アパート新築にかける費用が収益性の明暗を分ける!節約・投資のポイントは?

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土地活用でアパートの新築を検討している方が事前に把握しておくべきことのひとつに「費用」があげられます。
アパートを建てるのに費用がどのくらいかかるか、あるいはどれくらいの費用をかけるべきか、事前にある程度知ってから計画を本格的に進めたいと思われることでしょう。

適正な費用でアパートを新築すれば、収益性の高いアパート経営が実現します。そのためにも、まずはアパート建築費で節約すべきことと投資すべきことを理解し、適正な費用でアパートを建ててくれる企業に出会うことが大切です。

この記事では、アパートの新築や建て替えを検討されている方に向けて、アパート新築費用の計算の仕方やハウスメーカー・建築会社の選び方、費用に関する注意点など、それぞれの疑問にお答えしていきます。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1.アパート新築費用の内訳

アパートの新築費用は、以下の計算式で表すことができます。

アパートの新築費用=本体工事費(本体価格)+別途工事費(付帯工事費)+諸費用

別途工事費は本体工事費の約2割、諸費用は本体工事費の約1割が目安とされています。
また、設計料が別途かかることが少なくありません。大手ハウスメーカーにアパート建築を依頼する場合は、設計施工一貫方式での発注になるため、設計料は本体工事費に対して1~3%程度が目安となります。

1章では、まず費用の内訳それぞれの構成要素について見ていきましょう。

1-1.本体工事費(本体価格)とは

本体工事費は、アパート本体の新築費用のことで、本体価格とも呼ばれています。
以下のような内容が含まれます。

  • アパート本体内外装費用
  • アパート本体住宅設備費用
  • 人件費

細かく分類すると、上記以外にもさまざまな項目があります。考え方としては、アパートそのものの工事費用がここに含まれると考えるとよいでしょう。

1-2.別途工事費(付帯工事費)とは

別途工事費は、付帯工事費とも呼ばれています。
アパート新築費用の内、付帯工事費としては以下のようなものが含まれます。

  • 屋外給排水工事費用(本体価格に含まれることもあります)
  • 屋外電気・ガス工事費用(本体価格に含まれることもあります)
  • 外構工事費用
  • (必要な場合)合併浄化槽設置費用
  • (必要な場合)整地費用・造成費用
  • (必要な場合)建物解体費用

別途工事費(付帯工事費)について注意すべき点としては、ハウスメーカーや建築会社によって、本体工事に含まれるケースと付帯工事に含まれるケースがあることが挙げられます。このあたりは、各社のプランの提示を受けたときにしっかり確認しておくようにしてください。

1-3.諸費用とは

諸費用(その他費用)とは、アパートローン手数料や火災保険の保険料、不動産取得税などアパートの建築にかかる経費のことです。具体的には以下のような費用があります。

  • アパートローン手数料
  • 火災保険の保険料
  • 水道負担金
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 消費税

特に不動産取得税などは、建物が完成してから数カ月たって請求されることになるため、あらかじめどのくらいの費用がかかるかを想定して準備しておくことが大切です。

2.アパート新築費用は構造ごとに坪単価で求める

アパートの本体価格については、構造ごとにおおよその相場を求めることができます。
もちろん、実際には間取りや住宅設備の内容によって変わりますが、構造ごとの延床面積坪単価は以下のようになっています。

  • 木造:77~97万円
  • 鉄骨造:84~104万円(軽量鉄骨造:90万円前後、重量鉄骨造:100万円前後)
  • 鉄筋コンクリート造:92~120万円

なお先述の通り、ハウスメーカー・建築会社によってアパートの本体価格にどこまで含まれているかが異なるため、注意が必要です。

3.アパート新築費用は、おさえたい!?それでもメリハリが大事!

アパートの新築は投資で行うものですから、できるだけ安く抑えることでリターンを大きくすることができます。しかし、ただ安くするだけでは、周辺エリアの競合に負けてしまい、入居者を集められない可能性もあります。

3章では、アパート新築費用を安く抑える方法をお伝えするとともに、メリハリをつけるべきポイントについてもご紹介します。

3-1.アパート新築費用を安くする方法

まず、アパートの新築費用を安くする方法として以下のようなことが考えられます。

  • 木造にする
  • できるだけシンプルにする
  • 複数の会社に査定を依頼する

構造は、鉄骨造より木造を選ぶことで坪単価を安く抑えることができます。
また、建物の形や間取りをできるだけシンプルな四角形にしたり、2階建て以下にしたりすることで建築費用が安くなります。

複数の会社に査定を依頼するのは、同じ間取りでも各社で建築費用が異なることがあるからです。同じアパートを建てるにしても、ハウスメーカーや建築会社によって人件費や材料の仕入れ費に違いがあり、費用が異なります。ですから、必ず各社のプランを比較しておくことをおすすめします。
できるだけよいアパートを安く建ててくれる建築会社を選ぶようにしてください。

