30坪の土地でも大丈夫!小規模アパートを建てるポイントとは

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余っている土地を有効活用したいけれど、広さが30坪しかないという方もいらっしゃるかもしれません。30坪という狭小地でもアパートは建てられるのでしょうか。
ここでは、土地が狭いことでアパートの建築を迷っている土地オーナーに向け、30坪以下の土地にアパートを建てることはできるのか、アパートを計画する際の注意点や狭小地でアパートを建てるメリットもあわせて解説します。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
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1.30坪の土地にアパートは建てられる!おさえるべき2つのポイント

「30坪という狭小地に、収益物件であるアパートは建築できるわけがない」とお考えかもしれませんね。
アパートは、30坪あれば十分に建築可能です。
ただし、立地条件やニーズを調査するなど、対応しておかなければならない問題がいくつかあります。

1-1.アパートを建築できる地域かどうかを確認する

最初に確認しておきたいのは、お持ちの土地が「アパートを建築できる地域かどうか」ということです。
アパートは都市計画に基づいて建築されるため、都市計画法が適用されない「都市計画区域外」には建てることができません。そのほか、市街化を抑制する「市街化調整区域」や、用途地域のひとつである「工業専用地域」にも、原則としてアパートは建築できません。

しかし、土地の広さが30坪しかないという理由だけでアパートが建てられないケースはありませんので、安心してください。30坪あれば、単身向けでワンフロアに2戸、ファミリー向けでもワンフロアに1戸(1世帯)のコンパクトなアパートを建てることが十分可能です。

1-2.立地条件やニーズを調査し把握する

アパートを建てる上で最も注意すべき点は、土地の広さよりも立地による賃貸需要です。

例えば、

  • 利用者数の比較的多い駅から徒歩10分圏内である
  • スーパーやドラッグストア、コンビニなどの商業施設が充実している
  • 都市開発計画が確定事項として発表されており、行政指導のもと着手がすすんでいる
  • 大学が近くにある

など、都市部や利便性の高い立地、人口増加率の高い地域、長期間変わらないと予測されるターゲットとニーズが見込める地域に土地を所有しているのであれば、一定した需要が見込めるでしょう。

また、もし上記条件に当てはまらない「アパート用地としてあまり好ましくない立地」だったとしても、1棟4~6戸程度の小規模アパートであれば、ターゲットを絞ることで無理なく賃貸経営を行うことが可能です。これについては後ほど詳しくお伝えします。

2.コンパクトなアパートを建てる3つのメリットとは

無理のない賃貸経営ができるための条件としては、

  • 土地や建物が狭小であるからこそのメリット、チャンスがある
  • 大規模マンションと比較して類似物件との差別化が容易である

ことが挙げられます。
この条件に、小規模なアパート経営がマッチしていることはご存じでしょうか。
ここでは小規模アパートのメリットや類似物件との差別化の方法について、詳しくご説明します。

2-1.建築費を抑えることができる

30坪の土地にアパートを建てる最大のメリットは、初期投資が少なく済む点にあります。

建物が大きくなると、その分建築コストがかかります。規模によっては鉄骨造や鉄筋コンクリート造で建築することになるため、木造アパートよりも10~20%は割高になります。建物がそこまで大きくない場合でも、土地が広ければ屋外配管などの付帯工事費や、舗装・フェンスなどの外構整備にかかる費用も膨れ上がります。
その点、土地も建物もコンパクトなアパートなら総体的に建築費を抑えることができるため、ローン審査にも通りやすく、毎月の返済負担も軽くなります。

参考として、ファミリー向け20戸(2LDK)の小規模マンションと、単身者向け4戸(1K)の小規模アパートの利回りを比較してみましょう。

[利回り計算式]

(年間収入-年間経費※)/(建築費+諸費用)
※修繕維持費、管理委託料、税金など

●ファミリー向け

鉄筋コンクリート造4階建て/延べ380坪/20戸

  • 建築費 3億4,960万円(坪92万円)
  • 建築等諸経費   3,884万円
  • 賃料/1戸当たり 14万円/月
  • 満室時想定収入 14万円×20戸×12カ月=3,360万円/年
  • 年間経費(管理費等) 600万円/年
  • 利回り計算
    (3,360万円-600万円)/(3億4,960万円+3,884万円)
    =2,760万円/3億8,844万円=0.071
    ⇒利回り7.1%
●単身者向け

