初心者必見!アパート経営をゼロから始めるための完全ガイド

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アパート経営を検討している方は、期待もありつつ、不安も感じていらっしゃるのではないでしょうか。

インターネットや書物で情報を調べている方も多いと思いますが、アパート経営は、最初に得た情報の質とそれをいかに実行するかでほぼ勝負が決まるため、適切で良質な情報をおさえておくことが重要です。

では、どのような情報をおさえれば良いのでしょうか?
気になりますよね?

そこでこの記事では、はじめてアパート経営をする方に向けて、「これさえ知っておけば安心!」と言える厳選した基礎知識をご紹介していきます。

この記事を読むことで、アパート経営を始めるまでの基本的な流れ、賢いハウスメーカーの探し方、経営に失敗しないためのポイント、最低限知っておきたい税金の情報等についてわかるようになります。
ぜひ最後までお読みいただき、長期安定収入のアパート経営実現への足掛かりとしてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.アパート経営の流れ

この章ではアパート経営の流れについて解説します。
下記の5つの手順通りに進めれば、アパート経営を始めることができます。

では、5つの手順について、それぞれ細かく説明していきます。

1-1.プラン検証

アパート経営では、最初に「どのようなアパートを建てるか、どのような収支計画になるのか等」の経営プラン検証を行います。
プラン検証はアパート経営の勝敗を決める最も重要な部分ですので、プラン検証に一番力を注ぐようにしてください。

ここで「貸しにくいアパート」を建ててしまえば、この先、40年近く貸しにくいアパートに悩まされることになります。

アパートの経営プランは、ハウスメーカーに依頼すると無料で提案してくれます。
経営プランには、初期費用や建物図面、収益計画などが盛り込まれています。

ただ、ここで注意しておきたいのは、「自分の土地や予算にあった良いプランを見つけるためには、必ず複数のハウスメーカーから提案を受けて、しっかり比較することが重要だ」ということです。
なぜなら、各ハウスメーカーで、得意な工法や建築費、耐用年数、収支計画などが変わってくるからです。

そこで複数のハウスメーカーからプラン提案を受ける際に便利なのが、無料で使える「HOME4U(ホームフォーユー) 土地活用」です。

HOME4U 土地活用」では、土地の所在地や広さなど簡単な項目を入力するだけで、最大7社のハウスメーカーから様々なアパート経営プランの提案を受けることができます。
提携しているハウスメーカーは、アパート建築の実績が豊富な大手ばかり。
それら各社の建築費や収支計画などの違いを簡単に比較できるのが、「HOME4U 土地活用」の最大のメリットです。

アパート経営プラン請求サイトHOME4U

施工も安心して任せることができるハウスメーカーが厳選されていますので、はじめてアパート経営をするなら、まずは「HOME4U 土地活用」でプラン請求から始めるようにしてください。

1-2.ハウスメーカーの決定

HOME4U 土地活用」でプラン提案を受けたら、じっくりとプランを比較して、自分の土地の立地や予算等に一番合うハウスメーカーの決定を行います。
プランの中で検証すべき主な部分は、「建築費」と「収益性」の2点になります。

1つ目の検討項目は、建築費です。
建築費を抑えることができれば、借入金も抑えることが可能となります。

建築費を比較する際は、プランをできるだけ似たものに作り直してもらい、比較することがコツです。

例えば、延床面積が同じアパートでもワンルームとファミリータイプであれば、ファミリータイプの方が建築費は安くなります。
同じ延べ床面積であれば、ワンルームの方が戸数は多いため、キッチンやバス、トイレ等の住宅設備の数も多く単位面積当たりの建築費が上がってしまうことが理由です。

つまり、ワンルームを提案しているA社の建築費と、ファミリータイプを提案しているB社の建築費では、B社の建築費の方が安くなります。
ひょっとしたら、同じワンルームならA社の方が安いかもしれませんが、違う間取りの比較のままではA社とB社のどちらが安いのかが分かりません。
各社の間取りをピッタリそろえる必要はありませんが、少なくとも1Kや3LDK等の基本的な間取りは揃えた上で比較検討するようにしてください

