これさえ読めば十分!土地の固定資産税丸わかり大辞典

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これさえ読めば十分!土地の固定資産税丸わかり大辞典

不動産は保有していると、土地と建物のそれぞれに固定資産税が発生します。土地の固定資産税に関しては、土地の上に建っている建物が何かで金額が変わります。

建物に連動して土地の固定資産税も変わるため、土地の固定資産税は少し理解しにくい部分があります。

そこで今回の記事では固定資産税の中でも「土地」の固定資産税について、徹底的に解説していきます。

固定資産税の知識は、土地活用を行ううえでも役立ちます。
最後までお読みいただき、今後の土地活用に是非、参考にして頂ければ幸いです。

1. 固定資産税とは

1-1. 納税義務者

固定資産税は、土地や建物の所在地にある市区町村が課税する市区町村税です。東京23区は例外的に東京都が課税しています。

課税の対象は、土地の他、建物と償却資産が該当します。償却資産とは工作機械、建設機械等が該当します。

固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日における所有者です。所有者とは、登記簿謄本又は土地補充課税台帳もしくは家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている人を言います。

尚、固定資産税は、1月1日以降に不動産を売却して所有者でなくなった場合でも、その年度分の固定資産税については、引き続き1月1日時点の所有者が支払うことになります。

通常、不動産の売却では、引渡日以降の固定資産税について、売主と買主との間で精算を行います。次年度以降の固定資産税は、買主が納税義務者になります。

1-2. 目安と計算方法

固定資産税の税率は1.4%です。税率は市区町村によって異なる場合があります。

固定資産税では、「固定資産税評価額」と「課税標準額」という2つの言葉が登場します。固定資産税は、課税標準額に税率を掛けたものになります。

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%

建物については固定資産税評価額がそのまま課税標準額となります。建物の固定資産税評価額は、新築の建物の場合、請負工事金額の50~60%が目安です。

そのため、新築建物の固定資産税額の目安は以下のように計算されます。

建物の固定資産税の目安
建物の固定資産税 =  課税標準額 × 1.4%
 固定資産税評価額 × 1.4%
 請負工事代金×(50~60%) × 1.4%

次に土地の目安です。

土地の固定資産税の目安を計算するには相続税路線価を用いることが一般的です。相続税路線価とは、相続税や贈与税を算定する際の基準となる価格です。前面道路に価格が決まっており、国税庁のホームページで確認することができます。

目安の計算方法は以下の通りです。計算の詳細については次章以降で解説しますので、ここでは目安の計算式だけ示します。

200㎡以内の住宅用地の固定資産税の目安
土地の固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4%
(相続税路線価÷0.8×0.7×土地面積)  × 1/6 × 1.4%
商業地等(住宅用地以外)の固定資産税の目安
土地の固定資産税 =  税標準額 × 1.4%
 固定資産税評価額 × 0.7 × 1.4%
 (相続税路線価 ÷ 0.8 × 0.7 × 土地面積) × 0.7 × 1.4%

1-3. 免税点

固定資産税は、固定資産税評価額があまりにも安い場合には、課税されません。固定資産税が課税されない評価額の基準のことを免税点と呼びます。

免税点については、以下の通りです。

土地 30万円未満
建物 20万円未満
償却資産 150万円未満

単価が安い小さな土地などは、固定資産税が発生しない場合があります。

1-4. 納付方法

固定資産税の納税は、市区町村が1月1日時点の所有者に対し納税通知書を交付し、普通徴収により納税します。

普通徴収とは地方公共団体の長が税額や納期、納付場所などを記載した納税通知書を納税義務者に交付することによって地方税を徴収する方法です。所得税のように給与から天引きされる特別徴収とは異なります。