木造/延べ32坪

  • 建築費 2,464万円(坪77万円)
  • 建築等諸経費 274万円
  • 賃料/1戸当たり 7万円/月
  • 満室時想定収入 7万円×4戸×12カ月=336万円/年
  • 年間経費(管理費等) 60万円/年
  • 利回り計算
    (336万円-60万円)/(2,464万円+274万円)
    =276万円/27,380万円=0.100
    ⇒利回り10.0%

このように、30坪の土地でのアパート経営では戸数が少ないため大きな収益を得ることはできませんが、初期費用や経費を抑えられることで利回りが良くなる傾向にあります。

2-2.ランニングコストを抑えることができる

小規模アパートのメリットとして、建築費だけでなくランニングコストも抑えられる点が挙げられます。

ランニングコストには修繕維持費、管理委託料、固定資産税や都市計画税などが含まれますが、中でも修繕維持費は建築費と同様に、建物が大きくなるほど割高になる傾向があります。
大きなアパートはまず共用部分の面積が増えます。壁や屋根の面積も大きく、足場を組む範囲も広くなります。敷地が広ければ、外構の維持管理にもコストがかかるでしょう
このような理由からも、少し狭いかなと感じるような30坪程度の土地を活用した小規模アパート経営は、大規模マンションの経営に比べてリスクが低いといえるでしょう。

2-3.コンパクトなアパートの需要は今後の増加が見込める

都市部を中心に「ワンルーム」マンションの建築を規制する動きがあることをご存じでしょうか。これには以下のようないくつかの理由があります。

  • ワンルームマンションの入居者の中には、ゴミ分別などのルールを守らないなどマナーの悪い入居者がいること
  • 上記をきっかけにトラブルやクレームが頻発していること
  • 地域活動に積極的に参加しない人が多いこと

このほか、住民票を移さない単身者が多いことから、地域の住民が増えても税収につながらないという自治体側から見た問題もあるようです。

規制の内容としては専有面積の下限(最低占有面積25平米以上)を設定するなど、賃料を必然的に高くせざるを得ない条件になっています。「狭くてもいいから安い物件」を求める単身者のニーズに相反するものとなっています。

これらの流れから、今後ワンルームマンションの需要は徐々に減っていくように思われます。しかし、少子高齢化や未婚率の上昇、女性の社会進出が目覚ましい現代において、ワンルームマンションとは別に新たな賃貸需要が生まれています。それが、シングル(独身者)やDINKs、子供が独立したあとのシニア世代をターゲットとしたコンパクトなアパートです。

上記のように、ワンルームマンションの新規建築を規制する動きがあることから、階数や専有面積、戸数には十分注意が必要です。
以下3章で詳しく紹介していますが、自治体によってワンルームマンション規制の内容は異なります。これらに抵触しなければワンルームでも問題ありません。

30坪程度の土地であれば、コンパクトサイズのアパートを建てるのには十分適しています。「狭くてもいいから安い物件」を求める単身者のニーズにも応えられるでしょう。
フリーランスで働く人が増えつつある昨今、SOHOオフィスとしての需要にも期待できます。

3.30坪の土地にアパートを建てる際の注意点

30坪の土地にアパートを建てる場合、一般的なプランでは対応できない場合もあります。また、狭小地ならではの配慮が必要となります。
ここからは、注意すべき法規制の内容や、建物をプランニングする上でのポイントを説明します。

3-1.制限・規制を守って建築する

狭小地にアパートを建てる際に注意すべき制限や規制について見ていきましょう。

3-1-1. 「建ぺい率」「容積率」に注意

都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の3つの区域に分類されており、そのうち市街化区域では、さらに13の用途地域が定められています。
この用途地域ごとに「建ぺい率」と「容積率」が定められており、その土地の広さに対して建てられる建築物の規模が決まっています。