3-2.削ってはいけない費用もある

一方、特定の部分の費用を削ってしまうとデメリットが生まれることもあります。

例えば、下記のデメリットに注意が必要です。

  • 構造を木造にすると耐用年数が短くなり、売却するときに買い主がアパートローンを組みづらくなる
  • 間取りをシンプルにすることで差別化を図りにくくなる
  • 2階建て以下にすることで部屋を多く用意できなくなる

こうした、特に周辺エリアの競合に対する「差別化」につながる部分については、費用を節約しても問題がないかもしくは投資したほうがよいのかを慎重に決めることが大切です。

その他、以下のような点に気を付けてください。

  • ちょうどよい部屋の広さと間取りを心がける
  • 費用をかけずに壁紙でアクセントを出す
  • 設備やセキュリティもニーズを優先する

それぞれ詳しく解説いたします。

3-2-1.ちょうどよい部屋の広さと間取りを心がる

部屋の広さをできるだけ小さくすることで、同じ延床面積でもアパート内に多くの部屋を設置することができるようになり、計画上は収入を増やすことができます。

しかし、ワンルームの場合で20~25平方メートル、1LDKタイプの場合で35~40平方メートルなど、間取りタイプごとにちょうとよい部屋の広さというものが存在します。

それ以上狭く、もしくは逆に広くしてしまうと入居者を集めづらくなる可能性があります。
また、単身者・カップル・ファミリーといったどのタイプの間取りにすべきかも検討し、建築費が安く済むからと、周辺エリアのニーズにマッチしない間取りを選択しないよう気を付けてください。

部屋の広さについては、おおむね以下のような広さに納めることを目指すとよいでしょう。

  • ワンルーム:20~25平方メートル
  • 1K:25~30平方メートル
  • 1DK:30~35平方メートル
  • 1LDK:35~40平方メートル

なお、「ちょうどよい部屋の広さ」は地域によって異なることがあります。周辺の物件がどれくらいの広さか調べたり、不動産会社の担当者に質問したりするなどして、どのくらいの広さにするか決めるとよいでしょう。

土地の条件によっては、3階建てのアパートが建てられる場合もあります。
投資する建築費用は同じ建築面積の2階建てに比べ高くなりますが、部屋数が多ければ、空室が出た際の家賃収入の減少率を抑えることが可能になり、より安定したアパート経営が実現できるでしょう。

3-2-2.費用をかけずに壁紙でアクセントを出す

どのように差別化していくかについては大家さんの経営方針によりますが、例えばLDKの壁の一面にアクセントのある壁紙を張り、おしゃれな雰囲気に仕上げるといったこと等が考えられます。
壁紙を替える程度であれば、一面アクセントクロスにしたとしても数万円程度の出費で済みます。さらに、おしゃれな壁紙を張った部屋は、インターネット等で部屋の中の写真を見たときに印象に残りやすいものです。

とはいえ、どのような柄を選ぶは大家さんのセンス次第ですし、人によってはシンプルな壁紙が好みということもあるため、慎重に進めるとよいでしょう。

3-2-3.設備やセキュリティもニーズを優先する

最近では、オートロックや宅配ボックスなど、マンション並みの設備を整えているアパートが増えています。
ドアフォンや鍵の仕様、ベランダの有無なども、周辺エリアの競合アパートに劣らないよう検討してみることをおすすめします。

4.アパート新築費用はどう調達すればいい

アパートを新築する際、どのように新築費用を調達するかについても、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

4-1.アパートローンの利用を検討する

多くの場合、アパートの新築費用はアパートローン(不動産投資ローン)を利用して調達します。
アパートローンとはその名の通り、アパート・マンションなど投資用の居住用建物を建てる際に受けられるローンのことです。

4-2.アパートローンを利用する際の注意点

アパートローンを利用する際を注意点として、以下の3つを確認しておいてください。

  • 構造によって借入年数が変わる
  • 自己資金を少なくすると経営が苦しくなる
  • 金利はできるだけ低いものを選ぼう

4-2-1.構造によって借入年数が変わる

アパートローンの借入期間は、アパートの構造ごとに定められた法定耐用年数*に基づいて定められます。
*実際の耐久性とは異なります。

なお、木造と鉄骨造の法定耐用年数は以下のように定められています。

  • 木造:22年
  • 鉄骨造(骨格材の厚み3mm以下):19年
  • 鉄骨造(骨格材の厚み3mm超4mm以下):27年
  • 鉄骨造(骨格材の厚み4mm超):34年

例えば、木造のアパートを新築するのであれば、借入期間は法定耐用年数の22年程度を上限に決められます。

なお、アパートローンの借入期間については、新築時だけでなく、出口戦略のひとつとして将来売却することも想定しておくことが大切です。
仮にアパートを新築してから10年後に売却するのであれば、木造だと残耐用年数が12年しかなく、アパートローンの借入期間を十分に確保することが難しいため売却しづらくなります。
一方、重量鉄骨造であれば10年後でも20年以上の借入期間でローンを受けやすく、買い手を見つけやすくなります。