2つ目の検討項目は、収益性です。
プランの中には収益計画も載っています。

収益計画には、想定の家賃収入、固定資産税や管理費、借入金の返済等のシミュレーション表が掲載されていますので、収益性を把握することが可能です。

収支についても、建築費同様、各社の項目を同じにして比較することがポイントになります。
特に、支出については借入金の条件を各社が独自に想定していますので、「借入金額」と「返済期間」、「金利」の3つを揃えた上で比較検討することが必要です。

また、収入に関しては、一定の空室や将来の家賃下落の想定がハウスメーカーによって異なります。
空室や家賃下落の想定については、一番保守的なハウスメーカーのプランに合わせてもらってから比較するのが良いでしょう。

その他、修繕サポートのような費用項目は各社のサービス内容を反映した金額ですので、当然数値が異なってきます。

サポート費用については、金額よりもサポート内容をしっかり確認した上で比較するようにしてください。

もしかしたら、「ハウスメーカーに何度もプランを作り直してもらうのは申し訳ない…」と思ってしまう方がいらっしゃるかもしれませんが、心配ご無用です!
ハウスメーカーの決定まで、プランを何度か作り直してもらうのは普通のことです。
アパートは、少なくとも40年近くお金を生み続ける大切な資産ですので、妥協したり、焦って決めたりする必要はありません。
むしろ、ハウスメーカーを決定するまでが非常に重要ですので、図太く、しぶとく、どっしり構えて何度でもプランを作り直すことをおススメします

1-3.管理方式の決定

プラン検証の中では、同時にアパートの管理方式の決定を行います。
通常、ハウスメーカーは子会社に管理会社を持っていますので、管理会社はハウスメーカーを決定すればそのまま子会社に決定します。

ただし、管理方式についてはオーナーが選択することが必要です。
アパートの管理方式には、「管理委託方式」と「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3つがあります。

1つ目の管理委託方式とは、管理会社に委託契約で管理を依頼する管理方式です。
入居が埋まっている部屋に対してだけ、オーナーから管理会社に対して管理料を支払います。

管理料の相場は、一般的には家賃収入の5%程度です。
空室部分に管理料は生じないことになっており、あくまでも入居している部分のみ管理料が生じます。

なお、管理委託方式では、空室保証ではないため、空室リスクはオーナーが負うのが特徴です。
また、各入居者とは1戸ずつ賃貸借契約を締結する形になります。

2つ目のパススルー型サブリースとは、家賃変動型の転貸による管理方式のことです。
パススルー型サブリースは、転借人から受領する賃料から管理会社が手数料を差し引いた金額をオーナーに振り込みます。

そのため、収益性に関しては、管理委託と同じです。
また、空室も保証されない点も管理委託と同じになります。

管理委託方式との違いは、委託方式か転貸方式かという違いだけです。
サブリースは転貸という意味ですので、アパートオーナーは一旦管理会社と賃貸借契約を行い、管理会社と各入居者がそれぞれ転貸借契約を締結します。

アパートオーナーが締結する賃貸借契約者は管理会社との1本のみであり、各入居者との賃貸借契約書をいちいち結ぶ手間が省ける点がメリットです。

3つ目の家賃保証型サブリースとは、空室が発生しても賃料が変動しないタイプの管理方式です。

家賃保証型サブリースは、満室想定賃料から手数料を差し引かれた固定の金額がアパートオーナーに振り込まれます。
収益性に関しては、3つの管理方式の中で最も低くなります。

家賃保証型サブリースの最大の特徴は、空室が発生しても賃料は変動しないという点です。
空室に応じて賃料が変動しないことから、「空室保証」などと呼ばれることもあります。