(例)土地活用を検討している90平米(27坪)の土地

  • 用途地域:「商業地域」
  • 建ぺい率:80%
  • 容積率 :600%

上記の場合、

  • 建築階数:7階建てまで可能(地上階)
  • 建築面積:90平米× 80%=72平米(約21坪)
  • 延床面積:90平米×600%=540平米(163坪)

最大でこの大きさの建物を建てられることがわかります。単純計算で「1フロア21坪の7階建てマンション」が建てられるということです。

3-1-2.そのほかの注意すべき制限事項について

その他、注意すべき事項について、以下6つの事項があげられます。

(1)狭小地において建物の規模に影響を与えるのが、高さに関する制限です。この制限があることで、「建ぺい率」と「容積率」に問題がなくても、上記の例の7階建てのマンションは建てられない場合があります。
例えば、第1種および第2種低層住居専用地域と田園住居地域では、10メートルまたは12メートルの「絶対高さ制限」が適用されます。したがって、階高3メートルとすると3階建てまたは4階建てのアパートしか建築できません。

(2)絶対高さ制限の規制を受けない地域であっても、「北側斜線制限」が適用される地域であれば7階建ては難しい可能性が高いと考えられます。

(3)道路や隣地境界との関係性によっては、「道路斜線制限」「隣地斜線制限」の規制にも引っかかってしまいます。緩和条件も用意されていますから、該当するものがないかチェックする必要があります。

(4)自治体によっては「高度地区」による制限や「日影規制」の対象区域になっている場合もあります。

(5)建築物を建てるためには、前面道路の幅が4メートル(特定行政庁が指定した区域では6メートル)以上必要です。
幅が4メートルに満たない場合は土地をセットバック(後退)する必要があり、このバックした部分については敷地面積に含めることができません。「建ぺい率」や「容積率」の計算にも影響します。

(6)「防火地域」「準防火地域」に該当する場合は、構造や仕様の一部が制限されます。建築費も1~2割アップする可能性があります。

これらのことを考慮せず建築をすすめると、出来上がってから「最初に思っていたより小さいアパートになってしまった」ということもあり得ます。上記の制限事項に抵触していないか、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

3-1-3.ワンルームマンションの規制に注意

ワンルームマンションの規制についてはすでにお伝えしましたが、東京23区ではすべての自治体において以下のような規制が行われています。規制内容の一部を抜粋して解説します。

(例1)千代田区

規制対象:4階建て(地下階含む)以上かつ専用面積30平米以下の住戸が10戸以上の賃貸住宅

  • 各住戸の床面積を25平米以上とする
  • 総戸数が20戸以上となる場合、全住戸の専用面積合計の1/3以上をファミリー住戸とする
  • ゴミ容器置場は屋根と壁で囲った構造とする
  • 自転車、バイク等の駐車場は1住戸に1台以上

参考:千代田区「ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱

(例2)練馬区

対象:専用面積40平米未満の住戸が15戸以上の賃貸住宅

  • 各住戸の床面積を25平米以上とする
  • ワンルーム住戸が30戸以上ある場合は一律10戸のファミリー住戸設置に加え、総戸数から40戸を差し引いた戸数の1/2以上のファミリー住戸が必要
  • エントランス付近に車寄せを確保
  • 敷地内に住戸数以上の自転車置き場を設置し、その10%以上の台数分バイク置き場を設置する

参考:練馬区「まちづくり条例(ワンルーム形式集合住宅の基準の概要)

このように、1戸あたりの床面積に下限を設定し、一定数のファミリー住戸混在を求めるほか、ゴミの置き方や放置自転車、引っ越し車の横づけなどで近隣住民の迷惑になることのないよう細かな規定が設けられています。
この規制について考慮したうえで、規制にかからない範囲でワンルームアパートやマンションを建築するのか、ほかのタイプの物件にするのか検討しましょう。

3-2.狭小地での物件プランニングにおける3つの重要ポイント

狭小地の建物のプランニングは、戸建て住宅でも難しいものです。
特に建物の密集した地域においては採光や風通しの確保が非常に難しく、レイアウトや間取りにもさまざまな工夫が必要となります。

