賃貸併用住宅で住宅ローンのメリットを最大限に活用する方法

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アパートやマンションなどの賃貸物件は、アパートローンや事業用ローンの融資を受けて建築するのが一般的です。しかし、賃貸併用住宅なら住宅ローンを使って賃貸物件を建てることができます。
しかし、賃貸併用住宅で住宅ローンを使うためには、さまざまな条件があることをご存じですか?

この記事では賃貸併用住宅を計画中の土地オーナーさまに向けて、

  • アパートローンではなく住宅ローンを借り入れることでどのようなメリットがあるのか
  • 実際に住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てた場合、アパートローンに比べてどれくらいお得なのか

具体的にご説明します。

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1.住宅ローンにはどんなメリットがある?

住宅ローンは、融資を受ける本人やその家族が居住するためのマイホーム資金として利用するためのローンです。対するアパートローンは、商業用または投資用の賃貸物件を建設したり、購入したりするための資金として借りられるローンです。

住宅ローンとアパートローンがどのように違うのか、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てることで賃貸経営上どのようなメリットがあるのか、説明していきます。

1-1.住宅ローンは審査に通りやすい

アパートローンは、賃貸経営を開始したあとの家賃収入からローンが返済されることを想定しています。そのため、アパートローンの審査では賃貸物件の収益性が大きく問われます。物件の立地条件や不動産としての資産価値、事業計画の内容、想定利回りなどが厳しくチェックされます。さらに、申し込んだ本人の職業や所有資産なども重視されるため、審査に通ることは容易ではありません。

対して住宅ローンは、申し込んだ本人の毎月の給与から返済していくことが前提の融資です。長期的に安定した収入のある方であれば、融資額が減額されることはあっても、すべての金融機関で融資を断られることはほとんどありません。場合によっては、夫婦や親子でペアローンを組んだり、収入を合算したりして審査を受けることも可能です。

賃貸併用住宅の場合、家賃収入を返済に充てるつもりでローンを組む方が多いですが、給与所得が返済原資になるという住宅ローンの前提は変わらないため、同じ物件でもアパートローンに比べて審査に通りやすいというメリットがあります。

ただし、賃貸併用住宅の建設費は一般的な戸建て住宅に比べて高額になるため、比較的高いローンを組むことになります。よほどの高収入でない限りフルローンは難しいでしょうから、ある程度の自己資金を用意しておくか、家賃収入を考慮することが可能かどうか金融機関に相談してみるとよいでしょう。

1-2.住宅ローンは金利が低い

住宅ローンは、資金の使い道がマイホーム取得費に限定されていることと、未回収リスクが低めであることから、他のローン商品よりも金利がかなり低く設定されています。

住宅ローンとアパートローンの総返済額はどれくらい違うのか見てみましょう。
以下の条件で、住宅ローンとアパートローンをそれぞれ借り入れるとします。
アパートローンの金利は金融機関によって大きな開きがあり、中には金利10%近いアパートローンもありますが、ここでは比較的一般的な金利(3%)で計算します。

住宅ローン アパートローン
借入金額 6,000万円 6,000万円
金利 0.7%(2020年4月現在) 3%(2020年4月現在)
総返済額 約6,766万円 約8,203万円

 

上記のように住宅ローンの総返済額は約6,766万円、アパートローンの総返済額は約8,203万円という結果になります。1,400万円以上もの差があるのです。住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てると賃貸経営をする上でいかに有利か、おわかりいただけるでしょう。

1-3.住宅ローンは長期で借り入れできる

アパートローンは事業や投資目的のローン商品ということもあり、住宅ローンに比べて借入期間がかなり短く設定されています。金融機関では、法定耐用年数を超えた賃貸物件は収益物件として評価できず、家賃収入が見込めないものと判断されます。そのため、アパートローンでは確実にローンを回収できる期間として、法定耐用年数内での融資期間が設定されることになります。
例えば、木造アパートの場合のアパートローン借入期間は「木造住宅の法定耐用年数=22年」から、最長で22年となります。

その点、住宅ローンは先述したように未回収リスクが低いということもあり、一般的な給与所得でも返済していける期間として、長期での借り入れができるようになっています。そのため、借入金額が大きくなりがちな賃貸併用住宅であっても、住宅ローンを借り入れることで月々の返済の負担を大きく抑えることができるのです。
最長35年に設定されている金融機関が多いですが、中には40年、50年というロングスパンでの借り入れができる住宅ローンもあります。

それでは、借入期間の差は毎月の返済額にどれだけ影響するのでしょうか。先ほどと同じ条件で月々の返済額を計算してみましょう。

住宅ローン アパートローン
借入金額 6,000万円 6,000万円
金利 0.7%(2020年4月現在) 3%(2020年4月現在)
借入期間 35年 22年
月々の返済額 約16万円 約31万円

 

同じ借り入れ金額でも、月々の返済額は住宅ローンは16万円、アパートローンでは31万円と、倍近くの大きな差があることがわかります。

1-4.住宅ローン減税の対象となる

住宅ローンの融資を受けることができれば、賃貸併用住宅であっても、マイホームと同じように住宅ローン減税の適用を受けることができます。

住宅ローン減税とは、年末時点での住宅ローン借入残高の1%に相当する金額を所得税から控除する制度で、2021年12月までに居住を開始した方が対象となります。正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローン控除とも呼ばれます。控除の対象となるのは自宅部分のみで、自宅部分の床面積が50平米以上、かつ建物全体の床面積の2分の1以上であることが条件です。