実際には法定耐用年数だけでなく、金融機関ごとに基準の異なる「経済的耐用年数」を基に借入期間が決められることが一般的です。
そのため、残耐用年数(法定耐用年数)が10年程度でも20年以上借入できることもあれば、反対に20年以上の残耐用年数があっても10~15年程度の借入期間となってしまうこともあります。

4-2-2.自己資金を少なくすると経営が苦しくなる

次に確認しておきたいのは、自己資金についてです。
アパートを新築するにあたり、自己資金はできるだけ少なくして手元にお金を残しておきたいという方が多いのではないでしょうか。

しかし、自己資金を少なくすると毎月の返済額が大きくなり、経営が苦しくなる可能性がある点に注意が必要です。

例えば、借入期間20年、金利2%で5,000万円のアパートを新築する場合、自己資金1割と3割とでは、毎月の返済額は以下のように異なります。

自己資金 借入額 毎月の返済額
1割 4,500万円 22万7,647円
3割 3,500万円 17万7,059円

この場合、1部屋あたり5万円、部屋数8部屋のアパートだとすると、自己資金1割では空室が4部屋になると赤字になってしまいますが、自己資金を3割入れておくと空室が4部屋あっても黒字となります。

4-2-3.金利はできるだけ低いものを選ぶ

アパートローンの金利は金融機関によって違いがあり、また同じ金融機関でも商品によって異なることがあります。
基本的に、金利が低いローンは審査が厳しく、金利が高いローンは審査に通りやすい傾向があります。
ここで注意しておきたいのが、金利の低いローンに落ちたからといって、安易に金利の高いアパートローンを利用しないということです。
金利の高いアパートローンを選ぶと、アパート新築後の経営が苦しくなってしまいます。

例えば、借入期間20年、借入額4,000万円とする場合、金利2%と3.5%とでは、毎月の返済額が以下のように異なります。

金利 毎月の返済額
2% 20万2,353円
3.5% 23万1,983円

どのアパートローンを選ぶかによって毎月の返済額が3万円も変わると考えると、その差は大きいと感じるのではないでしょうか。

5.収益性の高いアパートを適正な費用で新築するためには施工会社選びが大切!

アパートを新築する際は、「収益性の高いアパートを適正な価格で新築すること」を目指す必要があります。これにはまず施工会社選びが重要です。
どのハウスメーカーや建築会社にアパートの新築を依頼するかにより、建てた後の収益性や資産価値に大きな差が出ることがあるのです。
アパートの新築を依頼する際には、ハウスメーカー・建築会社間の違いをきちんと比較検討することが大切だといえます。

5-1.ハウスメーカーや建築会社により得意分野が異なる

アパートの建築を依頼する際は、各ハウスメーカー・建築会社の得意分野を把握しておいてください。
例えば、木造アパートが得意な会社や鉄骨造アパートが得意な会社、または、おしゃれなデザインアパートが得意な会社やシンプルで価格を抑えたアパートが売りの会社など、さまざまです。また、アパートを建てた後の管理を得意としている会社もあります。

アパートの建築を考えている土地の特徴を踏まえた上で、どういったアパートの新築を得意とした会社に依頼するかを決めることが大切です。

5-2.プラン一括請求を活用する

とはいえ、どの会社がどんなことを得意としているか簡単に見分けることはできません。
そこでおすすめしたいのが、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」のプラン一括請求サービスを利用することです。

アパート建築プラン請求サイトHOME4U

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HOME4U 土地活用」と提携している企業は、すべてアパート建築のプロであるハウスメーカーや建築会社でそれぞれの強み(構造・機能/性能・耐久性/耐震性・デザイン・アフターメンテナンス・管理など)を持っています。一流企業のみ紹介を受けられるようになっているため、安心して計画を進められます。

建築プランが出そろったところで、土地の条件や要望にマッチしていることはもちろん、よりその土地を活かしたアパート建築プランを提案してくれる会社かどうか、複数社のプランを見比べながら比較検討していくとよいでしょう。

まとめ

アパートの新築で、「どのくらいの費用がかかるのか」の相場と「どれに費用をかけるべきか」のポイントがおわかりいただけたでしょうか。

内訳や相場(構造ごとの坪単価)をお伝えするとともに、費用をできるだけ安く抑えるための方法やメリハリをつけるポイントなどお伝えしました。
アパートの建築は投資目的で行うため、新築費用をできるだけ安く抑えることが求められます。一方で、ただ安くするだけでは効率よく家賃収入を得ることはできません。
「収益性の高いアパートを適正な価格で新築すること」を目指してください。

そのためには、どのハウスメーカー・建築会社にアパートの新築を依頼するかが重要です。
さっそく「HOME4U 土地活用」を活用して、できるだけ複数の企業から建築プランの提案を受け、しっかり比較検討してください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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