【アパート建築のABC】建てる前後に意識したい成功のコツを解説

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アパート経営の魅力は、長期的な安定収益と、大きな節税効果が得られること。
でも、空室で悩むようなことは絶対に避けたいですよね。
アパート経営は、正しい知識を持ってスタートすれば、メリットを最大化しつつ、リスクを最小限にすることができます。

大切なことは、建築費を抑えつつ、必要部分にはメリハリをつけて十分に投資すること
そのためには、綿密な市場調査を踏まえたプランニングが欠かせません。
ローコストでアパートを建てたほうがよいケースもあれば、マンションのような高級路線が合っている土地もあるので、見極めが大切です。

この記事では、アパートの建築費、建築の流れ、「建てる前」と「建てた後」のポイントをわかりやすく解説します。
ぜひ最後までお読みいただき、安定・高収益なアパート経営を実現させてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1.アパートの建築費と資金計画

まず、アパートの建築費の相場と、アパートローンなどの資金計画について見ていきます。

1-1.建築費の相場

アパートを建築するときには、建物本体の工事費(建築費)以外にも様々な費用が発生します。
「本体工事費」以外にかかる費用は、約25%が目安です。
例えば建築費が4,000万円の場合、総コストの目安は4,000万円×1.25=5,000万円前後です。
総額で予算をオーバーしないよう、諸費用等も考慮した資金計画を立てる必要があります。

【ポイント!】

アパート建築の総コスト=「本体工事費」+「別途工事費」+「諸費用」

  別途工事費=本体工事費の20%前後

  諸経費=本体工事費の5%前後

「本体工事費」「別途工事費」「諸経費」について詳しく見ていきましょう。

建物本体の工事費

建物本体の工事費は、建物の基礎、屋根・柱・壁、内装、設備まで含んだ工事費用です。
工事費の目安を知るには、坪単価を知っておくと便利です。

坪単価=建物本体の工事費総額÷アパートの延床面積(各階の床面積の合計)

例)坪単価80万円×延床面積60坪=本体工事費総額4,800万円

建築費の相場は、次のとおりです。

坪単価 ワンルーム6戸(延床面積45坪と想定) ワンルーム8戸(延床面積60坪と想定)
木造 約77~97万円 約3,500~4,400万円 約4,600~5,800万円
鉄骨造 約84~104万円 約3,800~4,700万円 約5,000~6,200万円
鉄筋コンクリート造 約92~120万円 約4,100~5,400万円 約5,500~7,200万円

※上記のデータは多数の建築会社に対するアンケート結果を基にしていますが、「本体工事費」以外の工事費用が含まれている可能性もあります。

1部屋の面積を約25平米と想定して、ワンルーム6戸と8戸の場合の総額を記載しました。
ただし、ワンルームと言っても面積は様々なので、概算の目安としてください。
上記のとおり、構造やグレードの違いによって、アパートの建築費には大きな幅があります。

なお、鉄筋コンクリート造の建築費も参考に載せていますが、鉄筋コンクリート造は一般的に「マンション」と呼ばれ、建築費が高い代わりに家賃水準も高めになります。

別途工事費

別途工事費は、駐車場やフェンスなどの外構工事費、上下水道の工事費、地盤改良工事費、電気・空調工事費などを含みます。

別途工事費の目安は、本体工事費の20%前後です。
ただし、別途工事費の額は、土地の大きさや形状に左右され、地盤が弱い土地の場合は地盤改良工事費が高めになるなど、ケースバイケースです。

諸費用

諸費用の内容は、登記費用、税金(不動産取得税・登録免許税・印紙税)、火災保険料、融資手数料などです。
諸費用の目安は、本体工事費の5%~10%です。
ただし、アパートローンの借入金額や、建物の規模などによって変動します。

1-2.資金計画の立て方

アパートローンは、予算全体の70%から80%が上限と決められている金融機関が多いため、自己資金は20~30%あれば理想的です。
ただし、アパートを建てる土地を所有している場合には融資審査が通りやすいので、控えめな自己資金でアパート経営を始める方もめずらしくありません。
なお、諸経費については、融資の対象外となるのが一般的です。