ただし、注意が必要なのは、「どんなに空室が生じても永久に家賃が保証されるものではない」という点です。

空室が増えれば、管理会社から賃料の減額要請がありますので、いずれは家賃が下がることになります。
空室は完全に保証されているものではなく、間接的に保証されているだけに過ぎないということです。

そのため、管理方式はよほどの理由がない限り、「管理委託方式」または「パススルー型サブリース」を選択することをおススメします

家賃保証型サブリースは、一見すると安心できる管理方式ですが、空室が発生すれば家賃が下がるため、結局は空室が保証されていないのと同じです。
つまり、家賃保証型サブリースを選択しても空室の不安は消えないということになります。

家賃保証型サブリースは、アパートオーナーと管理会社との間に訴訟が発生することが多く、国土交通省も注意喚起を促しています。

【参考】国土交通省HP「PDFアパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください!

家賃保証型サブリースが社会問題化していることは、念のために知っておくと良いでしょう。

1-4.着工から竣工まで

ハウスメーカーと管理方式を決めたら、いよいよ着工です。
アパートの工期は「階数プラス1ヶ月」程度ですので、2階建てアパートなら3ヶ月程度で竣工してしまいます。

着工したら、あっという間に出来上がってしまうイメージです。
実は、着工の段階まで来るとアパートオーナーにできることはほとんどありません。

アパート経営の良否は「着工の前」までの段階でほとんど決まっています。
そのため、着工前のハウスメーカーの決定までがとても重要なのです。

はじめてアパート経営をする方は、アパート経営は着工から本番が始まるとイメージしている人が多いですが、着工したら大きく変更することはできませんので、着工前までを本番と考えて取り組むことが肝心です。

この先40年間の良否は、着工前にいかに良いプランを選択しているかによって決まります。
着工はスタートではなくゴールと捉えることが成功するためのコツです。

2.アパート経営に失敗しないために絶対おさえたい2大ポイント

この章では、アパート経営に失敗しないために重要な2つのポイントについて解説します。

2-1.エリアに適した間取りにする

まず1つ目のポイントです。
アパートの建築プランの決定に当たっては、アパートを建てるエリアに適した間取りにすることが重要です。

間取りは、1Kまたは1LDK、2DKといった小さめの広さの部屋を中心に考えることが基本となります。

広めのファミリータイプは、賃料総額が高くなってしまうため、賃貸需要が低いです。
「借りるより買った方が安い」と考える方が多くなり、借主が少なくなります。

一方で、1Kのような狭い間取りは、賃料総額も低くなり、賃貸需要が高いです。
1Kのマンションを、住宅ローンを組んで購入する方は少数派ですので、買う人よりも借りる人の方が多くなります。

そのため、アパート経営をするなら小さめの間取りとすることが基本です。

都市部の駅に近い立地であれば、単身者の賃貸需要がとても高いので1Kがおススメです。
郊外の立地では、総じて家賃が安くなるため、単身者でも広めの部屋を借りたいというニーズが高くなります。よって、郊外であれば1LDKまたは2DKといった少し広めの間取りが適しています。

ちなみに、例外的に小中学校の学区の良いエリアでは、3LDKのファミリータイプの間取りにした方が良いケースが稀にあります。
学区の良いエリアでは、子供を入学させるためにわざわざ引っ越してくるケースがありますので、ファミリータイプの間取りに常に底堅い賃貸需要が存在します。

このように、間取りはエリアによって最適なものが存在します。
ハウスメーカーのアドバイスを参考にしながら、エリアの特性や周辺のアパートをリサーチし、最適な間取りを選択するようにしてください。

2-2.過剰な借入を避ける

2つ目の重要なポイントは、過剰な借入を避けることです。
健全なアパート経営を行うなら、少なくとも建築費の30%程度の自己資金を用意し、借入金は70%程度に留めておきます

現在アパートローンを組むには最低でも10%程度の自己資金を用意する必要がありますが、それはあくまでも借りるための最低ラインであって健全なアパート経営をする目安ではありません。