固定資産税の納税は、1年分を通常、4月、7月、12月、翌年の2月の4回に分割して支払います。納期前に市区町村から納税通知書が送られてきます。

納税義務者が納期限までに完納しない場合、原則として納期限後20日以内に督促を受けることになります。

督促状が発送された日から起算して10日を経過しても固定資産税を納めない場合は、滞納者の財産は差押えられます。滞納には注意をするようにしてください。

2. 都市計画税とは

都市計画区域内の市街化区域における土地及び建物の所有者には、「都市計画税」という税金も課税されます。都市計画税の算定方法は、固定資産税と同じです。

都市計画税の税率は、0.3%が標準です。

市街化区域とは、主に都市部の地域の土地になります。都市計画税は固定資産税納税通知書の中に記載されています。

3.土地の固定資産税評価額とは

3-1. 他の公的評価額との違い

土地には国や都道府県、市区町村が税金を取るために定めている評価額というものが存在します。

土地の公的評価額には、以下の3つの評価額が存在します。

  1. 地価公示・都道府県地価調査価格
  2. 相続税路線価
  3. 固定資産税評価額

3-1-1. 地価 公示・都道府県地価調査価格

地価公示というのは、定点観測ポイントの土地を毎年評価し、毎年1月1日時点の価格を国が公表する制度です。毎年、「東京の銀座の土地が一番高いです」というニュースを見たことをある人もいると思いますが、これは銀座の地価公示価格のことを指しています。

地価公示とほぼ同様のシステムで、都道府県地価調査価格というものが存在します。都道府県地価調査価格は、毎年7月1日時点の価格を都道府県が公表する制度です。原則として、地価公示のポイントとは別のポイントを設け、毎年調査を行い公表しています。

地価公示と都道府県地価調査価格は、半年価格時点がずれた評価額になります。

地価公示や都道府県地価調査価格(以下、地価公示等)は、税金を徴収する目的のために評価を行っています。地価公示価格を元に、相続税路線価や固定資産税評価額が決まります。

地価公示等は、一応、時価と同じ水準を示しています。但し、都心部の場合は時価よりもやや安いという傾向があり、必ずしも時価ピッタリというわけではありません。

3-1-2. 相続税路線価

次に相続税路線価について説明します。

相続税路線価は、相続税を計算するために評価された土地の価格です。相続税路線価の価格時点は1月1日であり、毎年、国が公表されています。

相続税路線価は、道路に数字が振られています。自分の土地の前面道路にある数字が相続税路線価になります。

地価公示等は限られた定点観測ポイントしか分かりませんが、路線価は自分の前の土地に振られているため、自分の土地の相続税路線価が分かります。

相続税路線価については国税庁のホームページで見ることが可能です。

相続税路線価は、地価公示価格の80%水準で評価されています。

相続税路線価 = 地価公示 × 80%

3-1-3. 固定資産税評価額

3番目に固定資産税評価額について説明します。

固定資産税評価額は、3年に一度評価替えが行われます。毎年評価される地価公示や相続税路線価とは異なります。

固定資産税は市区町村税であるため、固定資産税評価額の決定は、市区町村が行います。

固定資産税評価額は、地価公示の70%水準で評価されています。

固定資産税評価額 = 地価公示 × 70%

相続税路線価は地価公示価格の80%、固定資産税評価額は地価公示の70%という関係を利用すると、固定資産税評価額を相続税路線価から算出することが可能です。

そのため、土地の所有者以外であっても、土地の固定資産税評価額の目安を知ることができます。

路線価から導き出される固定資産税評価額の目安は、以下のように計算されます。

固定資産税評価額の目安 = 相続税路線価 ÷ 0.8 × 0.7 × 土地面積

3-2. 固定資産税評価証明書

固定資産税評価額は、納税通知書または固定資産税評価証明書に記載されています。固定資産税評価証明書は、原則所有者しか見ることができません。

そのため、第三者が土地の購入にあたり固定資産税評価額を知りたい場合には、上記のような計算式で相続税路線価から推定することになります。

尚、固定資産税評価証明書は、その土地を借りている人(借地人)、もしくはその土地の上に建っている建物を借りている人(借家人)は、市町村へ請求することで見ることができます。

