【決定版】王道の空き家活用「5つの方法」とは?

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【決定版】王道の空き家活用「5つの方法」とは?

相続等によって空き家を引き継ぎいだ方の中には、活用方法について知りたい方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
また、近い将来、空き家を引き継ぐ可能性のある方も、「今から活用の準備をしておけたら…」とお考えかと思います。

空き家は貸せば賃料収入が得られるというメリットがありますが、全ての空き家で簡単に借主が見つかるわけではありません。
空き家を活用するには借主の見つけ方などについて知ることが必要ですし、そのまま貸すだけでなくもっと他の選択肢がないのかを吟味することも大切です。

そこでこの記事では、「空き家の活用」を検討中の方に向けて、王道の活用パターンや基本情報をわかりやすく紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、最良の活用を実現するためにお役立てください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

1.空き家を活用するメリットとデメリット

まずは、基本中の基本「メリットとデメリット」について、整理してみます。

メリット デメリット
・家賃収入が得られる
・建物の維持管理を自然と担うことができる
・賃貸事業のリスクを負うことになる
・相続した空き家は3,000万円特別控除が使えなくなる

 

メリットとしては、「家賃収入が得られる」、「建物の維持管理を自然と担うことができる」という点が挙げられます。

人が住まない家は傷みが早く進行しますので、空き家をできるだけ良好な状態で維持するには、定期的な換気や排水管への通水が必要です。
人に貸すことで自然に換気や通水ができるため、建物としての資産価値を維持することができます。

デメリットついては、まず「賃貸事業のリスクを負うことになる」という点が挙げられます。
貸す以上、家賃滞納リスクや原状回復で揉めるリスク、修繕やリフォームが必要となるリスク等、賃貸事業に関わるあらゆるリスクを負うことになります。

また、「相続した空き家は3,000万円特別控除が使えなくなる」という点もデメリットです。

相続した空き家は、一定の要件を満たすと売却時に「3,000万円特別控除」と呼ばれる節税特例を利用することができますが、売却までの間に一度でも他人に貸してしまうと3,000万円特別控除を利用できなくなります。

特に「土地の購入額がわからない空き家」は、売却時に大きな税金が生じる可能性があります。
土地の購入額がわからない空き家で、売却の可能性が少しでもある場合には、売却か賃貸かを十分に比較検討した上で活用を決めるようにすることが大切です。

なお、3,000万円特別控除の適用要件については、こちらの記述をご参照ください。

2.王道の活用方法「5選」はこれ!

それでは、空き家の具体的な活用方法について、5つのパターンを紹介していきます。
様々な方法を知ることで、自分に適した貸し方が見えてくるので、ぜひ参考にしてください。
それでは、順番に紹介していきましょう。

2-1.管理会社を探してから普通に賃貸する

空き家を貸す最もシンプルな方法は、管理会社を探してから普通に賃貸する方法です。
空き家を貸すには、「管理会社を探した後に借主を探す」という順番がポイントとなります。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が行った空き家所有者へのアンケートによると、30.8%もの方が空き家で「借り手・買い手がみつからない」点を困っていることとして回答しています。

管理会社を探してから普通に賃貸する アンケート

出典:公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「PDF2017年土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果

空き家は普通に賃貸に出しても簡単には借り手が見つからないので、「借手を探す能力のある管理会社」を探すことが重要となります。

借り手を見つけられる優良な管理会社を探すには、「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」が便利です。

賃貸経営HOME4U

賃貸経営 HOME4U」は、賃貸仲介の能力が高い約70社の管理会社が厳選されています。
いずれの管理会社も、関連会社や金融機関等の情報ネットワークが充実しているため、あらゆるルートから借主を見つけてくることが可能です。

まずは「優良な管理会社」を探すことから始めましょう。

2-2.マイホーム借上げ制度を利用する

マイホーム借上げ制度とは、シニア(50歳以上)のマイホームを一般社団法人移住・住みかえ支援機構(通称:JTI「Japan Trans-housing Institute」)が借上げてくれる公的な制度です。

マイホームという名前は付いていますが、相続で得た空き家でも貸し出すことができます。
JTIは国の基金によるサポートも得て設立されている公的な機関であり、国内の住宅資産を有効活用するために設立された組織です。

