マンション経営で経費になるもの大公開!節税する方法も伝授

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個人が行うマンション経営では、経費についてきちんと帳簿をつけることが重要です。
なぜなら、賃貸事業のために要した支出であればそれは経費となり、節税することができるからです。

とはいえ、何もかもが経費と認められるわけではありません。
マンション経営で節税するなら、どのような支出が経費になるのか、まずはしっかりと知識を身に着けることをおススメします。

そこでこの記事では、「マンション経営の経費」について解説します。
経費として認められるもの、認められないもの、節税しやすくなる方法などについて、わかりやすく紹介しますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、より収益が得られるマンション経営を行うための知識としてお役立てください。

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1.マンション経営の経費の費目

まず初めに、経費の費目についてお話ししたいと思います。
国税庁では、必要経費に算入できる金額を以下のように定めています。

【必要経費になるもの】

  • 総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
  • その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額

参考:国税庁HP「No.2210 やさしい必要経費の知識

国税庁が示す経費の定義は非常にざっくりとしたものであり、実は細かく費目を特定されているわけではありません。

国税庁はあくまでも経費の概念を示しているだけなので、「この概念に合致した支出であれば経費になる」ということになります。

ただし、実務上、不動産賃貸業で経費として認められる費目は、ある程決まっています。
実務上認められるのは以下の19の費目です。

(1)公租公課
(2)損害保険料
(3)修繕費
(4)管理委託料
(5)仲介手数料および広告宣伝費
(6)青色事業専従者給与
(7)給料賃金
(8)通信費
(9)旅費交通費
(10)接待交際費
(11)新聞図書費
(12)消耗品費
(13)水道光熱費
(14)立ち退き料
(15)地代
(16)ローン保証料
(17)借入金利子
(18)減価償却費
(19)管理費及び修繕積立金(区分マンションの場合)

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

1-1.公租公課

公租公課とは税金のことです。
マンション経営で「経費になる税金」と「経費にならない税金」は以下のように分かれます。

経費になる税金 経費にならない税金
・固定資産税および都市計画税
・償却資産税
・事業税
・不動産取得税
・登録免許税
・印紙税
・所得税
・住民税
・相続税
・贈与税

1-2.損害保険料

賃貸マンションに掛けている火災保険や地震保険等の損害保険料は必要経費となります。
複数年分の損害保険を一括契約している場合は、それぞれの事業年に相当する金額のみが必要経費です。

1-3.修繕費

建物や設備の修理代金、入居者の入れ替え時に発生するクロスやフローリングの貼り替え等は、修繕費として必要経費になります。

1-4.管理委託料

管理会社に管理を委託している場合は、管理委託料が必要経費となります。

1-5.仲介手数料および広告宣伝費

空室になった部屋に対し、入居者を決めるために不動産会社に支払った仲介手数料および広告宣伝費は必要経費です。

1-6.青色事業専従者給与

青色事業専従者給与とは、青色申告者と生計を一にする、15歳以上で控除対象配偶者・扶養親族以外への給与・賞与のことです。

青色申告とは、正規の簿記の原則により記帳を行い、税務署長の承認を受ける記帳方法となります。

青色事業専従者給与は、10室以上の事業的規模の賃貸マンションを経営しており、給与を受ける者が事業に専従している場合に限り認められます。

1-7.給料賃金

マンション経営で従業員を雇っているケースでは、従業員へ支払う給料、賞与、退職金等の給料賃金も必要経費となります。
ただし、従業員を雇っている場合は、給与に見合った労働が伴っていることが必要です。

1-8.通信費

マンション経営のために要した郵便や電話代等の通信費は必要経費となります。
例えば、管理会社と連絡したときの電話代等が該当します。

1-9.旅費交通費

マンション経営のために生じた旅費交通費も必要経費です。
例えば、物件の巡回や、打合せのために管理会社や税理士事務所に出向いたときの交通費は必要経費となります。

1-10.接待交際費

マンション経営のために要した接待交際費も必要経費となります。
例えば、マンション経営の情報交換のために行った会食やゴルフ代、税理士事務所に送ったお中元やお歳暮の費用などが該当します。

1-11.新聞図書費

マンション経営のために要した新聞図書費も必要経費です。
不動産系の業界新聞や雑誌の購読費用、マンション経営を学ぶために購入した本代などは費用となります。

1-12.消耗品費

マンション経営のために生じた消耗品費も費用です。
例えば、マンション経営用に使っているプリンターの紙代やインク代などは必要経費となります。

1-13.水道光熱費

水道光熱費も必要経費です。
マンションの場合、共用部にエレベーターの電気代や植栽の散水のための水道光熱費が生じます。
共用部で生じる水道光熱費はマンションオーナーが負担していますので、必要経費となります。