1-2-1.融資審査について

金融機関のアパートローン貸し出し姿勢は2018年頃から引き締められており、今後もしばらくその状況は続くと予想されています。(2020年2月現在)
「どんな物件でもどんどん融資が受けられる」というような時代ではないので、対策を考えておく必要があります。

アパートローンの審査では、職業や資産状況、アパート経営の実績の有無、担保価値など様々な要素が考慮されます。
そして、審査の際に最も重視されるのがアパートの収益性と事業計画です。
融資審査では、ハウスメーカーなどの建築会社と相談して練り上げた収支計画書を提出し、安定した収益性と返済能力をアピールすることが重要です。

1-2-2.相続税対策の場合

アパートを建築すると、更地のままにしておくよりも相続税評価額が下がるので、節税が可能です。
さらに、アパートローンの借り入れがあれば、プラスの資産総額から借入額をマイナスすることによって、さらに相続税を節税できます。
そのため、相続資産が多い場合は、相続税評価額を大幅に下げるニーズがあるため、できるだけ多くアパートローンを組んでおくのが有利になる可能性があります。
一方で、借入金が多ければ、金利負担も重くなるので収益性は落ちます。
相続税対策を重視する場合には、相続税の評価額について税理士等に相談しながら、どれくらい融資を利用するのか決めることをおすすめします。

1-2-3.利回りについて

「利回り」は、アパート経営の収益性を表す指標です。
利回りは、投資した資金に対して、どれくらいのリターンが得られるか表すものです。
ワンルームマンション投資や、中古アパートなどの不動産投資でも「利回り」が必ず表示されています。
ただし利回りは、すでに土地を持っている場合と、これから土地を買う場合では考え方が異なるのでご注意ください。

【すでに土地を所有している場合】

土地を持っている場合は、利回りの計算に土地の価格を考慮しません。
そこで、アパートを建てるときには、できる限り収益性を高くする(=利回りを上げる)ことだけを考えればよいのでシンプルです。
利回りを上げるには、できるだけ建築費を抑えつつ、最も高い収入が得られる建築プランを選ぶことが必要です。

【これから土地を買ってアパートを建てる場合】

土地を取得する場合には、土地の値段も含んだ利回りを考えます。
家賃水準の高い都心では、土地の値段も高いので、立地の良い場所に土地を買うと利回りは低くなります。
そこで、利回りは低くなってもいいから有利な場所の高い土地を買うのか、あるいは高利回りを狙って不利な土地を買うのか、投資スタンスに応じて選択することになります。

2.アパートを建築するまでの流れ

アパートを建築するまでの流れは次のとおりです。
計画から竣工までは、個人差はありますが1年弱かかるのが一般的です。

建築プランの相談

複数のハウスメーカーにアパート経営を相談し、建物の設計プランや収支計画について提案を受けます。
一社だけに相談した場合には、「本当にこれが最適なプランなのか?コストは高すぎないか?」といった判断が難しいため、複数の企業に相談してみることをおすすめします。

じっくりと比較検討したいときに便利なのが、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。
HOME4U 土地活用を利用すると、複数の優良企業(ハウスメーカーなどの建築会社)に対して、無料で建築プランを一括請求できます。

アパート建築プラン請求サイトHOME4U

ハウスメーカーからは、設計図面と見積書、長期の収支計画などが提示されます。
建築費だけでなく、市場調査の内容、ノウハウの違い、想定家賃、長期の収支計画、アフターサービスまでじっくり比較検討してください。

打ち合わせ

建築会社を絞り込み、設備の種類や建築資材などの詳細を打ち合わせていきます。
収支計画・事業計画書についても練り上げます。

建築請負契約・建築確認申請

建築プランを固めて、建築会社と建築請負契約を結びます。
建築会社が役所に建築確認申請を提出し、約1ヶ月で建築の許可が下ります。

着工

近隣に挨拶し、いよいよ着工です。
2階建てなら、アパート完成までの工期は3~5ヶ月程度です。

管理会社の選定・入居者募集

ハウスメーカーの系列の管理会社に委託する場合には、建築請負契約と同時に管理契約も締結します。
別の管理会社を利用する場合にも、竣工前に入居者募集を開始するために、できるだけ早く管理会社を決める必要があります。