目一杯借りることはアパート経営の成功から離れていく行為なので、なるべく借りないようにするのがアパート経営に失敗しないコツです。

借入金額を少なくすると、毎月の返済額も減るため、空室に耐えうる力が自然と出てきます。
空室のリスクヘッジ方法は、「家賃保証型サブリース」で行うのではなく、自己資金を積み増すことで行うのが適切です。

特に、はじめてアパート経営をする方は、十分に自己資金を用意してから始めることをおススメします。

同じ失敗をしても、自己資金が十分にあった方は被害が少ないですが、自己資金が少なかった方は被害の影響が大きいからです。

自己資金はアパート経営で最大の転ばぬ先の杖となりますので、しっかり用意してから始めるようにしてください。

3.アパート経営の収支と利回り

この章では、アパート経営の収支と利回りについて解説します。

アパート経営では、経常的な費用として、「土地と建物の固定資産税および都市計画税」、「建物の損害保険料」、「管理委託料」等の費用が生じます。
これらの経常的な費用は、家賃収入に対し概ね10~15%程度の金額です。

その他、アパート経営では、修繕が発生したときの「維持修繕費」、空室が生じたときに不動産会社へ支払う仲介手数料等の「入居者募集費用」等の費用が突発的に生じます。
これらの突発的な費用も、家賃収入に対し概ね10~15%程度の金額です。

費用項目 概算の目安 発生の仕方
土地の固定資産税 土地の課税標準額×1.4% 経常的
家賃の10~15%程度
土地の都市計画税 土地の課税標準額×0.3%(原則)
建物の固定資産税 建物の課税標準額×1.4%
建物の都市計画税 建物の課税標準額×0.3%(原則)
建物の損害保険料 請負工事金額×0.05%
管理委託料 年間賃料収入×5%
維持修繕費 請負工事金額×0.2% 突発的
家賃の10~15%程度
入居者募集費用 全部屋の1ヶ月分の家賃÷平均回転期間

そのため、自己資金100%でアパート経営をした場合、費用の割合は家賃の20~30%程度であるため、純収益は家賃の概ね70~80%程度となります。

また、借入金の返済がある場合は、さらに借入金の元本返済額が生じます。
借入金の元本返済額は、借りる方の「金額」や「返済期間」によっても異なります。

例えば、借入金の元本返済額が家賃収入の50%程度の方であれば、20~30%程度の費用を加算すると、手残りは家賃の概ね20~30%程度ということになります。

利回りに関しては、土地を元々持っている方の場合、建物投資額に対する利回りなら計算することが可能です。
ここでは、以下の条件で純収益に対する利回り(実質利回り)を計算してみます。

(条件)

鉄骨造2階建てアパート
建築費:坪90万円
延床面積:72.6坪
戸数:6戸
1部屋あたりの面積:40平米
1部屋あたりの家賃:10万円/月
経費率:25%

(利回りの計算)

建築費 = 延床面積 × 坪単価
    = 72.6坪 × 90万円/坪
    = 6,534万円

家賃収入 = 月額家賃 × 戸数 × 12か月
     = 10万円 × 6戸 × 12か月
     = 720万円

純収益 = 家賃収入 - 経費
    = 720万円 - 720万円×25%
    = 540万円

実質利回り(純収益に対する利回り) = 純収益 ÷ 建築費
                 ≒ 8.3%

不動産投資の利回りの相場は、土地の投資額も含めて把握されることが通常であるため、アパートの建物投資のみでの適正利回りというものは存在しません。

ただし、土地代を含む不動産投資の実質利回りの水準が4~5%程度であることから、アパートの建築投資だけに対する実質利回りは7~8%程度確保されていれば妥当な水準と考えられます。

