戸建て賃貸を経営するメリット・デメリットとは?費用の内訳も紹介

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戸建て住宅を賃貸して、家賃収入を得ることを検討している方もいるのではないでしょうか。戸建て賃貸は主にファミリー向けが多いため、家賃を高めに設定できるメリットがあります。しかし、複数の戸建てを建てるには土地の大きさが必要だったり、賃貸中のメンテナンスのコストが必要だったりと、果たして利益がでるものか心配な方も少なくないでしょう。

この記事では、戸建て賃貸経営を検討している方に向けて、戸建て賃貸のメリット・デメリットや賃貸経営しているときに必要となる費用の相場、賃貸用戸建て住宅を安く建てる方法などについて、詳しく解説します。戸建て賃貸の特徴を理解し、経営において必要となるコストを考慮したうえで、最適な賃貸経営へとつなげてください。

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1.戸建て賃貸の6つのメリット

戸建て賃貸は、所有する土地を有効活用する手段のひとつです。戸建て賃貸経営には、次のようなメリットが期待できます。

1-1.競合が少ない

一般的なマンションやアパート経営と異なり、市場にある戸建ての賃貸物件はそれほど多くありません。そのため、競合が少ないといえます。

戸建て賃貸はファミリー世帯を主なターゲットにしています。あまり広くない土地に戸建て賃貸を建てる場合、わずか1棟しか建てられません。一方、マンションやアパートは単身者用であれば、同じ土地に複数の部屋が確保できます。たくさんの世帯から家賃収入を得たいという方が多いので、必然的に戸建て賃貸以外の方法を選ぶことになり、そのため競合が少ないと考えられます。競合が少なくとも戸建て賃貸には一定の需要があります。需要がある地域を選ぶことで、安定した家賃収入につながります。

1-2.入居期間が長い傾向がある

戸建て賃貸のほうがアパートやマンションと比べて入居期間が長くなる傾向があります。

先にも触れたように、戸建ての入居者はファミリー層です。子育てに適した環境、幼稚園から小学校、中学校など通園・通学する場所をあらかじめ検討しており、その計画の中で長く安定して住む場所を選んでいると考えられます。そのため、ある程度の期間を想定して入居する方が多いでしょう。そのような賃借人の場合、一度入居してからは、子供の卒業などを迎えるまでは転居しない可能性が高いといえます。
単身者向けのマンションやアパートは、社会人であれば転勤など短期間で別の地域に転居したり、学生の入居者であれば卒業とともにその都度入れ替わりがあったりします。戸建てのターゲットがファミリー層であることが入居期間の長さにつながっています

1-3.将来売却が可能

戸建て賃貸は、上記のように一人の(一家族の)入居者による長期間の入居が見込めます。長く住んでいると愛着がわくことから、「このまま土地とともに購入したい」となるケースも少なくありません。このように、戸建て賃貸は将来的に入居者である賃借人へ売却もすることも可能です

もちろん、売却してしまえば家賃収入はなくなるわけですが、賃貸として管理し続けるためには不具合を修繕するなど「費用」がかかります。新しいうちは良いですが、築年数が経過すると不具合も増えていきます。いざ売却したいというタイミングでは、古くなりすぎているかもしれません。入居者が申し出てくれた場合は売却して譲渡益を得るのもひとつの方法です。
入居者に必ず売らなければならないわけではなく、一般的な中古住宅として売却が可能です。土地があることから、中古のマンションやアパートよりも買い手は付きやすいでしょう。

1-4.交通の立地条件に左右されにくい

ファミリー層が入居する場合、大抵は車を所有していると考えられますので、「駅に近い」という立地条件に左右されにくいでしょう

単身者の社会人の場合は「利便性」「交通至便の立地」は物件の決め手となることが多い傾向がありますが、戸建て賃貸を求めるファミリー層の場合は、学校や公園、病院はあるか、買い物などに便利かどうかという、生活環境の方を重要視する傾向があります。車で移動できる範囲で不自由がないのであれば、検討してもらえる可能性が高くなります。

