もったいない!自宅の土地を有効活用する秘訣を徹底解説

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広々としたマイホームには誰もが憧れるものですが、広すぎる家を持て余している方は意外と多くいらっしゃいます。
「子供が独立して、部屋が余っている」「掃除や庭の手入れが大変になってきた」等のお悩みはないでしょうか?
せっかくの資産が逆に悩みの種になってしまうのは、実にもったいないですね。

自宅の敷地に余裕があるとき、まずご提案したいのは、自宅と賃貸住宅が一つになった「賃貸併用住宅」への建て替えです。
場合によっては、自宅はそのままにして敷地の一部をうまく土地活用したり、敷地の一部を売却して自宅を建て替える方法もおすすめです。
現在のライフスタイルに合った住みやすい家に建て替えつつ、安定収入を得られたら理想的ではないでしょうか。

また、土地が広すぎると、固定資産税や相続税の負担も重くなります(※)。
土地活用の種類によっては、大きな節税が可能なので、なるべく多くの資産を次世代に残すためにも自宅の有効活用をおすすめします。

※土地が広いと、なぜ税負担が重くなる?

固定資産税は、住宅1戸につき200平米までの部分は課税標準が6分の1に減額されています(小規模住宅用地の特例)。
相続税は、様々な要件を満たせば、自宅の土地は330平米まで評価額が80%減額されます(小規模宅地等の特例)。
このように、一定面積を超える土地は税制優遇が小さくなります。

自宅の土地活用には複数の戦略が考えられますし、具体的な土地活用の方法も様々です。
「もっと自宅を活かしたい!」とお考えの方は、ぜひ最後までお読みいただき、お悩み解決の糸口を見つけてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.自宅の土地が余っている場合は「賃貸併用住宅」「一部活用」「全部活用」「一部売却」

自宅の土地が余っているとき、戦略は4つあります。

【1】賃貸併用住宅に建て替える
【2】敷地の一部を土地活用する
【3】敷地全体を土地活用する
【4】敷地の一部を売却する

オーナーの要望や立地、土地の面積・形状によって、有利な戦略は異なります。
専門家に相談しながら、方向性を決めていくことが大切です。
なお、相談する際のコツについては3章でご紹介します。

1-1.賃貸併用住宅に建て替える

「土地が余っているし、自宅も老朽化している」という2つの悩みを同時に解決できるのが、賃貸併用住宅への建て替えです。
賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸住宅部分が一体化した建物です。
賃貸併用住宅に建て替えれば、住み慣れた場所に暮らし続けながら、安定した家賃収入も得られます。

賃貸併用住宅について、詳しくは2章で解説します。

1-2.敷地の一部を土地活用する

次にご紹介するのは、敷地の一部を使って、駐車場やアパート等の土地活用を始める方法です。
現在の自宅はそのまま残して住み続けるケースと、自宅をコンパクトに建て替えるケースが考えられます。
土地活用する部分と自宅部分の割合については、収益性と住み心地のバランスを良く考えて配分する必要があります。
また、将来に備えて、土地活用している部分だけを手放すこともできるように計画しておくとよいでしょう。

1-3.敷地全体を土地活用する

次に考えられるのは、自宅の敷地全体を土地活用に転用する方法です。
このパターンでは、オーナーご自身はコンパクトなマンションやシニア向け住宅等に住み替える方が多いです。
長年住んできた、思い入れのある土地を売却せずにすむのは大きなメリットです。
駅から近い場所など、家賃の高いエリアに土地を持っている場合、そこに自分で住むのではなく賃貸物件を建てて土地活用する方法は非常に効率的な資産活用です。

なお、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を利用すると、簡単な項目を入力するだけで、手間なく複数の土地活用プランを取り寄せることが可能です。

1-4.敷地の一部を売却する

最後にご紹介するのは、広すぎる敷地の一部を売却する方法です。
その売却代金を使って家を建て替えることもよく行われます。

土地を2つ以上に切り分けることを「分筆」と言います。
分筆するときの注意点の一つは、測量費用が数十万円必要となり、時間もかかること(測量費用は面積や隣地所有者の数、立地によって異なります)。
もう一つの注意点は、どのような形状・面積で分筆するか決める際に細心の注意を払わなければならないということです。

