5~30坪の狭小地で考える土地活用の10個のアイディア

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小さな土地でも、せっかくの土地なので何かに活用したいと考えている方も多いと思います。

5~30坪程度の狭小地の土地活用には、アイディアが必要になってきます。
そこで、今回の記事では狭小地の土地活用の10個のアイディアについて解説いたします。

以下に示すアイディアは、5~30坪程度の面積の土地を前提としていますが、順番が大きくなるにつれて、必要となる土地面積も大きくなります。
自分の土地の面積にあわせて最適な活用を選択するようにしてください。

  1. 自動販売機設置置場
  2. 野建て看板
  3. 1台時間貸し駐車場
  4. ロッカー付きバイク置場
  5. 移動販売車置場
  6. 貸し農園
  7. トランクルーム置場
  8. 狭小アパート
  9. コレクティブハウス
  10. 戸建賃貸

また、狭小地の土地活用を行う上での規制や収益性に関する注意点についてもご紹介します。
狭小地は、最終的に売却する可能性があるならば、無理に活用せず、暫定的な利用に留めておくという考えもあります。
どのような土地活用を行うかは、将来的の売却可能性も含めて考えることがポイントです。

最後までお読みいただき、狭小地の土地活用に是非お役立てていただければと思います。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1.自動販売機設置置場

小さな土地の活用方法としては、自動販売機の設置があります。
自動販売機を設置すると、売上に応じて手数料収入を得られるメリットがあります。

自動販売機の設置は、大きさも大小選べるため、とても小さな土地でも行うことができます。
かつては、自動販売機の設置場所は希少性が高く、その土地を発掘するための仕事というものも存在しました。

しかしながら、今は全体的に自動販売機そのものが縮小傾向にあります。

自動販売機を設置する場合は、飲料メーカーに直接、連絡することから始めます。
立地条件の良い土地だと、そのままトントン拍子で話が進みます。

しかしながら、近くに既に同じ飲料メーカーの自動販売機がある場合、設置できないことがあります。
また販売本数が見込めないような土地であれば、設置してくれません。

一方で、自動販売機には代理店も存在します。
代理店は、特定の飲料メーカーの自動販売機の設置を増やすことを業としている会社です。

代理店は、自動販売機の設置意欲が強いため、飲料メーカーよりも設置の審査基準は緩いです。
そのため、飲料メーカーに断られたとしても、代理店に依頼すると、設置できる場合があります。

但し、販売本数が多く見込めないような土地で自動販売機を設置する場合、電気代に注意が必要です。
自動販売機設置には、電源を用意する必要がありますが、販売本数が少ないと、電気代を賄うことができないこともあります。
つまり、やればやるほど赤字になります。

代理店は自動販売機の設置を単純に増やしたい傾向があるため、販売本数が少なくても設置に踏み切ってしまいます。
需要を無視すると、設置後に赤字となってしまうケースが多いです。

代理店に聞く前に、飲料メーカーが販売本数を見込めないと判断したような土地であれば、自動販売機の設置は避けた方が良いでしょう。

以上、ここまで自動販売機設置について見てきました。

それでは次に野立て看板について解説します。

2.野立て看板

野立て看板 野立て(のだて)看板とは、歩行者や車向けに店舗や企業などをPR、案内、誘導したりするための看板のことを指します。

野立て看板を設置すると看板設置料を得ることができます。

野立て看板は、通常、看板を出したい企業や看板業者から「看板を出させてもらえませんか」と依頼されるのが一般的です。

企業は、通常、野立て看板業者に看板の制作依頼と土地所有者への設置交渉を依頼します。
ほとんどのケースでは、企業側から、「この辺に看板が欲しい」と場所が指定されることが多いです。

企業が求める場所の土地所有者の同意を得られれば設置ができますが、同意が得られない場合には、他の場所を探すことになります。

そのため、野立て看板業者は、常にウロウロと看板設置用地を探索しています。

そこで土地所有者から、野立て看板業者に可能性を聞いて見るのも一つの方法です。
確率としては低いですが、たまたま企業側のニーズとマッチしていれば、看板を設置できることがあります。