1-5.高利回りが期待できる

戸建て賃貸経営は、アパートやマンション経営と比較して、高利回りが期待できます

家賃を高く設定できること、一度入居したらある程度長期間の入居が見込めることが要因となっています。入居者が車を所有することが前提と考えられるため、駅に近いなど土地代の高い場所に戸建てを建てる必要はなく、初期費用は抑えられます。

仮に1,000万円で戸建てを建てて、家賃を15万円にしたとすると、15万円×12カ月÷1,000万円=18%の利回りが想定されます。マンションの利回りの目安は5~8%、アパートは8~10%といわれており、マンション・アパート経営に比べて高利回りを見込めることが期待できます。

1-6.資産価値が下がりにくい

戸建て賃貸は資産価値が下がりにくいと考えられます

建物の築年数が経過しても、建っている土地の価値が下がりにくく、一定の価値が確保できることが期待できることが理由です。そもそも土地の相場は大きく変動するものではありません。そのため、宅地として売却できる可能性は持続すると考えられます。

2.戸建て賃貸のデメリット

ここまでは、戸建て賃貸のメリットをご紹介してきましたが、戸建て賃貸には次のようなデメリットもあります。

2-1.空室期間が長くなる

戸建て賃貸は、ファミリー層が入居すると長期間の入居が期待できますが、反面、一度退去すると長期間空室になるリスクがあります。

ファミリー層が転居する時期は、転勤の多い1月から3月、9月から10月などです。学校の入学時期も、転勤時期と合わせて特に需要が高まります。しかし、その他の時期になると、一転して需要が少なくなってしまいます。空室のタイミングによっては、次に訪れる需要の時期まで期待できない可能性もあるのです。

2-2.外回りの管理費が必要

戸建て賃貸の場合、庭やカーポート、物置など外回りの整備を全くしないわけにはいきません。そのためマンションやアパート経営よりも管理費が必要な場合があります。
強風時に屋根のアンテナが飛ばされるなど、戸建てならではの管理も想定しておく必要があります。

2-3.リフォーム費用は割高

マンション・アパートと比べて、戸建て賃貸はリフォームするときは費用負担が増える傾向があります。

マンションは部屋数としては多いですが、ひとつの部屋のリフォームに手を掛ける範囲は戸建てよりも少なく済みます。戸建て賃貸の場合は施工面積が大きい分、割高になってしまうのが理由です。
戸建て賃貸も当然ながら、建物の築年数が経過すれば不具合箇所の修繕も必要になりますので、ある程度の修繕やリフォーム費用負担はあらかじめ考えておく必要があります。

3.戸建て賃貸を建てる費用

どのくらいの費用で戸建てを建てられるのか、賃貸経営を検討しているオーナーさんは気になる部分ではないでしょうか。

戸建て賃貸は、賃貸物件といっても基本的には一般的な住宅と費用の種類は変わりません。坪単価の目安としては、坪35~40万円をまず想定してください。もちろん住宅の仕様によって坪単価は異なります。実際に建築するとここに上乗せされる金額が発生し、最終的に60万円前後~80万円程度になることもありますが、戸建て賃貸は賃貸物件ですので、自分が住む家のようなグレードにする必要はありません。コストについては十分検討してください。

戸建て賃貸の費用の柱は次の3つになります。

  • 本体建築費用
  • 付帯工事費用
  • 諸費用

3-1.本体建築費用

本体建築費用は、住宅そのものを建てるために必要な材料費、施工費などです。費用全体の70~80%を占めています。いわゆる「坪単価」を計算するときに使われる費用です。

3-2.付帯工事費用

付帯工事費用は、住宅以外にかかる工事費などで、電気、ガス、水道の引き込み工事や既存建築物の解体費用、地盤改良工事、エクステリア工事費などです。費用全体の20~30%を占めています。