売却する部分の面積が狭すぎて高く売れなかったり、手元に残す部分が使いにくくなると残念です。
土地の一部の売却を考えるときには、どのように分筆すればいいのか、信頼できる不動産会社に相談してから決める必要があります。
なお、地域に精通した優良な不動産会社は「HOME4U 土地活用」で効率よく探すことができます。

2.自宅におすすめの土地活用4種類の特徴

土地活用には様々な種類がありますが、住宅地に向いている土地活用は自然と限られます。
自宅を土地活用する方に選ばれることが多いのは、「賃貸併用住宅」「アパート経営」「戸建賃貸経営」「駐車場経営」の4種類です。
初めに、それぞれの特徴を表にまとめました。

収益性 手間の少なさ 初期投資の少なさ 期間 節税効果
賃貸併用住宅 △~〇 × 長期
アパート経営 △~〇 × 長期
戸建賃貸経営 △~〇 × 長期
駐車場経営 短期~長期 ×

それでは、4つの土地活用のメリット・デメリットと、どのような土地に向いているのか詳しく見ていきます。

2-1.話題の「賃貸併用住宅」

賃貸併用住宅と一口にいっても建築プランは様々で、「自宅とアパートを半分ずつ」というケースも多いですが、「建物のほとんどが賃貸住宅で一部が自宅」といったケースもあります。
どのような建築プランが有利なのか、立地や敷地条件に応じて計画することが大切です。

賃貸併用住宅はどこでもおすすめできるわけではなく、賃貸需要が確実に見込める場合に検討してください。
賃貸部分はワンルームでもファミリータイプでも可能ですので、需要に合わせて選択します。
ワンルームにするほうが賃料単価は高めに設定できる傾向はありますが、単身者とオーナー家族の生活リズムの違いによる騒音トラブルに注意して、建物を設計する必要があります。
賃貸併用住宅は、音やプライバシーなどに多角的に配慮し、入居者もオーナーも快適に住めるような建物を計画することが大切です。
そのため、賃貸併用住宅の建築実績の豊富な企業に相談することをおすすめします。

2-1-1.賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅の最大のメリットは、なんといっても「住み慣れた場所に暮らしながら、賃貸収入が得られる」ということです。
その他にも、次のとおり様々なメリットがあります。

  • 家賃収入をローンの返済に充てれば、ほとんど自己負担なく自宅を建て替えられる場合がある。
  • 建物全体について、アパートローンより低金利の住宅ローンを利用できる可能性がある(金融機関によっては、自宅部分は「住宅ローン扱い」、賃貸部分は「アパートローン扱い」となります)。
  • 相続税や固定資産税の節税効果が高い。
  • ライフスタイルの変化に合わせて、将来は賃貸部分に親世帯や子世帯を呼び寄せて独立型の二世帯住宅として利用することもできる。
  • 賃貸管理を委託すれば手間をかけずに安定収入が得られる。

2-1-2.賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅のデメリットは次のとおりです。

  • 敷地全体を土地活用したほうが高収益が望める。
  • 入居者とオーナーが近くに住むので、優れた設計プランを採用しないと、音の問題などで快適に住むことができない可能性がある。

2-1-3.賃貸併用住宅が向いている土地

駅から近い場所、周辺にアパートやマンションが多い場所、住み心地が良い人気の住宅街など。

賃貸併用住宅についてはこちらの記事でも詳しくご紹介しています。

大注目の賃貸併用住宅!成功者が実践する必勝ノウハウ

2-2.王道の「アパート経営」

アパート経営は、長期的に安定した収入が得られる手堅い土地活用ですので、多くの方に選ばれます。
ただし、賃貸需要がある場所に魅力的な建物を建てるのが絶対条件です。

アパート経営は、エリアによっても異なりますが、40坪くらいの土地があれば建築可能です。
利便性が高くワンルームアパートの需要が多いエリアなら、1坪あたりの賃料単価が高いため、小規模なアパートを建てても十分に採算が見込めます。
ただし、ファミリー需要の多い郊外等では、駐車場の確保も必要となり、まとまった面積でないとおすすめできないケースもあります。

2-2-1.アパート経営のメリット

アパート経営には次のとおり様々なメリットがあります。

  • 徹底的な市場調査を踏まえて競争力の高い建物さえ建てれば、高収益が見込める。
  • 相続税や固定資産税の節税効果が高い。
  • 賃貸管理を委託すれば手間をかけずに安定収入が得られる。
  • 長期的に安定収入を得られる。