野立て看板を実行してみたい場合には、設置の可能性について野立て看板業者に聞いて見ましょう。

以上、ここまで野立て看板見てきました。

それでは次に1台時間貸し駐車場についてご紹介します。

3.1台時間貸し駐車場

1台時間貸し駐車場 駐車場は、最低でも幅2.5m、奥行き5.0m程度の土地があれば1台分の駐車場を作ることができます。

時間貸し駐車場に関しては、1台からも契約をしてくれる駐車場会社も存在します。
そのため、狭い土地と言っても、臆せず駐車場会社に時間貸し駐車場の希望を打診してみることは有効です。

時間貸し駐車場は、月極駐車場よりも収益性が高いため、お勧めです。
また駐車場業者は数も多いため、賃料の相見積も取りやすく、比較的簡単に収益性を上げることができます。

但し、時間貸し駐車場は、ニーズが無いと駐車場業者は借りてくれません。

どの駐車場業者も借りてくれなかった場合には、月極駐車場を行うという手もあります。
近くに、診療所や飲食店がある場合、従業員や来客用の駐車場を欲しがっているケースもあります。

月極駐車場で契約者を見つけたい場合には、近隣の店舗や診療所、隣地所有者等にあたって借りるニーズがないかを確認してみましょう。

以上、ここまで1台時間貸し駐車場について見てきました。

それでは次にロッカー付きバイク置場についてご紹介します。

4.ロッカー付きバイク置場

狭小地の活用方法として、バイク置場があります。
賃貸マンションにはバイク置場がない場合が多いため、近隣住民がバイク置場を探しているというケースはあります。
バイク好きにとっては、屋根付きのバイク置場があると、非常にありがたいです。

但し、単純なバイク置場では芸がありません。
一つの工夫として、ヘルメットを保管しておくためのロッカーを設置しておきます。

バイクに乗る人は、ヘルメットの置き場所に困っています。
簡易な屋根付きのバイク置場を作るとともに、ヘルメットやジャケットを入れて置けるロッカーも付けておくと競争力が高まります。

さらに、防犯のために監視カメラも設置しておくと尚良いです。
最近ではWebカメラが安い価格で設置が可能です。

防犯面も完備されていれば、バイク好きの人も安心して借りることできます。

バイク置場は、周辺に単身者が多く住んでいるようなエリアであれば、ニーズが見込めます。
また駅に近い土地もニーズはあります。

都心部の狭小地を持っている方は、バイク置場も検討してみても良いでしょう。

以上、ここまでロッカー付きバイク置場について見てきました。

それでは次に移動販売車置場について見ていきます。

5.移動販売車置場

オフィス街などでは、お弁当を車で販売する移動販売車の業態が見られます。
お弁当の販売は、一定時間を要するため、基本的に公道ではなく、私有地の中で行います。

移動販売業者は、土地の所有者と利用契約を締結することで、毎日、その土地を利用します。

移動販売車置場は、ワゴン車1台分もあれば十分なため、狭い土地の活用方法としてもあり得ます。

移動販売車は、近くに大きな会社や工場、倉庫等がありながらも、周辺にほとんど飲食店がないような立地にニーズがあります。
必ずしも都心部である必要はありませんが、ランチ需要が発生している場所であることが必要です。

近くで移動販売車がお弁当販売などをしている場合には、他の業者もニーズはあるはずです。
周辺にニーズがありそうであれば、移動販売車置場を検討してみても良いかもしれません。

以上、ここまで移動販売車置場について見てきました。

それでは次に貸し農園について紹介します。

6.貸し農園

貸し農園 狭い土地であっても、区画割して貸し農園として貸し出す方法はあります。
土地を1人1坪で割当、各自色々なものを栽培してもらう方式にすれば、狭い土地でも貸し農園は成立します。

マンションに住んでいる人であれば、庭がないため、「土いじり」をしたい人たちのニーズが少なからずあります。
周辺にマンションが多いエリアであれば、貸し農園の可能性はあり得ます。

ポイントとしては、単純に農地を貸し出すだけでなく、野菜の育て方教室やガーデニング教室など、定期的に教室も開催すると、借手も集まりやすくなります。

また、Webカメラを設置し、借手が生育状況をリアルタイムで監視できるようにしておく等の工夫も必要です。
監視カメラがあると、遠方の人でも安心して借りることができます。