マイホーム借上げ制度は、空き家を一旦JTIに貸し出し、JTIが入居者に転貸する形式の活用です。
空き家の所有者は、JTIに貸すだけなので、特に直接賃貸経営をするようなことはありません。
特段の賃貸借に係る知識がなくても安心して賃貸経営ができる点がメリットです。

マイホーム借上げ制度では、入居者が一度入ると、入居者が支払う賃料から15%が差し引かれた賃料が入ってきます。
空室が発生した場合には、空室時保証賃料というものも入ります。

そのため、マイホーム借上げ制度は収益性が低いという点が最大のデメリットです。

マイホーム借上げ制度は、原則として賃貸人本人が50歳以上であれば国籍を問わずに誰でも利用することができ、また、海外に居住する50歳以上の日本人でも利用することが可能です。

建物の主な要件としては、「新耐震基準を満たした建物であること」が要件となっています。
新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことです。
新耐震基準を満たしていない建物の場合は、耐震補強工事を行って新耐震基準を満たせば利用できるようになります。

2-3.空き家バンクに登録する

空き家の借主を見つける方法として、空き家バンクに登録するという方法もあります。

空き家バンクとは、地方公共団体が行う空き家の利用を希望する人に物件情報を提供する制度のことです。
行政が行っている空き家の物件情報サイトということになります。

空き家バンクはまだ全ての自治体に整備されているわけではありませんが、設置している自治体は急速に増えています。

行政が行っている物件情報サイトですので、以下のような物件でも登録できる点がメリットです。

  • リフォームをしないと扱えないと不動産会社に断られてしまった空き家
  • 地域貢献の活動にのみに貸したい空き家
  • かつて不動産会社に依頼したが借主が見つからなかった空き家

また、空き家バンクでは売却物件も情報公開できますので、不動産会社が取り扱ってくれない物件についても掲載することが可能です。

空き家バンクは自治体ごとに運営されているため、ユニークなものもあります。
例えば、千葉県千葉市の空き家バンクでは、物件情報だけでなく、「借りたいまたは買いたい人」の希望の情報を一覧として載せていたりします。
借りたい方のニーズも分かると、具体的な対策もできるようになるため便利です。
空き家にどのようなニーズがあるかわかりますので、利用希望者の実際の声も参考にしてみてください。

【参考】

千葉市の空き家バンク「利用希望者一覧

2-4.民泊にする

借主がなかなか見つからないような空き家であれば、民泊にするのも一つの選択肢です。
民泊は、全国どこでも年間180日以内なら届出のみで営業ができます。

民泊には、今自分が住んでいる自宅の部屋の一部を民泊にする「家主居住型」と、空き家を民泊にする「家主不在型」の2種類があります。
よって、遠方にある空き家であっても家主不在型として民泊をすることが可能です。

家主不在型民泊とするには、住宅宿泊管理業者に管理を委託することが義務付けられています。
住宅宿泊管理業者とは、家主不在型事業者から委託を受けて衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付を行う国土交通省に登録されている事業者のことです。

周辺に観光資源があり、その観光のトップシーズンに営業日を合わせれば、短期間に一定の収益を上げることができます。

2-5.コワーキングスペースや貸会議室にする

空き家の活用方法としては、コワーキングスペースや貸会議室を自営で行うという選択肢もあります。

コワーキングスペースとは、会員制の事務所スペースを共有できる施設のことです。
貸会議室とは、時間単位で貸すスペースのことを指します。

コワーキングスペースは、コロナ禍の影響でテレワークが増えたことから、ここ最近、郊外でも急速に利用者が増えてきました。

高速インターネット環境を整備し、無料Wi-Fiを設置することで、家のような建物でもコワーキングスペースとして貸し出すことができます。

また、貸会議室は、近年は「ママ会」や「ホームパーティー」、「ヨガ教室」、「YouTube動画撮影」、「荷物預かり」といった利用方法も増えてきたことから、普通の家を貸会議室として貸し出すケースも増えてきています。

貸会議室には、利用者が予約申込をできるサイトも増えてきていますので、サイトに登録するだけで、誰でも簡単に始められる点がメリットです。

コワーキングスペースや貸会議室は自営の活用方法ですので、収益が安定するまでに時間がかかります。
ただし、工夫次第では普通に貸すよりも大きな収益を上げることもできますので、やる気があれば、自営の活用もチャレンジしてみてください。