2-2-2.アパート経営のデメリット

アパート経営のデメリットは次のとおりです。

  • まとまった初期投資が必要。
  • 入居者を集められる魅力的な物件を計画しないと、空室リスクが大きくなる。

2-2-3.アパート経営が向いている土地

駅から近い場所、周辺にアパートやマンションが多い場所など。

アパート経営についてはこちらの記事でも詳しく解説しています。

失敗しないアパートの建て方とは?投資の前に知っておきたい全知識

2-3.最近注目の「戸建賃貸経営」

あまり聞き慣れないかもしれませんが、戸建賃貸(賃貸向けの一戸建て)を建てる土地活用は最近注目されています。
一戸建てはファミリー層を中心とした需要があるにも関わらず、一戸建てタイプの賃貸は非常に少ないため、差別化が可能です。
戸建賃貸は、高い入居率、定着率が見込めるため、将来性が非常に高いと言われています。
「周辺の賃貸需要は多いけれど、競合アパートと差別化したい」という場合におすすめです。

また、2棟以上の戸建賃貸を建て、そのうちの1棟に親族が住むといった柔軟な使い方も可能です。

2-3-1.戸建賃貸経営のメリット

戸建賃貸経営には次のとおり、大変多くのメリットがあります。

  • 競合が少ないので高稼働が期待できる。
  • 狭小な敷地や細長い敷地などに合わせた設計が可能。
  • 相続税や固定資産税の節税効果が高い。
  • 一棟ずつ売却、相続することもできる。
  • アパートよりも戸建賃貸のほうが建築費は抑えやすい傾向がある。
  • 賃貸管理を委託すれば手間をかけずに安定収入が得られる。

2-3-2.戸建賃貸経営のデメリット

戸建賃貸経営のデメリットは次のとおりです。

  • 立地条件によっては、アパート経営やマンション経営のほうが収益性が高くなる。
  • 賃貸用の戸建住宅の実績の少ない建築会社もあるため、メーカー選びの選択肢が限られる。

2-3-3.戸建賃貸経営が向いている土地

駅から近い場所、周辺にアパートやマンションが多い場所、ファミリー層に人気の住宅街など。

2-4.少ない面積から可能な「駐車場経営」

駐車場経営は、1台あたり2.5m×5m程度の面積があれば始められます。
車庫入れスペース等も考慮した台数は、1台あたり7坪で概算することができます。
例えば100坪の土地なら、100坪÷7=約14台が目安です(正確な台数は土地の形状によって異なります)。

駐車場を借りたい需要さえあれば、初期投資も少なく、短期間でも止められるので気軽に始めることができます。
将来、お子様の家を建てるかもしれない、という理由で広い土地をお持ちの方も多いですが、駐車場はそのような土地にも向いています。
なお、コインパーキングと月極駐車場では、運営方法や、向いている立地が異なることにご注意ください。

2-4-1.コインパーキングの特徴

オーナーはコインパーキングの専門業者に土地を貸し出し、毎月一定の賃料を受け取る方式がほとんどです。
この場合は、設備投資は専門業者の負担となり、設置工事から運営管理まですべて任せることができます。
オーナーは舗装費用だけを負担するのが一般的です。

2-4-2.月極駐車場の特徴

オーナーが自主管理するか、地域の不動産会社に管理を委託したり、借り上げしてもらうケースが多いです。
砂利にロープを張るだけなら最もコストを抑えることができますが、場合によっては費用をかけて舗装を行ったほうが利用者が集まるので、しっかりとした調査が必要です。
アパート経営の場合は入居者の権利が強力に守られるため、オーナーが簡単に契約を解除することはできませんが、駐車場はオーナー都合での契約解除が簡単なので、短期間で土地活用を中止する可能性があっても安心です。

2-4-3.駐車場経営のメリット

駐車場経営といっても規模や契約内容は様々ですが、次のようなメリットがあります。

  • 初期投資が少ない。
  • 短期間の土地活用が可能で、他の用途への転用も容易。

2-4-4.駐車場経営のデメリット

駐車場経営のデメリットは次のとおりです。

  • 投資額が少ないため、アパート経営等に比べると高収益は期待しにくい。
  • 相続税や固定資産税の節税効果がなく、今まで自宅にしていた土地を駐車場に変えると固定資産税が上がってしまう。
  • 駐車場代の滞納や、無断利用されたりするリスクがある(月極駐車場の場合)。