貸し農園は、必ずしも都心部でないとできないわけではありません。
Webカメラ等の工夫をすれば、郊外でも都会の人が借りてくれる可能性はあります。

自分も土いじりが好きだという方は、趣味も兼ねてトライしてみるのも良いかもしれません。
楽しみながら土地活用をしたいという方には、お勧めです。

以上、ここまで貸し農園について見てきました。

それでは次にトランクルーム置場についてご紹介します。

7.トランクルーム置場

狭い土地でも可能な土地活用にトランクルーム置場があります。
トランクルームを設置し、周辺住民に貸し出すという利用方法です。

やり方としては、トランクルーム業者に貸し出し、管理運営も全てお願いするのが通常です。
基本的には時間貸し駐車場とほとんど手間は変わりません。

トランクルームニーズは、住宅街やオフィス街に存在します。
住宅街なら、スキー板やサーフボード等、限られた季節にしか使わないような大きな荷物を置いておきたいというニーズがあります。
また企業であれば、書類や販売イベントに使うグッズ等を保管しておきたいというニーズがあります。
荷物の置き場所がなく困っている人や企業は、結構、多いです。

もし、自分でトランクルームを運営する場合は、1つ注意点があります。
それは、コンテナをただ置くだけのトランクルーム設置は、建築基準法違反となってしまうという点です。

トランクルームを合法的に行うには、建物としてきちんと建築確認申請を取らなければなりません。
建築確認申請を行わないと、トランクルームが違法建築物となってしまいます。

多少のコストはかかりますが、自分でトランクルームを運営する場合には、合法的な手順をきちんと踏んで実施するようにしましょう。

以上、ここまでトランクルーム置場について見てきました。

それでは次に狭小アパートについてご紹介します。

8.狭小アパート

敷地も30坪程度くらいになると、アパートを建築することができます。

狭小アパートは、木造2階建てで、部屋の広さとしては1室が15~18m²、戸数としては6戸前後といったイメージになります。
ターゲットは単身者向けとなります。

1戸当たりの面積も小さくすることができるため、家賃の総額も安くできます。
狭小アパートは、比較的、高い入居率も維持できます。
さらに、1部屋の面積も最小限にすることで、賃料単価もアップすることができます。

但し、狭い土地に多くの戸数を詰め込んだ建物を建てるため、建築費は割高になります。
風呂やトイレは1戸につき1つは発生します。
72m²のファミリータイプを1つ作るよりも、18m²のワンルームを4つ作る方が、建築費としては割高となります。

尚、東京23区内では狭小アパートは、ワンルーム条例の規制の網にかからないことが多いです。
ワンルーム条例の規制例としては、東京港区では条例で37m²未満の住戸が7戸以上の集合住宅をワンルームマンションの規制対象としています。

ワンルームマンションの規制対象となると、最低住戸面積を25m²以上にするようにしなければなりません。
但し、港区でも6戸の狭小アパートなら1部屋を18m²とし、家賃総額を抑えた集合住宅を作ることが可能です。

部屋を狭くして家賃を抑えることができるため、狭小アパートは結構な競争力を発揮する場合があります。
東京23区内で30坪程度の狭小地を持っている人はワンルームアパートの建築がお勧めです。

もし、狭小アパートの建築を検討するのであれば、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」で建築費や収支計画をまとめた、経営プランの提案を受けることをオススメします。

アパート経営プラン請求サイトHOME4U

アパート建築プランの依頼先となる「ハウスメーカー」や「建築会社」は数多くありますが、30坪の狭小地でアパート建築のノウハウを有している会社は限られます。

ただ、そうしたノウハウを持った会社を、多くの企業の中から自分で一から探すのは大変ですよね。
HOME4U土地活用」なら、簡単な項目を入力するだけで、そのエリアや土地の広さに対応できる大手企業をシステムが自動的にピックアップし、最大7社に同時にプランの依頼ができます。

また各社の提案を比べることで、建築費や収支計画を納得いくまで検討できるため、狭小地のアパートで収益の見込めるプランがきっと見つかるはずです。HOME4Uの一括プラン請求をぜひ活用してみましょう。