3.行政の補助金制度

空き家の活用に関して何か補助金制度がないのか、調べている方もいらっしゃるかと思います。

補助金制度は、国ではなく各自治体で行っているのが基本です。
自治体の補助金制度であるため、補助金制度が「ある自治体」と「ない自治体」があります。
また、「去年まであったけど今年はない」ということも多いです。
コロナ禍や自然災害等の想定外のことが生じると、予算を必要な方に配分しなければならないため、自治体の補助金制度はなくなることが良くあります。

ここでは、2020年8月時点における補助金制度をいくつか紹介します。
補助金制度を活用する際は、必ず申請時に自分の自治体で補助金制度があることを確認するようにしてください。

自治体 東京都
補助金制度名称 サテライトオフィス設置等補助事業
募集期間 2020年06月22日~2020年11月30日
内容 都内の市町村部でサテライトオフィスを新たに設置して運営する民間事業者等に対して、施設運営に必要な整備・改修、運営経費に関する補助が行われます。

 

自治体 兵庫県
補助金制度名称 空き家活用支援事業
募集期間 2020年04月20日~2020年12月28日
内容 一戸建ての住宅の空き家や共同住宅の空き住戸を住宅、事業所又は地域交流拠点として改修する際、改修工事費の一部を助成する制度です。

 

自治体 岡山県
補助金制度名称 おかやまの木で家づくり支援事業
募集期間 ~2021年02月26日
内容 県産乾燥材や県産森林認証材を使用して住宅を新築または改修する施工業者を対象に助成金を交付

4.「貸す」以外の選択肢

この章では、「古くてこのままの状態では貸せないかな…」と思っている方に向け、貸す以外の選択肢について解説します。
初期費用がかかるものもありますが、長い目で見ると得をするケースも多々ありますので、しっかり吟味してください。

4-1.建て替えて活用する

今の空き家が古すぎてそのまま貸せないと考えている方は、「HOME4U 土地活用」を使って建て替えによる活用を検討することをおススメします。

HOME4U 土地活用」は、無料で複数のハウスメーカーや土地活用の専門企業から、初期費用や収益計画を盛り込んだ活用プランの提案が受けられるサービスです。
アパート経営、駐車場経営、店舗・ビル建設など、様々な土地活用の提案が可能ですので、「先祖からの土地を売却することは避けたいが、維持費だけ払い続けるのもしんどい」という方は、一度「土地活用」を検討してみてはいかがでしょうか。
もちろん、一軒家として建て替え、新築の「戸建て賃貸」として一定期間を貸し出し、将来は自分たちで住む、というシナリオも考えられます。

解体費用の相談も応じてくれますし、土地活用で得られる将来の節税効果など、長期的な視点での提案を受けてみて判断することも有益です。

4-2.売却する

活用も無理、建て替えも無理ということであれば、最後の手段として売却するのも適切な選択です。
空き家は維持費がかかりますので、手放せば維持費から解放されるというメリットがあります。

空き家を売却する場合には、「不動産売却HOME4U」がおススメです。

不動産売却HOME4U」を利用すると、その地域の戸建て売却に強い不動産会社が自動でピックアップされ、簡単に査定依頼することができます。
また、取り壊すべきか迷っている場合には、取り壊すべきかどうかの相談にも乗ってもらえます。
空き家は取り壊さなくてもそのまま売却できる場合も多いので、相談をした後に決めた方が無駄はありません。

少しでも高くスムーズに売却できるよう、親身に相談に乗ってくれる実力ある不動産会社をしっかり見つけてください。

まとめ

空き家のイメージの住宅模型いかがでしたか。
「空き家の活用」について解説してきました。

まずは2章で紹介した5つの活用方法を検討し、「貸す」以外の選択肢の検討が必要になった場合には、「建て替えて土地活用」「売却」の順に吟味してみてください。

大切な資産を上手に活用できるよう、この記事の情報を活かしていただければ幸いです。

本記事の掲載内容は、最終更新日時点での情報です。
制度や法律については、改正等で内容に変更がある場合もございます。

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