2-4-5.駐車場経営が向いている土地

駅・病院・観光地の近く、商業地、住宅地など。

駐車場経営についてはこちらの記事でも詳しく解説しています。

気軽に始められる土地活用!失敗例から学ぶ駐車場経営のコツ

3.自宅の土地活用で成功する3つのコツ

「家が広すぎる」「家の敷地が余っている」と感じて土地活用を始めるときには、どんなことに注意すれば良いのでしょうか。
3つのコツをご紹介します。

3-1.相談先に要望を確実に伝える

最適な解決策を見つけるためには、土地活用の相談先にしっかり要望を伝える必要があります。
できれば優先順位もつけておくとスムーズです。
具体的には、次のリストをベースに考えてみてください。

  • 暮らしやすいマイホームへ建て替えたいor今の家をそのまま残したい。
  • 収益性を追求したいor高収益よりも手堅い収入を優先したい
  • 初期投資の許容範囲はどれくらいか
  • 手間をかけたくないor退職後のライフワークとして賃貸経営に携わりたい
  • 長期的に任せたいor短期で止めるかもしれない
  • 固定資産税や相続税を節税したい

上記のような要望を伝えた上で、土地活用のプロに総合的なプランを提案してもらうことをおすすめします。

3-2.相続税対策の必要性について検討しておく

2015年実施の税法改正により、基礎控除の水準が引き下げられ、相続税の課税対象者が広がっています。

昔は、「相続税がかかるのは大金持ちだけ」というイメージがあったかもしれませんが、現行制度では都心に広めの自宅を持っていれば課税対象となる可能性が十分にあります。

具体的には、相続財産の総額が「基礎控除額」を超える場合に相続税の課税対象となります。

基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

さらに、2020年4月からは、配偶者が自宅に住み続けられる「配偶者居住権」などの新制度がスタートします。
https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201809/1.html

相続税が心配な場合はあらかじめ税理士等に相談した上で、土地活用による積極的な相続税対策を検討すると安心です。
なお、不動産会社の提携税理士等に相談できる場合もあります。

3-3.活用方法は比較してから選ぶ

自宅の土地を活用する場合は、多様な選択肢があるため、コンサルティング能力の高い企業に相談することが大切です。
自宅の土地活用では、「自宅を建て替えるかどうか」「敷地の何割を土地活用に使うのか」「どんな土地活用を選ぶのか」など、総合的な解決策を検討する必要があるからです。
提案力のある企業なら、オーナーの要望と「需要と供給」「エリアの法規制」「土地の面積・形状」も踏まえて、最適な活用方法を提案してくれるはずです。

ところが悩ましいことに、大手企業に相談したとしても、その提案内容がオーナーにとってベストとは限りません。
その理由の一つは、それぞれの企業の「得意分野」を勧められる確率が高いため。
もう一つの理由は、担当者の経験値には差があるからです。

そこで、リスクヘッジのためには、複数の専門企業に相談して提案内容を比較検討し、最も優れたプランを選ぶことが大切です。
提案を比較してみると、建築費の差や、想定家賃の妥当性、節税効果などの違いが見え、どの企業の提案が最善なのか見極めやすくなります。

複数のプランを比較したいときには、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」の一括プラン請求を利用すると、様々な特色を持つ優良企業からまとめて提案を受けられます。

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各企業から提案された設計プランや事業計画について、じっくり比較検討してみてください。

まとめ

それではおさらいです。
自宅の土地を有効活用するには、「賃貸併用住宅」「一部活用」「全部活用」「一部売却」という4つの選択肢があります。
専門家に相談しながら、立地や面積などに応じた有利な戦略を見つけてください。

自宅の土地活用で選ばれることが多いのは、「賃貸併用住宅」「アパート経営」「戸建賃貸経営」「駐車場経営」の4種類です。
それぞれ収益性、手間、初期投資、期間、節税効果などが異なります。
オーナーのご要望を踏まえた最適な土地活用について、ぜひ複数の企業の意見を聞いてみてください。
HOME4U 土地活用で効率的に複数プランを比較検討し、最高のプランを見つけていただきたいと思います。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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