小さな土地活用はアイデア次第!狭い土地の有効活用方法17選

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5坪や10坪の狭い土地や三角形の変形地などをお持ちで、お悩みではないでしょうか。
「使い道はないけれど毎年税金は発生するし、こんな小さな土地でも収益化することは可能なのか?」
「小さい土地の活用方法を知りたいけれど、どんな方法があるのか、どこに相談してよいのかもわからない」
そんな土地オーナー様のために、この記事では30坪以下の狭小地や変形地を活用して収入を得るためのアイデアを、初期費用や収入の目安、小さな土地活用ならではの注意点も含めて解説します。
狭さが気になる所有地の収益化は可能かどうか、判断材料としてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.坪数別・狭い土地や小さい土地の活用方法17選を紹介!

狭い土地、小さい土地でも、アイデア次第で活用できます。もちろん、収益を得ることが十分可能です。
ここでは30坪以下の土地でもできる土地活用方法を、坪数別にご紹介し、初期費用や毎月の収益などの目安も説明します。

1-1.「20~30坪」の土地の活用方法6選

まずは、比較的広さに余裕のある20坪以上の土地の活用方法です。
20坪~30坪の広さがあれば、貸家や貸しスペースを中心とした比較的オーソドックスな土地活用が十分可能です。
具体例を6つご紹介します。

1-1-1.コンパクトなアパートを建てる

30坪あれば、小さなアパートを建てることができます。
単身者向けであれば、ワンフロア2戸の2階建てまたは3階建て。鉄骨造や鉄筋コンクリート造なら容積率の範囲内で階数を増やし、入居者数アップを図ることも可能です。ただし、建ぺい率いっぱいに建物を建てることになるので、三角形の土地など変形地では難しいでしょう。

木造または軽量鉄骨造の3階建てアパートなら、初期費用は3,500~4,000万円程度。家賃8万円の単身者向けなら、1カ月の収入は48万円になります。

1-1-2.戸建ての貸家を建てる

住宅地にある広さ20坪程度の土地なら、ファミリー向けに戸建ての貸家を建てるのもよいでしょう。
ただし、新築戸建ての場合は初期費用に対して家賃が安く、利回りが低くなりがちです。そのため、戸建ての貸家は需要があるにもかかわらず、一般的に出回っているのは中古ばかりなのです。
どうしても戸建ての貸家を新築したいのであれば、間取りやデザインなど新築ならではの付加価値をつける工夫が必要です。

木造2階建て、20坪の建物で初期費用は2,000万円程度。家賃収入は1カ月12~15万円です。

なお、変形地の場合は建物形状が複雑になり、建築費が高額になるためおすすめできません。

1-1-3.小規模なテナントを建てる

小規模な個人サロン(美容・健康関連など)の増加により、コンパクトなオフィスやコワーキングスペースの需要は今後ますます高まっていくと考えられます。
戸建て住宅に比べるとテナントは間取りや設備がシンプルなので初期費用は少なく済みます。

5坪のプレハブなら100万円程度で設置できることも。家賃収入は立地によっても異なりますが、月10万円前後を目安としてください。
駐車スペースが不要な場合は、もう少し小さな土地でも建築可能です。

1-1-4.トランクルームを設置する

1基を1~5室に仕切った海上コンテナをトランクルームとしてレンタルすることも可能です。
コンテナ2基を置く場合、駐車スペースを含め15~20坪程度の広さが必要です。

初期費用はコンテナ4基(2基の2段積み)で600万円程度。賃料は2畳程度の広さで月5,000円として、1基(4室)2万円、4基(16室)で8万円になります。
コンテナ1基の2段積みなら、もう少し小さな土地でも導入可能です。

1-1-5.レンタルスペースを設置する

小規模なイベントやセミナー、ワークショップの開催などで需要が高まるレンタルスペース。用途が広く、さまざまな利用者に対応できます。
仲間内で料理を楽しみたいという方も増えているため、小ぶりなアイランドキッチンにするなど趣向をこらしてみると面白いかもしれません。