以上、ここまで狭小アパートについて見てきました。それでは次にコレクティブハウスについてご紹介します。

9.コレクティブハウス

コレクティブハウスとは、スウェーデンやデンマーク、オランダ等で流行っている共同住宅の形態です。

シェアハウスに近いですが、コレクティブハウスは、入居者が先にありきで、入居者同士の話し合いで建物を企画建築していく建物になります。
シェアハウスは先に建物オーナーが建物を建築し、後から入居者を募集しますが、コレクティブハウスでは、先に入居者を決めてしまうという点が大きく異なります。

コレクティブハウスは、例えば6人なら6人が共同生活する建物をこれから建てます。
企画の中で、「キッチンは共同にしよう」とか、「洗濯機置場も共同にしよう」等の意見が出れば、どんどん共用化していきます。

洗濯機置場や押入等を共用部に押し込むことにより、自分の部屋を広く使えることが可能になります。
そのため、コレクティブハウスだと、狭い土地でも住空間が広い建物を建築することができます。

何よりも、賃借人が自分たちで納得しながら作っていくため、割り切った企画でも問題ありません。
さらに、建物が建つ前から既に入居者が決まっているため、最初は必ず満室から経営をはじめることができます。

コレクティブハウスは、入居者の団体である居住者組合が土地オーナーを探している場合があります。
事例はまだ少ないですが、コレクティブハウスという土地活用も知っておきましょう。

以上、ここまでコレクティブハウスについて見てきました。

では次に戸建賃貸について見ていきます。

10.戸建賃貸

戸建賃貸とは、一戸建てをそのまま賃貸する土地活用です。

狭小地も30坪程度であれば、十分に戸建住宅を建てることができます。
戸建住宅は、賃貸ニーズはあるのですが、アパートに比べると収益性が低いため、供給が少ないというのが現状です。
特に、新築の戸建賃貸というのは、ほとんどありません。

供給量が少ないという点から、戸建賃貸はやる価値はあります。
但し、狭小アパートと比べると、どうしても収益性が劣るため、選択しにくいのも事実です。

駅から遠いような住宅地で、ワンルーム需要が低ければ、戸建賃貸は良い選択肢となります。
小学校や中学校に近ければ、駅から遠くてもファミリー世帯の賃貸需要はあります。

また、もし狭小地の中に、駐車場を確保できれば、戸建賃貸としての競争力はかなり高まります。
競合となるアパートは別途駐車場料が発生してしまうケースが多いためです。

戸建の設計段階では、何とかして駐車場を確保できないか、検討するようにして下さい。

狭小住宅は、専門の設計会社や施工会社も存在します。
専門業者は狭い土地の住宅建築にノウハウを有していますので、戸建賃貸を検討する場合は、必ず専門業者に依頼するようにしましょう。

以上、ここまで狭小地の土地活用の10個のアイディアについて見てきました。

では、狭小地で土地活用をする場合、どのような注意点が必要となるのでしょうか。
そこで次に狭小地で土地活用をする上での注意点について見ていきます。

11.狭小地で土地活用をする上での注意点

11-1.土地の用途規制

土地活用を行う上で知っておきたいのが土地の規制です。
土地の利用には様々な制限がかかっており、全国どこでも勝手な利用ができるわけではありません。

例えば小さな飲食店を開きたいと思っても、そのエリアが店舗の建築を規制している場所であれば、小さな飲食店という土地活用はできなくなります。

土地の用途規制土地活用と用途規制は一体不可分の関係になり、どのような用途規制がかかっているかで、土地活用の選択肢が絞られます。

土地の規制に関しては、「都市計画法」という法律で全国の土地利用が定められています。
都市計画法は、土地の規制に関しては、大親分のような法律です。
建物の形状等を規制する建築基準法などは、都市計画法の下にぶら下がっているような法律になります。

この都市計画法では、まず全国を「都市計画区域」及び「準都市計画区域」、「都市計画区域外」という区域に分けています。

このうち、人々が多く住み、規制が厳しいエリアは都市計画区域です。
都市計画区域「外」というのは、人口の少ないエリアであるため、ほとんど土地規制がありません。
人が少ないので、そもそも土地を活用しようとする人もおらず、規制をかける必要がないというのが理由です。
まずは、都心部には土地規制があるということを理解しておくことがポイントです。