4. 住宅用地の特例措置

それでは次に住宅用地の特例措置についてご紹介します。

4-1. 課税標準額の軽減

固定資産税には、住宅用地の特例という制度があります。

土地の上に「住宅」が建っていると、その土地の固定資産税が安くなります。安くなるのは、建物ではなく、「土地」の固定資産税です。

住宅用地は大きさにより小規模住宅用地と一般住宅用地の2つに分かれます。

(1) 小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200㎡ までの部分
(2) 一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地

小規模住宅用地では、課税標準額は固定資産税の6分の1になります。一般住宅用地では、課税標準額は固定資産税の3分の1になります。

同様に都市計画税は以下のようにあります。

小規模住宅用地 課税標準額は固定資産税の3分の1
一般住宅用地 課税標準額は固定資産税の3分の2

4-2. 住宅用地の定義

住宅用地とは、以下の定期に当てはまる土地になります。

  1. 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の総床面積の10倍までの土地
  2. 併用住宅(その一部を人の居住の用に供されている家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの)の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積(住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは、床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積)に相当する土地

「専ら人の居住の用に供する家屋」であるため、マイホームやアパート、賃貸マンションでも住宅用地になり得ます。

併用住宅とは、例えば1階にコンビニが入っていて2階以上がマンションになっているような建物を指します。このようなマンションを下駄履きマンションと呼びますが、下駄履きマンションの土地も要件を満たせば住宅用地ということになります。

4-3. 計算の具体例

住宅用地が適用される以下の土地の固定資産税を具体的に計算してみます。 

土地の面積 150㎡ (200㎡以内なので全て小規模住宅用地)
建物の用途 一戸建て
土地の固定資産税評価額 15,000千円

 

 土地の固定資産税 =  課税標準額 × 1.4%
 固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4%
 15,000千円 × 1/6 × 1.4%
 2,500千円 × 1.4%
 35,000円 (年額)

小規模住宅用地の特例が適用される固定資産税は以下のようになります。

次に200㎡を超えるような土地を見ていきます。

土地の面積 300㎡
建物の用途 一戸建て
土地の固定資産税評価額 27,000千円

この場合、200㎡以下の部分は小規模住宅用地が適用され、200㎡超の部分((この場合残り100㎡)は一般住宅用地が適用されます。

土地の固定資産税 =  課税標準額 × 1.4%
 固定資産税評価額 × { (200/300) × 1/6 + (100/300) × 1/3 } × 1.4%
 27,000千円 × { (200/300) × 1/6 + (100/300) × 1/3 } × 1.4%
 84,000円

4-4. 土地活用と小規模住宅用地の特例

小規模住宅用地は、「住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの土地」という点がポイントです。

アパートのような集合住宅の場合、「戸数×200㎡」の土地の面積に小規模住宅用地の特例が適用されます。

例えば、1,000㎡のような土地であっても、一戸建しか建っていないと、小規模住宅用地の特例は200㎡までであり、残りの800㎡に関しては一般住宅用地が適用されることになります。

ところが、この土地に5戸のアパートを建てると、「5戸×200㎡=1,000㎡」となり敷地全体に小規模住宅用地の特例が適用されます。

つまり、広い土地でもアパートのような集合住宅を建てると、課税標準額が固定資産税評価額の6分の1となり、大きく固定資産税が下がります

さらに、この戸数を数える住戸には面積の要件がありません。ワンルームタイプでもファミリータイプでも1戸は1戸です。

建物の延床面積が75㎡で、25㎡のワンルームを3戸とした場合、600㎡(=3戸×200㎡)まで小規模住宅用地の特例が適用されます。

一方で、同じ建物の延床面積が75㎡でも、75㎡のファミリータイプを1戸とした場合、200㎡(=1戸×200㎡)まで小規模住宅用地の特例が適用されることになります。