プレハブなら建築費は安くすみますが、設備や家具もそろえる必要があるので初期費用として200~300万円程度はみておくことをおすすめします。利用料金は1時間1,000円程度が一般的です。
駐車場が不要な立地であれば、もう少し狭い土地でも設置可能です。

1-1-6.コインランドリーを導入する

共働き世帯の増加や女性の社会進出、高齢化といったライフスタイルの多様化により、子ども連れの主婦や1人暮らしの女性でも利用しやすいコインランドリーが人気を集めています。

10~20坪の店舗で初期投資は1,000~2,000万円程度。ロードサイドなど立地がよければ、30~50万円程度の月間売り上げが見込めます

1-2.「5~20坪」の土地の活用方法4選

土地が小さくなるほど建物を建てるのが難しくなり、建築にかかる費用も割高になります。費用対効果を考えると、建物を建てずに土地を活用するのが得策といえるでしょう。
ここからは、20坪以下の狭い土地でも可能な土地活用方法を4つご紹介します。

1-2-1.コインパーキングを導入する

精算機の設置場所も含め、10坪あれば車2台分の駐車スペースを確保できます。
機材の設置で100~200万円。整地や舗装、フェンスが必要な場合は、別途費用が発生します。月間売り上げは2台分で10万円程度が目安です。
密集した住宅地など、立地によっては月極駐車場の方が適している場合もあります。

なお、立体駐車場を建てても貸家建付地とは評価されないため、相続税対策にはなりません。相続税対策に土地活用を検討している方、駐車場を検討している方は注意してください。

1-2-2.バイクパーキングを導入する

都心の市街地におすすめの土地活用が、バイクパーキングです。
バイクは本来、自転車ではなく自動車用のパーキングに駐車しなければなりません。しかし、現実的にはバイク不可のパーキングも多く、2006年(平成18年)の道路交通法改正(民間監視員による違法駐車の取り締まり)により、違法バイクの取り締まり件数が急増しました。
それ以降、バイクパーキングの整備が進められていますが、まだまだ供給が十分であるとは言えません。

バイク1台分から導入可能で、舗装とロック用のバリカーで初期費用は3~5万円、屋根付きやコンテナタイプなら10万円程度。月極パーキングなら、賃料は1台につき月1万円以上で設定します

1-2-3.自転車用パーキングを導入する

前面道路が狭く車が入れない、間口が狭いといった難ありの土地でも、自転車用パーキングによる土地活用が可能です。自転車1台分から導入でき、5坪の広さがあれば15台の自転車を置くことができます。
バイクパーキングと同様、舗装のみ、屋根付き、コンテナタイプなど、敷地の広さや形状に合わせて選択できます。

10坪の土地なら、初期費用は機材の設置などで100~200万円。整地や舗装、フェンスなどの工事は別途になります。月極駐輪場なら1台あたり月4,000円程度で、月間売り上げは30台分で12万円になります

商業施設近くの市街地であればコイン駐輪場、駅近くの場合はコイン駐輪場か月極駐輪場と、立地に応じて導入を検討してください。

1-2-4.ソーラーパネルを設置する

国が定める価格で電力会社が一定期間、電気を買い取ることを義務付けたFIT制度(固定価格買取制度)により、一時期は人気が沸騰した太陽光発電。
近年は売電価格が下落傾向にあることで落ち着きをみせていますが、それでも賃貸需要の見込めない郊外の農地や遊休地の活用には非常に有効です。

20坪の土地なら初期投資額は300万円程度、売電収入は年間で25~30万円ほどになります。

1-3.「5坪以下」の土地の活用方法7選

角地の隅切り部分(三角地)、アパートや駐車場の敷地内デッドスペースなど、ちょっとした土地でも何らかの形で活用することは可能です。
そんな狭小地や変形地を利用した、7つのユニークな土地活用方法をご紹介します。