次に都市計画区域は、「区域区分を定める地域」と「非線引都市計画区域」の2種類が存在します。
都市計画区域の中でも、人口密度の高いエリアは「区域区分を定める地域」であり、人口密度の低いエリアは「非線引都市計画区域」となっています。
規制に関しても人口密度の低い「非線引都市計画区域」の方が緩いです。

土地の用途規制が一番厳しいのは、「区域区分を定める地域」です。
首都圏で言えば、東京湾沿いの市区町村のほとんどが、「区域区分を定める地域」となっています。

区域区分を定める地域では、さらに市街化区域市街化調整区域に区域が分かれます。

市街化区域または市街化調整区域に土地を持っている方は、細かい規制があるため土地活用には特に注意が必要です。

まず、市街化区域については、第一種低層住居専用地域から工業専用地域までの12種類の用途地域に分かれます。

用途地域の中で土地利用が最も厳しく制限されているエリアは第一種低層住居専用地域と呼ばれる用途地域です。
第一種低層住居専用地域は建築できる主たる建物が戸建住宅になっています。
店舗に関しては自宅と併用していないと建てることはできません。

第一種低層住居専用地域の小さな土地では、住宅と併設しないような店舗はそもそも建てられない等ことになります。

第一種低層住居専用地域以外の用途地域であれば、2階以下かつ床面積150m²以内の建物であれば美容院や店舗、飲食店を建築することは可能です。
30坪程度の土地であれば、簡易な店舗であれば建築はできます。

一方で、最も規制が厳しいのは市街化調整区域です。
市街化調整区域は、政令指定都市のような大きな都市にも存在します。

市街化調整区域とは、都市部にある農地を守るための規制です。
都市化を抑制するためにエリアであるため、原則として建物を建てることができません。
つまり、市街化調整区域の土地は、建物を建てるような土地活用がそもそも不可能ということになります。

土地活用は、土地利用の規制次第で方向性が大きく変わってきます。
土地活用を考える場合、まずは自分の土地の用途規制がどのようになっているかを把握することが必要です。

用途地域については、大きな市区町村の場合、インターネットで確認することができます。
インターネットで用途地域が情報公開されていないエリアであれば市区町村町役場にて確認できます。
確認窓口は、「都市計画課」や「まちづくり計画課」のような課になります。
用途地域は土地活用をする上で、必須の情報ですので、必ず確認するようにして下さい。

以上、ここまで土地の用途規制について見てきました。

それでは次に暫定利用と収益性についてご紹介します。

11-2.暫定利用と収益性

狭小地の土地活用アイディアの中で、以下の6つは建物投資を伴わない活用方法でした。

  1. 自動販売機設置置場
  2. 野建て看板
  3. 1台時間貸し駐車場
  4. ロッカー付きバイク置場
  5. 移動販売車置場

このように建物投資を伴わない土地活用は、一般的に暫定利用と呼ばれています。

暫定利用は、大きな投資を伴わないため、気軽にできるというメリットはありますが、収益性が非常に低いというデメリットがあります。

都市部の狭小地では、暫定利用をしても、土地の固定資産税および都市計画税すら賄えないという場合も多いです。
暫定利用は、あくまでも固定資産税等の支出を補填する程度の役割しか果たせません。

収益性を上げるには、建物投資を行い、建物を貸すか、もしくは建物投資はせずに、建物を作る人に土地を貸すかというどちらかの選択が必要となります。
いずれにしても、土地活用で収益性を上げるには、建物を作り、それを人に貸すという活用が最も収益性が高くなります。

そのため、狭小地の土地活用も、最初に何らかの建物を建てることができないかという検討をすることが重要です。
検討の結果、狭過ぎて建物が建たない、もしくは建物を建てても借手がいないと判明した場合、はじめて暫定利用を検討することになります。

但し、暫定利用は収益性が低いですが、いつでもやめることができるというメリットもあります。

駐車場や看板、貸し農園等の建物建築を行わない土地の賃貸借は、使用貸借契約と呼ばれています。
使用貸借契約は、借りている人の権利が弱く、貸している土地オーナーが中途解約したい場合には、すぐに止めることができます。
使用貸借は借地借家法の適用外であることが理由です。