3-2-1.ターゲットニーズに合った間取りとサービスを検討する

「土地が狭いから単身者向け」と安易に決めてしまうのではなく、立地条件による需要や利回りなども考慮した上で、単身者向けにするかファミリー向けにするかなど、ターゲットに合わせて十分に検討しましょう(ワンルーム規制も考慮したうえで)。

また、住民が必要とするサービスを充実させることは重要です。
例えば、駅から遠く車での移動が主となる地域であれば、駐車スペースは必須です。敷地の形状にもよりますが、30坪の敷地なら1階部分を2台分のビルトインガレージとすることで、敷地内に最低2台分は駐車スペースを確保できるでしょう。
駅から平地が続くなら自転車での移動を希望する人も多い可能性が高いと考えられます。自転車置き場の設置やレンタル自転車の導入はもちろん、「自室へ自転車を持ち込み可」と賃貸契約の基準を緩和するなど、さまざまに工夫する余地はあります。

3-2-2.限られた室内面積を最大限に活用する

限られた室内面積を有効活用する工夫が必要です。
例えば、クローゼットの上部にロフトベッドを造作するなど、デッドスペースをうまく使う工夫が考えられます。
他にも収納スペースの確保のために、室内に収納スペースを確保するほか、アパート共用のトランクルームの設置などがあります。

3-2-3.狭小だからこそ差別化が必要

例えば1棟4戸の小規模アパートの場合、1室空いただけでも空室率は25%になってしまいます。できるだけ空室を出さないよう賃貸物件としての付加価値を高め、安定した満室経営に努める必要があるでしょう。
差別化のために多少コストをかけても初期費用の負担が大きくなりすぎないということが、30坪の土地でアパート経営をするメリットのひとつです。

(1)シングル等向け:デザインと通信機能重視

シングルやDINKs、フリーランスをターゲットとしたコンパクトなアパートにするのであれば、人目をひくデザインにこだわるとよいでしょう。水まわりも機能・デザインともにできるだけ充実させます。ワンルームの規制により1戸あたりの面積が大きくなる場合は、トイレと浴室、洗面をそれぞれ独立させることも難しくないはずです。
また、デザイン重視の層をターゲットとする場合、お風呂の追い焚き機能や浴室乾燥機などは賃貸選別にそれほど大きなウェイトを持たない可能性が高く、設置を見送ってもよいでしょう。

そのほかこの層に評価されやすいのが、住民限定のインターネット回線や無線LANの設置など、通信関連機能の充実です。特に在宅で仕事を行うフリーランスにとっては重要です。

(2)女性向け:セキュリティ・水回り設備・デザイン重視

女性をターゲットにしたコンパクトなマンション・アパートにするならば、何よりも「セキュリティ」を最重視すべきでしょう。特に大きな駅に近く利便性が高い立地の場合は、不特定多数の人からの視線を遮る、簡単には入館できなくなるようにするなど重点的に工夫と施策しておいた方が評価が高くなります。
カメラ付きインターホンやオートロック機能、認証システム、個配ボックスやベランダの目隠しなど工夫できるところはたくさんあります。窓に木製や鋳物のおしゃれな格子を設置しておくだけでも、デザイン性と防犯性を両立できます。

女性の場合は物件の外観・室内のデザインや水回りの機能、清潔感も重視しますので、トータルで選んでもらえるような物件づくりを心がけましょう。

(3)シニア向け:バリアフリーや見守りサービス重視

リタイア後のシニア層をターゲットとするのであれば、バリアフリーやホームセキュリティーの見守りサービスなどにより差別化することが可能です。

4.30坪のアパート建築は、経験のあるハウスメーカーに依頼する

30坪の土地でのアパート計画は、法令上の制限においても採光や風通し、間取りの計画においても難しく、経験を要するものとなります。そこで重要となるのがハウスメーカー選びです。
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まとめ

都市部におけるワンルームの規制により、今後単身向けマンションやアパートを新たに建築する土地オーナー様は減っていくことが予想されます。しかし、ライフスタイルの変化にともなうコンパクトアパートやマンションという新たなニーズにより、30坪という小さな土地の可能性はむしろ広がっていくと考えられます。
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本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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