1-14.立ち退き料

マンションの入居者を立退かせるような事態が生じ、その際に支払った立ち退き料は必要経費となります。

1-15.地代

マンション経営を行っている土地が借地の場合、発生している地代は必要経費です。

1-16.ローン保証料

マンションローンを保証会社や保証機関を利用して借りている場合、保証料は必要経費です。
複数年分を一括で支払っている場合は、保証料を借入期間で割った金額を毎年計上することになります。

1-17.借入金利子

借入金を借りてマンション経営をしている場合、銀行に支払っている借入金利子は必要経費となります。
借入金の元本については必要経費ではありません。

1-18.減価償却費

減価償却とは、建物や設備等の固定資産の価値を減少させていく手続きをいいます。
減価償却の手続きによって計算上生じる費用のことを減価償却費と呼びます。

平成28年(2016年)4月1日以後に取得したアパートに関しては、定額法と呼ばれる計算方法で減価償却費を計上します。

定額法による減価償却費の計算方法は、以下の通りです。

定額法による減価償却費 = 建物の取得価額 × 定額法の償却率

一般的に、マンションは鉄筋コンクリート造もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造で建築されています。
いずれの構造も、定額法の償却率は「0.022」と定められています。

1-19.管理費及び修繕積立金(区分マンションの場合)

区分マンションのマンション経営をしている場合、管理費及び修繕積立金は必要経費です。
修繕積立金は、その期にマンション管理組合が貯金していくお金であるため、費用ではないような気もします。
しかしながら、国税庁も修繕積立金については、必要経費としても差し支えないと認めています。
修繕積立金の国税庁の見解については、以下をご参考ください。

【国税庁の見解】

2.マンション経営で経費にならないもの

この章では、経費にならないものについて解説します。

2-1.借入金の元本返済額

借入金の元本返済額は、会計上の費用ではないため、必要経費にはならない支出です。
お金の貸し借りは、利益を計算する上での損益ではないというのが理由となります。

損益の計算では、売上と費用がワンセットで対になる言葉です。
売上が増えれば課税され、費用が増えれば節税できる関係にあります。

お金を借りた際、大きく税金が課税されることはなかったはずです。
お金を借りても課税されなかった理由は、借りたお金は売上ではないためです。

売上とは自らが稼いで得たお金ですので、借りているだけのお金は売上に該当しないことになります。

お金を借りても課税されなかった以上、返しても節税はできません。
節税できないということは、つまり返したお金は費用ではないということです。
よって、借入金の元本返済額は、費用にならないことになります。

ただし、借入金の「利子」については、返しているお金ではなく、銀行に払っているサービス料であるため、経費とすることができます。

2-2.金額が20万円以上の修繕費

金額が20万円以上の修繕費は、一括で費用計上できる必要経費にはならない支出です。
金額が20万円以上の修繕費を支出すると、一旦、資産計上され減価償却の対象となって少しずつ費用化されていきます。

会計上、支出には「資産になるもの」と「費用になるもの」の2種類があります。
マンション経営の開始時には、土地や建物を購入したと思いますが、土地や建物を購入した支出は資産に該当します。

仮に、土地や建物の購入に要した支出が費用となっていたら、マンション経営の初年度はものすごい大赤字になっていたはずです。

しかしながら、初年度に大赤字にならなかった理由は、土地や建物の購入に要した支出が費用ではないからです。
土地や建物の購入は、新たな資産を構築したものとみなされ、費用にはならないことになります。

資産という言葉のイメージからしても、なんとなく高価のものを買うと資産になるというのは理解できると思います。

支出には資産計上と費用計上の2種類があるとすると、次にどこからが資産で、どこまでが費用なのかという問題が生じます。

例えば、もう一部屋増築すれば資産のような気がしますし、シャワーヘッドの取り換えだけだったら費用のような気がしますが、このような支出をいちいち資産か費用かに振り分けていたら、判断も難しくなり、計上ミスも増えてしまいます。

そこで、資産か費用かについては「20万円ルール」というものを設けています。
単純に支出が20万円未満なら費用、20万円以上なら資産という形で分けることで、会計上の処理を簡略化しています。

そのため、1カ所あたり20万円以上の修繕費が発生しても「大きく節税できる」と喜べるわけではなく、逆に「大きな支出をしたのに節税ができない」ということになるのです。

資産計上される費用は、「資本的支出」と呼ばれています。
資本的支出は、一旦資産として計上されるのですが、減価償却の対象となり少しずつ費用化されていきます。

よって、資本的支出は全く費用にならないというわけではなく、その期に「一括では費用にはならない」ということです。
建物と同じで、使用を開始した月から少しずつ減価償却費として費用化されます。

