでもアパート建築費用の1割程度は初期費用を用意することを求められることが多いため、諸経費500万円と合わせて1,300万円が必要となるでしょう。

このように、アパートローンの金利、借入期間をいくつかのパターンでつくり、シミュレーションを繰り返して、アパート経営の初期費用の相場感覚をつかんでいきます。

4. 資金・初期費用ゼロでもアパート経営はできる?

前章で解説したとおり、アパート建築には結構な金額の初期費用が必要です。

しかし、アパート投資に関する広告など見てみると、「初期費用ゼロでも始められる」といった言葉を見ることがありますが、これは本当なのでしょうか?

これは、建てるアパートや立地にもよりますが、特に土地オーナーの方がアパートを新築する場合、初期費用ゼロでアパート経営を始められることもあります。
ただし、近年ではアパートローンの審査が厳しくなっており、建築費満額のローン審査は厳しくなっています。

また、初期費用を多く用意できればそれだけローン返済額が小さくなり、毎月の経営がやりやすくなることから、繰り返しになりますが、基本的には建築費用の1割~2割程度は自己資金で用意することをおすすめします。

5. 経営資金も相談できる、アパート建築会社の見つけ方. 早めに査定を受けること

ここまで、アパートの建築費用や諸経費について見てきましたが、特に新築の場合ですと、部屋の大きさや建築費用などを全て仮定で計画を立てていくことになります。
例えば、建築費用8,000万円程度の見込みで動いていたのに、その見積もりでは周辺の競合物件と比べて住宅設備が見劣りしてしまうケースや、アパートの建築が始まってから追加で費用が発生するケースもあります。
こうしたことは、土地オーナー一人ではなかなか気づけるものではありません。
このため、資金のことまで相談できる、実績豊富なアパート建築会社を見つけることが重要です。

5-1. アパート経営の資金面も相談できる企業を見つけよう

アパート経営のパートナーを探す際には、資金調達のことも相談できる企業かどうかを一つの判断基準とするとよいでしょう。
HOME4U(ホームフォーユー) 土地活用」であれば、厳選された土地活用専門企業の紹介を受けることができ、アパート建築の初期費用や資金調達についてもしっかりとしたアドバイスを受けることができます。
また、「HOME4U 土地活用」では、一流企業はほぼ提携しており、それらの大手企業と提携している金融機関から優先的に良い条件で融資を受けられるケースもあります。
金融機関としても、自社と提携していて信頼のおける企業が担当するのであれば、安心して融資できると判断されるのです。

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こうした情報を、お一人で見つけていくのは困難なことです。
HOME4U 土地活用」を利用して、資金面について実践的なアドバイスを受けながら、少しでも良い条件でアパート経営を始めることを目指してください。

まとめ

アパート経営の資金について、必要資金の相場や、間取り・家賃相場から初期費用を求める方法、初期費用ゼロでアパート経営を始めることはあまりおすすめできない理由などについてお伝えしました。

アパート経営は、最初にどんな物件を、どんな条件で取得するかで、経営がうまくいくかどうかがほとんど決まります。
多くの不動産投資家が日々、少しでも良い条件でアパートを取得できるよう、さまざまな工夫を凝らしています。
HOME4U 土地活用」を利用すれば、初期費用の考え方や融資条件など、最初の難しい部分を乗り越えるのに役立てられます。

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本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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