4.アパート経営で発生する税金

最後に税金について解説します。

4-1.登録免許税

アパートを新築すると、保存登記のための登録免許税が生じます。
所有権保存登記とは、新たに生じた不動産について初めて行なわれる所有権の登記のことです。

建物保存登記の登録免許税は、以下の計算式で計算されます。

建物保存登記の登録免許税 = 建物の固定資産税評価額 × 0.4%

建物の固定資産税評価額は、新築工事費の概ね50~60%程度です。

また、アパートローンを組む場合は抵当権の設定登記も行います。
抵当権とは、ローンを返済できなくなった場合、銀行が優先的に弁済を受けることができるための権利です。

抵当権設定登録免許税は、以下の計算式で計算されます。

抵当権設定登録免許税 = 債権金額 × 0.4%

4-2.不動産取得税

アパートを新築すると、不動産取得税が生じます。
住宅の不動産取得税の計算式は以下の通りです。

不動産取得税 = 建物の固定資産税評価額 × 3%

尚、戸建以外の貸家(アパート等)については、以下の床面積を満たすと不動産取得税の軽減措置を受けることができます。

住宅の床面積:40平米以上240平米以下

面積要件を満たす住戸は、1戸あたりの固定資産税評価額から1,200万円を控除した金額に税率を乗じたものが不動産取得税となります。

1戸あたりの不動産取得税

不動産取得税 = (1戸あたりの固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3%

4-3.固定資産税および都市計画税

アパートが竣工した後は、土地と建物のそれぞれに固定資産税および都市計画税が生じます。

固定資産税および都市計画税の計算式は以下の通りです。
税率は、固定資産税が1.4%、都市計画税の標準税率が0.3%となります。

固定資産税 = 課税標準 × 税率

課税標準は、建物については固定資産税評価額となります。
一方で、土地については住宅用地の軽減措置が適用されるため、固定資産税評価額に一定の乗数を乗じたものが課税標準です。

住宅用地の軽減措置が適用される住宅用地は、「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の2つにわかれ、それぞれ固定資産税評価額に以下の係数が乗じられて課税標準額が求められます。

区分 定義 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200平米までの部分 1/6 1/3※
一般住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200平米を超え、家屋の床面積の10倍までの部分 1/3 2/3

※東京23区はさらに1/2

小規模住宅用地は住宅1戸につき200平米まで適用されますので、例えば戸数が10戸のアパートなら2,000平米の広さの土地までが小規模住宅用地の対象です。
アパートの敷地では、多くのケースで敷地全体が小規模住宅用地となります。

4-4.所得税および住民税

個人のアパート経営で利益が生じると、所得税及び住民税が生じます。
アパート経営の利益に該当するものは、「不動産所得」です。
不動産所得とは、以下の式で計算される所得となります。

不動産所得 = 収入金額 - 必要経費

収入金額とは家賃のことです。
必要経費とは、土地と建物の固定資産税及び都市計画税、建物の保険料、借入金の利子、修繕費、建物の減価償却費等になります。

所得税は累進課税制度ですので、税率は他の所得と合算して決まります。
所得税の累進課税率および控除額は以下の通りです。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 427,500円
695万円超900万円以下 23% 636,000円
900万円超1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

また、住民税率は所得の大小に関係なく、一律約10%の税率となります。

4-5.事業税

個人が10室以上のアパートの貸付を行った場合、事業税というと都道府県税かかります。
事業税は、不動産所得から事業主控除額(290万円)を控除した額に標準税率5%を乗じて求めます。

事業税 = (総収入金額 - 必要経費 - 事業主控除額) × 税率
    = (総収入金額 - 必要経費 - 290万円) × 5%

まとめ

いかがでしたか。
「アパート経営を始めるための基礎知識」を解説してきました。

アパート経営の流れの中では、ハウスメーカーを決定するまでが勝負です。
最適なハウスメーカーを見極めるために、必ず複数の企業からのプラン提案を受け、じっくりと比較することを実践してください。
また、失敗を回避するためには、「エリアに適した間取りにする」、「過剰な借入を避ける」ことがポイントです。

まずは「HOME4U 土地活用」を使って、複数の大手ハウスメーカーからプランを取り寄せ、しっかり稼げるアパート経営プランを見つけることから始めてください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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