それに対し、建物所有目的のための借地や、建物を貸すための借家については、借地借家法の規定が適用されます。

借地借家法は、借主の立場を守っている法律です。
借地借家法が適用されると、賃貸人(貸している人)から、中途解約の申し出をしても、簡単に契約を解除することができません。

建物が絡む土地活用を行うと、権利の強い借主が登場します。
契約解除をするためには、立退料を支払う可能性が発生します。
そのため、もし将来売却することになった場合、暫定利用の方がすぐに更地化できるため売却しやすいです。

狭小地で建物投資を行い、中途半端な土地活用を行ってしまうと、かえって資産価値を下げてしまう原因にもなりかねません。

狭小地をもし将来売却する可能性があるのであれば、収益性は追求せずに、契約を解約しやすい暫定利用を選択するという考えもあります。

以上、ここまで暫定利用と収益性について見てきました。

それでは最後に売却についてもご紹介します。

11-3.売却も一つの活用

土地活用が難しい狭小地は、「売却」も一つの有効な土地活用と言えます。
狭小地の土地活用は収益性が低いものも多いため、無理矢理活用はせず、売却してしまうということも賢明な選択肢です。
売却すれば固定資産税等の維持コストからも解放されるメリットがあります。

狭小地は活用方法が見いだせないため、購入希望者も少なくなります。
そのため、狭小地は売却しようとしても、なかなか売却できず、また価格も安いというのが難点です。

但し、隣地の人は違います。
小さな土地であっても、隣地の人は購入することで土地が広がるため、全くの第三者とは異なる価値を見出すことができます。

売却するのであれば、隣地所有者に声をかけて、売却するようにしましょう。

隣地所有者と売買の合意ができた場合、必ずしも不動産会社を間に入れる必要はありません。
不動産会社を仲介に入れる目的は、本来、買主探索にあるため、買主を自分で見つけることができているような状況であれば、間に不動産会社を入れることは不要です。

また、不動産会社へ支払う仲介手数料は、取引額に応じて以下のように金額が異なります。

取引額 (売買金額) 速算式(上限額)
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

仲介手数料は、一般的に3%と思われている方も多いですが、200万円以下のような少額の取引となると、5%になってしまいます。

狭小地の売却では、取引額が200万円を下回ることもあり得ます。
仮に不動産会社を仲介に入れる場合には、仲介手数料が割高になってしまうため、注意が必要です。

また、所有権移転の登記は、通常、司法書士に依頼します。
所有権移転登記に伴う司法書士手数料は、買主が負担するのが一般的です。

しかしながら、狭小地を隣地へ売却する場合、隣地所有者には、「買ってあげる」という恩着せがましい感覚を持つ人も多いため、司法書士手数料を支払いたくないと言い出す方もいます。

所有権移転登記は、司法書士でなければできないものではありません。
所有権の移転の登記申請は、本来は、売主と買主の共同で行うものです。
司法書士は、あくまで売主と買主の代理で行っているに過ぎません。

そのため、法務局に行って登記のやり方を聞くと、移転登記の方法を詳しく教えてくれます。
売主と買主が一緒に法務局に出向けば、出来てしまうのが移転登記です。
自力で登記を行うことで、買主が負担する司法書士手数料を省いてあげるのが、隣地へ売却するときのコツです。

不動産は、本来、自力で売却することもできます。

また、すぐに隣地の応諾が取れない場合は、とりあえず暫定利用の土地活用をしておくことが賢明です。
数年後、隣地所有者が購入したいと言い出した場合、暫定利用であればすぐに解約できるため、更地として高く売却できます。

狭小地では、建物を建てるか、もしくは暫定利用に留めるかについては、売却の可能性も加味しながら決めるようにして下さい。

まとめ

いかがでしたか?

狭小地の土地活用について見てきました。

狭小地の土地活用と言っても、ニーズがあるものを選択して行うことは、大きな土地と違いはありません。

10個のアイディアの中には、立地によってできるものと、全くできないものがあります。
土地の利用規制も加味しながら、可能性のある活用を選択していくことになります。

何も検討しても難しい場合には、売却も一つの土地活用です。
無理せず自分にあった活用方法を選択するようにしてください。

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