3-3.諸費用

諸費用は、主に事務的な部分に必要なものです。印紙代や建築確認申請料、検査手数料、登記費用、火災保険料などです。費用全体の約10%を占めています。

3-4.賃貸として必要な費用

建物は普通の戸建てでも、賃貸することで必要になるものがあります。防犯カメラ、セキュリティー管理費、ケーブル設備、ネット配線などが一例です。これらは、必ず建物に整備しておくものではないため、入居者の希望に応じて、オーナーさんが整備する場合もあります。

4.建築費を抑える方法

収益性を高めるために、できれば戸建ての建築費は抑えたいと考えるのが一般的です。ここでは、建築費を抑える方法についてご紹介します。

4-1.外観・間取りをシンプルにする

建物の外観や間取りをシンプルにすると、材料費、施工費ともに削減が期待できます

凹凸が多い外観は、施工性も悪く表面積も増えるため費用に影響します。また、内部空間の間仕切りを複雑化すると、その分壁の面積が増えてしまい、仕上げの面積が多くなります。外観も、間取りも複雑化すると工賃が割高になりますので、シンプルなつくりを心がけることがポイントです。

4-2.ターゲットとなる世帯を決める

ファミリー層がターゲットとなる戸建て賃貸ですが、いろいろな家族にフィットするようにと部屋数を多くするよりは、「4人家族用」などのように入居する家族構成や人数を想定した建て方がおすすめです

一般的な4人家族の間取りは3LDKが主流です。入居者が暮らしやすいようにと、和室を加えたり、客間を加えたりすると建築費用の負担が増えてしまいます。戸建てといっても賃貸ですので、割り切りも必要です。

4-3.リフォームのしやすさを考慮

賃貸は、空室になったタイミングでリフォームすることがあります。入居者が変わることを想定してリフォームしやすい素材にしておくことも大切です。

リフォームしやすい内装材はクロス壁です。クロス壁は汚れたら気軽に貼り替えできますので、部屋の雰囲気を変えたいときにも便利です。施工期間も短く費用を抑えることができます。
ほかに、床も床板ではなくフロアタイルにする方法があります。家全体ではなく「キッチンだけ」「水回りだけ」などポイントを絞って利用すると安っぽさを感じにくくなり、施工料金も抑えられます。最近のフロアマットには木調、コルク調、レンガタイル調、大理石調など非常に多くのバリエーションがあり、高級感のあるデザインのものも増えています。クッション性もあるのでおすすめです。

5.戸建て賃貸経営を相談するには

いざ戸建て賃貸の経営に取り組もうと思っても、どこに相談すればよいか、どのように進めればよいかわからない方もいるでしょう。初めての戸建て賃貸経営の相談先を選ぶときに気を付けるポイントをご紹介します。

5-1.実績のある会社を選ぶ

戸建ての賃貸経営は、「建てるだけ」が得意な会社では、どのように収益を出せばよいか相談することが難しいでしょう。そのため、施工はもちろん、土地の活用方法や賃貸経営の経験が豊富で、アフター管理までまとめて相談できる会社を選んでください。

また、経営を始めても、常に順風満帆に運ぶとは限りません。途中で空室が長くなったり、不具合が増えたりするかもしれません。いつでも気軽に相談できて、問題の解決方法をアドバイスしてくれる提案力もポイントです。親身になって話ができる会社を見つけましょう。

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まとめ

戸建て賃貸の経営について、メリットやデメリット、戸建てを建てる費用の目安や項目の内訳などをご紹介しました。
競合が少ない戸建ては、限られたスペースの土地にマッチした土地活用方法のひとつです。立地条件に左右されることなく、長期間の入居も期待できます。戸建てを建てる費用をどのように準備するか、またどのくらいの収益が見込めるか、「HOME4U 土地活用」などを使って最適なプラン提案をしてくれるパートナーを選び、賃貸経営を成功させてください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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