ただし、例外的に以下のものは20万円を超える工事でも費用として処理されるものとなっています。

【判断が難しい場合に費用としてみなされるもの】

  • 外壁の塗り替え
  • 建物の既存部分の取り換え
  • 畳の張り替え
  • 沈下等による地盤改良
  • おおむね3年以内の周期で行う修理
  • 区分がしにくい場合は、金額が60万円未満かその資産の前期末の取得価額のおおよそ10%以下
  • 支出した金額の30%か資産の前期末の取得価額の10%のうち小さい額を修繕とし、残りは資本的支出とする(継続適用が条件)

費用か資本的支出か迷った場合には、最終的には税理士に相談するようにしてください。

3.どこまで経費にして良いか

この章では、経費にできるかどうか微妙な支出について、「どこまでを経費にして良いか」を具体的に紹介します。

3-1.私設管理会社への管理料

マンション経営では、自分や親族が経営している私設の管理会社を持っている方も多いと思います。
私設の管理会社に管理を委託している場合には、その管理料も経費とすることが可能です。

私設の管理会社は、昔から相続対策として保有している方が多く、経費計上に関し、税務調査で最も狙われやすい部分となっています。

結論からいうと、私設の管理会社の管理料は、「相場の範囲内」であれば経費として認められます。

一般的に、アパートの管理料は家賃収入に対して5%が相場ですので、5%で設定していれば大丈夫です。

8%だとダメなのかというと、なんとも言えませんが否認されるリスクは高まります。
15%のような料率だと恐らく否認されるでしょう。

バブル時代には高い料率でも大丈夫だった時期もありますが、近年の税務調査では管理料は厳しく指摘される傾向になったため、相場よりも高い料率の設定は危険といえます。

一方で、税務調査でもっと問題となるのは、私設管理会社の管理の実態です。
管理の実態が全くないのに高い料率の管理料を払っていると、そこを突かれて否認されてしまいます。

管理料が否認されると、過去3年程度に遡って経費が否認され、追徴課税がかかります。
私設管理会社の管理を否認されないようにするには、管理の実態を残しておくことが重要となるのです。

管理の実態を残すためには、一番良い方法は入出金管理となります。
通常、一般的な管理会社も入出金管理を行っていますので、私設管理会社でも入出金管理を行えば、管理の実態が残ります。

具体的には、家賃の入金ルートを必ず私設の管理会社を通すことがポイントです。
借主の家賃の振込先を私設の管理会社の口座とし、そこから管理料を差し引いた形で自分の口座に振り込ませれば、入出金管理の実態を残すことができます。
入出金管理は、通帳に履歴が残るため、税務調査時の証拠力も高くなります。

さらに、私設の管理会社で業務日誌を付けておけば完璧です。
通常、管理会社の社員は業務日誌を付けて社内保管をしていますので、業務日誌を残しておくと管理の実態を明らかにできます。

3-2.家事消費と混同されやすい費目

マンション経営で認められる経費の中には、水道光熱費や交通費、通信費、消耗品費等の家事消費に混同されやすい費目もあります。
家事消費とは、私的な自己使用分の支出のことを指します。

これらの費目でも、マンション経営のために要したものであれば、もちろん必要経費にして大丈夫です。

例えば、本当にマンション経営の情報交換のためにゴルフに行ったのであれば、そのゴルフ代は接待交際費になります。

しかしながら、よく「ゴルフは何回までなら経費になりますか?」と聞く人がいます。
おかしな質問なのですが、マンション経営と全く関係ないゴルフ代も、一定の回数なら経費計上できると考えている人もいるようです。

家事消費に計上できる費用は、何か料率で決まるものではなく、実態で決まります。
本当に情報交換のためのゴルフであれば回数に関係なく計上できますし、マンション経営とは無関係なゴルフであれば1回も経費計上することはできません。

ゴルフ代のような少し判断が難しい経費に関しては、誰と行ったのかという証拠をきちんと残しておくことがポイントとなります。

一方で、水道光熱費やガソリン代のように毎回の領収書が取れず、家事消費と事業分を切り分けにくい支出があるのも事実です。

実際に、マンション管理に利用した水道光熱費でもあるにも関わらず、切り分けられないから経費計上できないというのは、やはり不合理といえます。
このような切り分けにくい家事消費は、合理的な理由が成り立てば必要経費として経費計上することが可能です。

例えば、自宅の書斎が家全体の3分の1の広さがあり、そこでいつもマンション経営の仕事をしていたとします。
そのような合理的な説明ができるような状況であれば、自宅の3分の1の水道光熱費を経費計上することは可能です。

