アパートの法定耐用年数と減価償却費とは?建物の寿命との違いも解説

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所有する土地にアパート建築を検討している中で、「法定耐用年数」という用語を耳にする機会が多くなっているでしょう。「耐用年数」という単語から、建物の耐久性を意味していると思われることが多くありますが、実は、建物の「耐久性」とは全く別の意味で使われる用語です。

この記事では、アパートの法定耐用年数の考え方について知りたい方に向けて、構造別の耐用年数や、耐用年数を決めるときの減価償却の考え方とローンとの関係性などについて詳しく解説していきます。
アパートの家賃収入をできるだけ長期間にわたって得るためには、建物の法定耐用年数についてある程度の知識を持ち、実際の建物の「耐久性=寿命」も長持ちさせるようにメンテナンスを維持することが大切です。
建築計画からメンテナンスまで、総合的にアパート経営についてのアドバイスが期待できる建築会社に依頼することが、重要なポイントになるでしょう。

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1.耐用年数とは

「建物の法定耐用年数」と、一般的な単なる「建物の寿命」とは全く別の意味を持ちます。では、法定耐用年数とはどのようなものなのか確認していきましょう。

1-1.法定耐用年数について

法定耐用年数とは、資産として扱われるものに対し税法上で決められた経済的耐用年数です。建物や車の他、什器や備品などで耐用年数が定められています。法定耐用年数は減価償却を行う際に取り扱われるものであり、1年間に経費として計上できる金額を計算するために用います。法定耐用年数=減価償却年数となるわけです。法定耐用年数は減価償却以外にも、金融機関からの融資の際にも影響を受ける場合があります。

1-2. 「建物の寿命」との違い

法定耐用年数は、税法上の減価償却を算出する際に必要になるものであり、「建物の寿命」をあらわすものではありません。実際に、法定耐用年数を経過しても、すぐに建て替えが必要になることは少ないでしょう。混同されやすいですが、「法定耐用年数」=「建物の寿命」ではないことがポイントです。

1-3.構造別の法定耐用年数

建物は構造別に法定耐用年数が定められています。アパートのような住宅建築物の法定耐用年数は次の表の通りです。

構造・用途 法定耐用年数
木造モルタル造 22年
鉄筋コンクリート造 47年
鉄骨造で4ミリメートルを超えるもの 34年
鉄骨造で3ミリメートルを超え4ミリメートル以下のもの 27年
鉄骨造で3ミリメートル以下のもの 19年

出典:国税庁 平成30年分耐用年数(建物/建物付属設備)

木造モルタル造の耐用年数は22年、アパート・マンションに多い鉄骨造は19年~34年、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年となっています。

なお、法定耐用年数とは別に、実際の建物寿命といえる耐用年数の目安は、木造で50~60年、鉄筋造で55~75年、鉄筋コンクリート造で100年といわれています。

2.法定耐用年数と減価償却費

法定耐用年数は減価償却費を計上する際に必要なものですが、具体的に減価償却とは何か、また、どのように計算されるものかを解説していきます。

2-1.減価償却とは

アパートに限らず全ての建築物は、月日が経過するごとに自然と劣化していくものです。そのため、資産価値として新築時からは当然に減少(減価)するという考え方になります。これが減価償却であり、定められた耐用年数分で減価償却計算をして、1年でどのくらいの減価をするか算出します。
また、1年分の減価償却はその年の経費として申告することができます。アパートのオーナーであれば、確定申告の際に減価償却費として計上します。なお不動産の内、建物は減価償却をしますが、土地は月日が経過しても価値が変わらないという考え方であるため減価償却はありません。

2-2.減価償却と法定耐用年数

減価償却をする年数(回数)は、法定耐用年数分になります。木造モルタル造のアパートを新築したなら、法定耐用年数は22年ですから、22年(回)毎年1年分を減価償却の計上をします。減価償却の計算方法には、毎年同じ金額を減価償却する「定額法」と当初の償却割合を大きくする「定率法」があります。減価償却費の計算式は次の通りです。

1年分の減価償却費=建物の取得価格×償却率

3.法定耐用年数が過ぎたとき


法定耐用年数が経過したあとは、建物の資産価値や耐久性の維持にどのような影響があるのでしょうか。

3-1.ローンの申込が難しい

法定耐用年数が過ぎると、金融機関からの融資が難しくなると考えられます。法定耐用年数分で減価償却をした建物は、いわば資産価値として「ゼロ」として扱われることになります。もちろん、実際の建物の寿命はもっと先までありますが、金融機関は耐用年数の残存期間を目安として融資審査を行います。そのため、基本的には現状での融資は難航する可能性があります。

ただし、資産価値が減少していくのはあくまで建物です。土地はもともと減価償却になるものではありませんので、融資条件として土地の資産価値が評価される可能性もあります。

3-2.大規模リフォームの可能性

法定耐用年数が過ぎたからといって、すぐに建物が利用できなくなるわけではありませんが、新築時からは劣化が進行しています。築年数が経過しても入居率を向上させるためには、外回りなどの定期的なメンテナンスのほか、水まわりの住宅設備の入れ替えや間取りの変更など、大規模リフォームの可能性も考えておく必要があります。時代に合った入居者のニーズに応えていくためには、管理コストもかかります。

3-3.建て替えが必要になることも

建物の劣化が進み、断熱性能の強化や間取りの大幅な変更に手をかけることは、場合によってはかなり高額な費用がかかる可能性があります。古い建物は、今後の維持管理のコストもある程度の短期間にまた必要になるかもしれません。このような場合、大規模リフォームになる前に建て替えた方が良いという選択肢も考えられます。

3-4.耐用年数の維持にはメンテナンスが必要

建物には法定耐用年数の定めはありますが、実際の寿命という耐用年数はメンテナンス次第で延ばすことが可能です。何らかの不具合が起きてから対処するのではなく、定期的な点検を行いつつ、的確にメンテナンスをすることで、耐用年数には大きな差が生まれます。そのため、アパート建築は新築時だけではなく、その後の維持管理もしっかりと対応してくれる建築会社を選択することが大切です。

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4.法定耐用年数後の売却

法定耐用年数が経過した建物を所有しているものの「金融機関の融資が期待できない」または「大規模なリフォーム費用をかけたくない」とお考えの方は、「売却」を検討することも選択肢のひとつです。上述でも触れたように、築年数が経過したアパートでも、入居率を上げていくためにはメンテナンス費用がかかります。また、維持し続ける上で建て替えの可能性もあります。どちらの選択が適しているのか、ご自身の将来の資金計画をしっかりと検討することをおすすめします。

5.まとめ

建物の法定耐用年数は、減価償却をするときに用いられるもので、実際の建物の寿命とは別の意味合いであることをお伝えしました。また、減価償却は建物の資産価値を毎年一定の金額で減少(減価)させるものであることも理解していただけたと思います。

耐用年数とは別に、実際の建物の寿命を延ばすため定期的なメンテナンスを行うことは重要です。不具合や劣化が軽いうちに対処することで、結果的には後の修繕も軽く済むことにつながります。耐用年数が過ぎても収益が見込めるアパート運営ができるように、長くお付き合いができるパートナーを選んでください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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