竣工

アパートが竣工したら、役所への建築確認申請どおりに建物が建っているかどうか、「完了検査」が行われます。
部屋が埋まりやすい2月~3月、または秋頃に竣工するようにスケジューリングすると有利です。

3.アパートを建てる前に意識したい3つのポイント

アパートを建築するときには、次の3つのポイントを押さえておけば、収益性を最大化し、リスクを最小限にすることができます。

  • 綿密な市場調査を踏まえて「設計プラン」を選ぶこと
  • 長期的な視点で判断すること
  • 予備費を残しておくこと

それぞれ解説します。

3-1.【ポイント1】綿密な市場調査を踏まえて「設計プラン」を選ぶこと

アパート経営の成否を左右するのは、「どんな建物を建てるのか」にかかっていると言っても過言ではありません。

大切なことは、立地や競合アパートの状況を見極めて、競争力の高いアパートを建てることです。
コストをできるだけ抑えつつ、最も高い収益性・安定性があるプランを選ぶ方法をお伝えします。

建築会社から建築プランを提示されたとき、着目したい点は次のとおりです。

項目 内容
構造(木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造) 建築会社によって、得意とする構造が異なります。建物性能を高めればコストは上がりますが、賃料も高めに設定できるので、立地や競合アパートの状況に応じて判断する必要があります。
階数 アパートでは2階建てが多数派ですが、土地の条件によっては3階建てにして延べ床面積を増やすのがベストというケースもあります。
規模 建築基準法などの法律上の制限を考慮しつつ最適な規模を決める必要があります。床面積が大きいほど収入は増えますが、建築費も増えることと、駐車場の確保も同時に考慮しなければなりません。
間取り シングル向けかファミリー向けか、また人気の間取りを計画することが収益性に直結します。シングル向けで戸数を増やすと坪単価は高めになりますが、賃料単価も高めになる利点があるため、市場分析を踏まえて決めます。
設備 人気の設備にも流行りがあるため、コストとのバランスを考えながら、入居者を惹きつける設備を取捨選択する必要があります
付加価値 デザイナーズアパートや、環境にやさしい「ZEH住宅」など、差別化する方法は様々です。

「チェック項目がずいぶん多いな」と感じるかもしれませんが、複数の会社の提案内容を見比べてみると、判断しやすくなります。
HOME4U 土地活用」を利用すれば複数の建築プランを手間なく取り寄せできるので、じっくり説明を聞いて比較検討し、最適なプランを見つけてください。

3-2.【ポイント2】長期的な視点で判断すること

アパート経営は、25年から30年程度の長期的な視点で判断することが大切です。
建築会社からアパートの建築プランと合わせて、長期の収支計画を提示してもらえるので、しっかり内容を吟味してください。
アパートの競争力を長期的に維持するための初期投資をすることが大切なので、安すぎる建築費には注意が必要です。
また、収支計画は銀行の融資審査でも提出するため、現実的かつ高収益な建築プランを選ぶ必要があります。

収支計画で着目したい点は、「長期修繕費」と「家賃・空室率の想定」です。

長期修繕費

アパート経営では、数年ごとの小規模な修繕のほかに、10~15年ごとに大規模修繕を行います。
長期のスパンで考えれば、建築費が安すぎるものを選ぶと、長持ちしなかったりメンテナンス費用が割高になったりするケースもあるため、修繕費も含めて判断してください。

家賃と空室率の想定

年数が経てば新築時よりも家賃は下がるのが普通なので、家賃の推移を厳しく試算しているかどうか、チェックしてください。
空室率の想定が甘すぎないか、ハウスメーカーの実績も確認するとよいでしょう。
ある程度保守的に想定しておいたほうが、アパートが稼働してから焦らなくてすみます。

3-3.【ポイント3】予備費を残しておくこと

初めてアパートを建てる際には、資金繰りの面で不安に思う方も多いかもしれません。
アパートが竣工して入居者が埋まり、安定稼働がスタートすれば、家賃収入によってローンの返済や修繕費などをカバーしていきます。
アパート経営スタート時の不安を取り除くためには、安定稼働するまでの出費に備えた予備費を残しておくのがおすすめです。
アパートが建つまでに、追加工事が発生する可能性もありますし、竣工と同時に満室になるとは限りません。