参考:国土交通省「住宅ローン減税制度の概要

では、実際にどのくらい控除されるのでしょうか。例を挙げて計算してみましょう。

  • 住宅ローン借入残高 3,000万円
  • 所得税 10万円
  • 住民税 20万円
  • 控除率 1%

[控除可能額]

3,000万円×1%=30万円

まず、所得税の10万円が全額控除されます。
残りの控除額は住民税から控除されますが、住民税から差し引くことができる金額の上限は13万6,500円となっているため、実際の控除額は以下のようになります。

[実際の控除額]

10万円+13万6,500円=23万6,500円

なお、最大で年間40万円を超える金額を控除することはできません。
控除期間は10年間で、10年にわたって住宅ローン借入残高の1%が毎年控除されます。また、2019年(令和元年)10月の消費税引き上げ後に住宅を取得した方が2020年(令和2年)12月までに居住を開始した場合、控除期間は13年間に延長されます。

1-5.すまい給付金を受けることができる

すまい給付金とは、消費税の引き上げによる住宅取得者の負担を緩和するための制度で、2021年(令和3年)12月まで実施されます。

これは、年収の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円が現金給付されるもので、住宅ローン減税の恩恵を受けにくい所得層の方々も、すまい給付金を併用することで消費増税による負担を軽減できるようになりました。給付額は、住宅取得者の収入額で分類された給付基礎額に、不動産の持分割合を掛けて算定されます。

参考:国土交通省「すまい給付金とは

給付の条件は以下のとおりです。

  • 自己が居住すること
  • 床面積が50平米以上
  • 第三者機関の検査を受ける

賃貸併用住宅にもすまい給付金の制度は適用されますが、自己が居住することが条件ですから、対象となるのは自宅部分のみとなります。
また、住宅ローンを利用しない場合は50歳以上の方が対象ですが、住宅ローンの融資を受ける方に関しては50歳未満であっても対象となります。

2.賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには?

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するためには、どのような条件があるのでしょうか。一般的な住宅ローンの審査内容も含めてご説明します。

2-1.自宅部分の床面積の条件

賃貸併用住宅対応の住宅ローンでは、多くの場合「自宅部分の床面積が建物全体の床面積の2分の1以上であること」が条件となっています。住宅ローン減税にも自宅部分が2分の1以上という面積要件がありますから、住宅ローンの恩恵を最大限に享受するためにも床面積の配分には留意してください。

りそな銀行では自宅併用型のアパートローンを取り扱っており、こちらは「居住面積に占める自宅部分の割合が25%以上50%未満」という条件になっています。しかし、これはあくまでもアパートローンであり、低金利や住宅ローン減税の適用といった措置はありませんので注意が必要です。

地方銀行などでは賃貸併用住宅には住宅ローンを使用できない場合も多いですが、中には賃貸部分のみアパートローンとし、自宅部分に関しては住宅ローンを利用できる金融機関もあります。念のため確認してみるとよいでしょう。

また、どうしても賃貸部分の面積が全体2分の1を超えてしまうという場合でも、住宅ローンの融資が可能な金融機関がないわけではありません。まずは、いろいろな金融機関に相談してみることをおすすめします。

2-2.融資を受ける方の年齢・年収条件

住宅ローンの審査では、一般的に何を評価されるのかご存じでしょうか。
国土交通省の調査によると、もっとも多くの金融機関で重視されているのが「申し込んだ本人の健康状態」です。次いで「借り入れ時の年齢」「完済時の年齢」となっており、融資を受ける方の年齢が審査結果を大きく左右することがわかります。
そのほか、担保評価や連帯保証人、年収も評価基準となります。勤続年数については、2016年の調査結果に比べて2018年・2019年の調査結果では大きく増加しています。

参考:国土交通省「PDF平成30年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書

また、個人の属性も評価に影響するアパートローンとは異なり、住宅ローンでは勤務先の業種や規模、個人資産といった点はそこまで重視されていないことがわかります。

住宅ローンの年齢制限に関しては、20歳から70歳まで申し込み可能、80歳までに完済というパターンが多く、融資の申し込みが遅くなればなるほど借入期間は短くなります。借入期間が短いと、どうしても毎月の返済負担が大きくなってしまうため、賃貸併用住宅の建設をご検討中の方はできるだけ早めに計画をスタートさせることをおすすめします。

2-3.依頼するハウスメーカーが制限されることがある

注意点として、賃貸併用住宅に対応している住宅ローンの場合、金融機関や保証会社が提携しているハウスメーカーで建てることを条件としているものが多く、自由度が低くなることが挙げられます。

さらに、提携するサブリース会社での30年一括借り上げを条件としている金融機関などもあります。あらかじめ、どこのハウスメーカーやサブリース会社と提携しているのかを確認しておく必要があるでしょう。

ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用できる金融機関を探そうと思うと、1社ずつ電話してみるほかありません。それではあまりにも効率が悪いので、まずは賃貸併用住宅の実績が豊富なハウスメーカーを探し、それから住宅ローンについてあたってもらうとよいでしょう。

3.賃貸併用住宅を建てるにはパートナー選びが重要

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まとめ

賃貸併用住宅なら、賃貸物件でありながら住宅ローンを借り入れることができます。そして、アパートローンの融資を受けて賃貸物件を建てたときに比べ、住宅ローンはかなり好条件で借り入れができ、低リスクで賃貸経営できるということをおわかりいただけたのではないでしょうか。

土地活用で住宅ローンのメリットを最大限に活用するためには、賃貸併用住宅に対応した住宅ローンに関する情報と、住宅ローン減税の適用を受けるための知識、そして賃貸併用住宅の建設実績のあるパートナーが必要です。まずは、「HOME4U 土地活用」で信頼できるパートナーを見つけてください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
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