1-3-1.自動販売機を設置する

幅1メートル、奥行き70センチのスペースがあれば、飲料水の自動販売機が設置できます。
管理をすべて委託するフルオペレーションの場合、設置は無料で、売り上げの20%程度を販売手数料として受け取ります。オーナー自身で管理を行うセミオペレーションの場合、売上代金から仕入れ代金と自動販売機のリース代を差し引いた金額が収入となります。

いずれの場合も、敷地に電気がとおっていない場合は電柱から配線を引き込む工事が必要で(10万円~)、毎月の電気代もオーナーが負担します
月々の収入は、公園やオフィス、集合住宅の近くなど人通りの多い場所で4万円以上が見込めます。
最近ではWi-Fiを搭載したものや外国人旅行者を対象とした対話型のものなど、ユニークな自動販売機も増えています。立地条件に応じて選択してください。

1-3-2.コインロッカーを設置する

駅やバスターミナル、観光地や商業施設の近くなど、人が集まって買い物をするような場所にはコインロッカーがおすすめです。
標準的なサイズのロッカーなら、幅190センチ、奥行き80センチあれば設置可能です。

初期費用は不要ですが、電気を使用するタイプのコインロッカーは電気の引き込み工事費用と月々の電気代を負担します
すべてのロッカーが1日に1回使用された場合、毎月の収入は6~7万円程度になります。

1-3-3.キッチンカーに出店してもらう

オフィス街や繁華街など、商業地にワゴン車1台置けるくらいの土地を所有しているのであれば、キッチンカーの出店という土地活用方法もあります。
自らキッチンカーを経営する必要はなく、仲介会社やマッチングサイトを通じて多種多様なキッチンカーを誘致すれば、日替わりで近隣の会社員や商業施設利用者の昼食ニーズを満たすことができます。

出店料は1日2,000~5,000円が一般的で、初期費用はかかりませんが、電気と水道の引き込みが必要です。

1-3-4.レンタルショールームを設置する

美観や趣を重視した街並みの一角なら、屋外用のショーケースを設置して貸し出すレンタルショールームを設置してみてはいかがでしょうか。
商品の宣伝に利用したり、作家やデザイナーの作品、ハンドメイドの小物を展示したり、展示品をその場で販売したりすることもできます。

ショーケースのサイズや形状によって異なりますが、初期費用は50~100万円程度みておくとよいでしょう。照明を設置する場合は電気の引き込み工事も必要です。
レンタル料はサイズに応じて、1日5,000~1万円が目安です。

1-3-5.シェア畑として土地を貸す

郊外の農地なら、アパートやマンション暮らしの方の家庭菜園ニーズに応える区画割りの貸農園がよいでしょう。
土を耕し、くいを打って区画割りをするほか、水道の引き込み工事が必要です。水道本管からの距離にもよりますが、30~50万円はかかると考えてください。

賃料は年間で1万円程度。アドバイザーが常駐するなど、サポート体制を整えることで月額5,000円以上も可能ですが、5坪程度の土地でサービス重視のシェア畑は現実的とは言えないでしょう。

1-3-6.宝くじ販売所を設置する

人通りの多い繁華街の一等地なら、宝くじ販売所に土地を貸すというのも一案です。人が1人座れるスペースがあれば、どれだけ狭く、変形地であっても問題ありません。

土地を貸すだけなので初期費用は一切かからず、使い道に困るような1坪程度の土地でも、立地次第で月額賃料10万円以上も可能です。

1-3-7.ロードサインを設置する

ロードサイドの狭小地なら、ロードサイン(野立て看板)を設置するという方法があります。交通量の多い幹線道路沿い、特に交差点付近なら目に留まりやすく最適です。
小さな看板なら30センチ×200センチもあれば設置可能で、パーキングやトランクルームを設置した敷地のデッドスペースを利用してもよいでしょう。

ロードサインの設置を専門とする会社に土地を貸すだけなので、初期費用は一切かかりません。賃料は土地の広さとロードサインの数によって異なりますが、年間1~10万円程度です。