アパートが稼働してからも、利益の一部は予備費・長期修繕費として計画的に積み立てておくことをおすすめします。
空室が一時的に多くなったときには、ローンの返済は予備費でカバーしつつ、「フリーレント」のキャンペーンなどを設定して焦らずに入居者を募集できます。

4.アパート建築後に意識したい2つのポイント

アパートは建てたら終わりではありません。
経営方法によって、収益性や資産価値が左右されます。
建築後のポイントは「管理の質を維持すること」「計画的にメンテナンスを行うこと」の2つです。
それぞれ詳しく見ていきます。

4-1.【ポイント1】管理の質を維持すること

アパートの高稼働を維持するためには、管理の質を高めることも大切です。
共用部分の掃除が行き届いていなかったり、破損個所が放置されている等も住み心地が悪くなります。
また、しっかりとした入居者審査を行い、入居マナーの周知徹底を行うことで、質の良い入居者を集めることができ、結果的に全体の定着率が上がります。
また、騒音や家賃延滞等の入居者トラブルも、すばやく的確に対応すれば大きな問題にならないことが多いです。

4-2.【ポイント2】計画的にメンテナンスを行うこと

高稼働を維持するためには、計画的なメンテナンスを行うことが大切です。
利益の一部を修繕費として計画的に積み立てし、管理会社等の意見を聞きながら適切な時期にメンテナンスを行ってください。
物件価値を維持することで、入居者が定着し、家賃水準の下落も防ぎます。

また、計画的なメンテナンスは、建物寿命も左右します。
例えば、屋上や外壁の防水処理を定期的に行わないと、ひび割れから雨水が建物内部に侵入し、建物を傷める原因となります。

しっかりメンテナンスしていれば売却する場合にも有利です。
アパートを相続した子どもが将来、売却する可能性なども考えて、メンテナンスの記録はしっかり残しておくことをおすすめします。

管理方法には3種類ある

アパートの管理方法には、「管理委託」「一括借り上げ(サブリース)」「自主管理」の3つの方法があります。
最も一般的な「管理委託」は、管理専門会社に委託する方法で、アパートの建築会社の関連企業などにワンストップで依頼することもできます。

管理費用の違いや、管理サービスの内容をしっかり確認し、良質な管理会社を選ぶことが大切です。

戸数が少ない場合にはオーナー自らが管理業務を行う「自主管理」も可能です。
ただし、管理の質を良好に維持するためには、管理業務に一定の時間を費やす覚悟も必要です。

「一括借り上げ(サブリース)」の場合は、オーナーからサブリース会社にアパート一棟を一括して貸して、サブリース会社から入居者へ建物を貸し出す形式です。
全てお任せするので、管理業務がしっかり行われているかなどを気にしなくてよいメリットはありますが、手取り収入が少なくなるのはデメリットです。

まとめ

それではおさらいです。
アパートを建築するときには、「本体工事費」のほかに、「別途工事費」や「諸費用」もかかることも考慮して資金計画を立ててください。

自己資金は20~30%あれば理想的ですが、融資審査には土地の担保価値等、様々な要素が考慮されます。
アパートローンの融資姿勢は厳しい環境なので、金融機関に対して、アパートの収益性をしっかりアピールする必要があります。
借入金と自己資金の最適な割合は、相続税対策を重視するかどうかによっても変わってきます。

アパートを建築するまでの流れは、次のとおりでした。

アパートを建てる前に意識したいポイントは次の3つです。

  • 綿密な市場調査を踏まえて「設計プラン」を選ぶこと
  • 長期的な視点で判断すること
  • 予備費を残しておくこと

アパート建築後に意識したいポイントは次の2つです。

  • 管理の質を維持すること
  • 計画的にメンテナンスを行うこと

 HOME4U 土地活用を利用して、建築費や収益性をじっくり比較検討し、アパート経営を成功させてくださいね。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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