ガソリン代等も、概ね10分の1くらいは物件実査で消費していることが説明できれば、その分だけ必要経費とすることができます。

家事消費と切り分けにくい支出に関しては、合理的な説明ができるようにしておくことがポイントです。

3-3.経費として認めてもらうための対策

経費として認めてもらうための対策としては、「領収書」と「記録」を残してくことが重要です。
記録とは、例えば管理会社の業務日誌やゴルフの同伴者、物件実査に行った回数等の領収書では残せない内容のことになります。

確定申告は、自己申告の世界なので、経費として申請してしまえば通ってしまうこともあります。
例えばガソリン代を全部必要経費にして申告しても、確定申告自体は経費として通ることがあります。
しかしながら、問題となるのは税務調査が入った時点です。

税務調査が入った時点で経費として認められなければ、過去に遡って否認され、追徴課税が生じます。
そのため、経費として認めてもらうには、「将来あるかもしれない税務調査」に備えて準備をしておく必要があるのです。

一棟のマンション経営をしているような人は、立派な資産家であるため、税務調査も受けやすい傾向にあります。
税務調査は税務署も労力を要しますので、資産規模や収入が大きな方のところに狙い撃ちしてやってきます。

税務調査は、ある日突然、確定申告を依頼している顧問税理士事務所のところに電話が入ります。
そのため、顧問税理士も同伴して税務調査を受けるケースが多いのですが、それでも国税庁の担当者はしっかりと追徴課税を掘り当てていきます。

税務調査は顧問税理士が同伴しても、中途半端な理論武装ではとても太刀打ちできません。
税務署に理路整然と正当性を示すには、普段から残している「領収書」や「記録」といった確固たる証拠が必要となります。

何年か確定申告を通過してしまうと、気の緩みが生じて証拠資料をマメに残さなくなってしまう方が増える傾向です。
税務調査は忘れたころにやってきますので、常に気を抜かず「領収書」と「記録」を残しておくようにしてください。

4.家賃収入と経費の関係

マンション経営では、ある程度、経費率が決まっています。

マンション経営の主な費用のうち、経常的に生じる「固定費」と偶発的に生じる「変動費」を以下のように分類します。

費用の種類 費目
固定費 ・固定資産税および都市計画税
・損害保険料
・管理料
変動費 ・修繕費
・入居者募集費用

 

固定費に関しては、家賃収入の概ね15%程度です。
変動費が発生する場合も、概ね15%程度が目安となっています。
よって、減価償却費を除く経費率に関しては30%程度となるのが一般的です。

また、減価償却費の割合は、建築費や家賃収入によっても異なりますが、高くても家賃収入に対して50%くらいの割合になります。

よって、会計上の利益率は、どんなに経費が掛かっても家賃収入の20%程度となります。

ただし、減価償却費に関しては、実際に支出される費用ではありません。
そのため、仮に全額自己資金でマンション経営をしているようなケースでは、家賃収入の少なくとも70%程度が手残りになるということです。

実際には借入金の返済額が支出としてありますので、さらに借入金の元本返済額を除いたものが実際のキャッシュフローとなります。

5.節税しやすくする方法

経費で節税しやすくする方法としては、法人化によるマンション経営がおススメです。
法人にすると個人とは別会計になりますので、家事消費と事業分を区分するといった難しさがなくなります。
例えば、法人で電話を契約してしまえば、電話代が法人の経費になることは明確ですし、法人で車を買えば、その車が使ったガソリン代は法人の経費となります。

もちろん、法人であっても事業と無関係な支出は経費にならないという基本的な考えは同じです。

しかしながら、法人と個人はお財布が完全に異なるため、経費は明確に主張しやすくなります。

例えば、個人では水道光熱費や旅費交通費、通信費等は、家事消費と事業分が分けにくいという性質がありました。
でも法人であれば、最初から事業分に完全に分かれているため、経費はシンプルに計上しやすくなります。
しかも、個人の場合、所得が900万円を超えると税率が法人よりも高くなってしまいます。
高額所得者の場合、法人の方が経費も計上しやすく税率も低いため、マンション経営は法人で行った方が節税しやすいといえるのです。

まとめ

青空とマンション外観いかがでしたか。
マンション経営の経費について解説してきました。

マンション経営では、事業のために要した支出が経費として認められます。
ただし、「借入金の元本返済額」や「金額が20万円以上の修繕費」は会計上の費用ではないため経費にはなりませんので、注意してください。

経費として認められるには、家事消費としっかり区別できるようにしておくことが必要です。
ぜひ、領収書や記録をマメに残すようにしてください。
また、マンション経営は法人化した方が経費で節税しやすくなりますので、あわせて参考にしてください。

経費に関する知識を深めて、賢く節税し、高収益化への足掛かりとしていただければ幸いです。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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