1-4.条件によっては売却も検討しよう

小さい土地にもさまざまな活用方法がありますが、広い土地に比べて高収入を得るのが難しいのも事実です。
どうしても手放せない土地でない場合には、売却することも検討してみてはいかがでしょうか。

ただし、極端な狭小地や変形地は買い手がつきにくいため、まずは隣地の所有者に掛け合います。
その土地を購入することで変形地が整形地になる、旗竿地でなくなる、南側が広くなる、駐車スペースを確保できるなど、隣地にとってメリットがあれば単独では難しい土地でも売却は可能です。

2.狭い土地・小さい土地では難しい土地活用方法

狭い土地や小さい土地の場合、活用方法によって利益の出やすいものと出にくいものがあります。
太陽光発電やシェア畑は、立地的にほかの用途には難しい郊外の土地を活用するもので、もともと高収入が期待できるものではありません。
ロードサインのように土地だけを貸すものや、コインロッカーや自販機、コインパーキングなど、業務委託や一括借り上げで運営するものは初期費用がかからない分、収益性も高いとはいえません。

長い目でみると多少の投資をした方が収益性は高まりますが、建物を建てるにも広さに制限があるため、活用方法は慎重に検討する必要があるでしょう。

3.狭い土地・小さな土地を活用するときの3つの確認ポイント

小さな土地を活用する際、最低限抑えておくべきポイントを3つご紹介します。

3-1.立地条件と地域性を見極める

まずは、その土地にどのような需要があるのかを見極めます。場所は都心か郊外か、市街地か住宅地かによって土地活用の方法は変わります。
商業施設や駅、オフィスの近くであれば、狭小地や変形地であってもさまざまな用途が考えられますが、コインパーキングや自動販売機、コインロッカーなど利用者数や利用頻度が売り上げに直結するものは、立地を見誤ると失敗する可能性が高くなります。

3-2.用途制限などの法規制に注意する

都市計画区域内では建築基準法により土地の用途に規制が設けられています。あらかじめ用途地域を確認し、その地域に建築できない建物を把握しておくようにしてください。

例えば、建築基準法上「コンテナボックス」は建築物に該当し、4メートルを超える大型ロードサインは工作物に該当します。いずれも確認申請が必要であり、建築基準法にのっとって計画する必要があります。自己判断で設置せず、専門家に相談するようにしてください。

3-3.費用対効果を考えて検討する

土地活用は、コストと収益性のバランスを考えて選択しなければなりません。
設置や導入にかかる初期費用だけでなく、固定資産税や都市計画税、水道光熱費、機器のリース代、メンテナンス費用など、ランニングコストも含めしっかりと資金計画を立てるようにしてください。
経費が収益を上回ってしまうのであれば、売却も含め、それ以外の方法を検討してみる判断も必要です。

4.狭い土地・小さな土地の活用方法を選ぶためにすべきこと

さまざまな選択肢の中から自分でよいと思うもの、面白そうだと思う土地活用を選択するのもよいのですが、本来、土地活用は市場調査をしっかりと行い、どれだけの利益が見込めるか長期的な視点をもって検討するものです。
特に狭小地や変形地の場合は収益を上げることが難しいため、判断に迷った時は専門家に相談することをおすすめします。
HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」なら、狭小地や変形地のプランにも対応。パソコンやスマートフォンから1分程度の簡単な入力をするだけで、複数の専門家から適切な提案やアドバイスを受けることが可能です。

まとめ

ここまで、1坪から30坪までの狭小地・変形地を収益化する17の土地活用方法についてご紹介してきました。今お持ちの小さな土地を活用するか、管理の手間とコストを考えて売却するかの判断材料としてください。
売却するのであれば、「不動産売却 HOME4U」をご利用ください。そのエリアで最適な、信頼のできる不動産会社をマッチングいたします。
土地活用の際には地域性や法規制に注意し、狭小地活用のポイントをしっかりと抑え、効率のよい収益化を目指してください。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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