広い土地で土地活用をする場合、小規模住宅用地の特例を鑑み、戸数も意識することが重要です。

5. 商業地等の負担調整措置

それでは次に住宅用地以外の土地について解説します。

5-1. 商業地等とは

土地の固定資産税は大きく宅地等と農地に分かれます。
宅地等の中で住宅用地以外の土地は「商業地等」と呼ばれます。

住宅用地以外は商業地等であるため、店舗や工場、保育園、ホテル、倉庫、駐車場など住宅以外に利用されている土地は全て商業地等に分類されます。

5-2. 負担水準の均衡化

土地の固定資産税には負担水準の均衡化という仕組みがあります。負担水準とは、評価額等に対する前年度課税標準額等の割合です。

簡単に言うと、前年度と今年度の固定資産税が大きく変動しないように、調整することを負担調整と呼んでいます。

負担水準 (%) = 前年度の課税標準額等 ÷ 今年度の価格等 × 100

負担水準によって、皆瀬標準は住宅用地と商業地等で以下のように計算されます。

住宅用地
負担水準が100%以上 本則課税標準額(価格 × 1/6等)
負担水準が100%未満 徐々に引上げ
商業地等
負担水準が70%超 課税標準額の法定上限(価格の70%)まで引下げ*
負担水準が60%以上70%以下 前年度課税標準額に据置き
負担水準が60%未満 徐々に引上げ

負担水準度は、前年度から今年度にかけて価格が急に上がれば、前年度の課税標準額を徐々に引き上げていくことになります。

一方で、前年度から今年度にかけて価格が急に下落すれば、商業地等の場合は、固定資産税評価額に70%を乗じたものを課税標準額とします。

つまり、商業地等の課税標準額は、最大でも固定資産税評価額の70%ということになります。

5-3. 計算の具体例

商業地等の場合、負担調整によって、課税標準額は最大でも固定資産税評価額の70%となります。

そこで以下の条件で固定資産税を具体的に計算してみます。

土地の評価額 10,000千円
土地の用途 駐車場(商業地等に分類)
負担水準 75% (よって課税標準額は固定資産税評価額の70%)
固定資産税
土地の固定資産税 =   課税標準額 × 1.4%
 固定資産税評価額 × 0.7 × 1.4%
 10,000千円 × 0.7 × 1.4%
 98,000円

5-4. アパートを取壊しても6倍にならない理由

アパートでは、住宅1戸につき200㎡までの土地であれば、アパートの敷地全体が小規模住宅用地の特例が適用されています。

このアパートを取り壊すと、その敷地は住宅用地から商業地等に変わります。商業地等の固定資産税評価額は、最大でも固定資産税評価額の70%です。

そのため、取壊し前の課税標準額は、「固定資産税評価額×(1/6)」とすると、取壊し後の課税標準額は最大で「固定資産税評価額×70%」となります。

よって、アパートを取壊しても固定資産税が6倍になるわけではありません
商業地等の固定資産税評価額を「固定資産税評価額×70%」とすると、固定資産税は取壊し前と取壊し後において、以下のようになります。ここでは固定資産税評価額を30,000千円と仮定して計算します。

取壊し前
固定資産税 =   課税標準額 × 1.4%
 固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4%
 30,000千円 × 1/6 × 1.4%
 70,000円
取壊し前
固定資産税 =   課税標準額 × 1.4%
 固定資産税評価額 × 0.7 × 1.4%
 30,000千円 × 0.7 × 1.4%
 294,000円

この計算例によると、固定資産税はアパートを取り壊したことによって、4.2倍となりました。

6. 土地別の固定資産税

次に具体的な土地ごとに固定資産税はどのように課税されているのかを見ていきます。

6-1. 私道の固定資産税

不動産会社が大きめの土地を4~10戸程度でミニ開発したような戸建住宅をお持ちの方は、私道も所有している人も多いと思います。

私有地でも土地が私道になっている場合は、その土地の固定資産税は非課税になります。私道は「公共の用に供する道路」とみなされます。

不動産会社が開発したような土地を購入した場合、私道部分は最初から非課税となっていることが多いため、基本的には問題はありません。

一方で、新たに建物を建てる際、私有地の一部が道路になる場合には、非課税申告をする必要があります。

土地の一部が道路になる場合とは、具体的にはセットバックがあります。セットバックとは、前面道路が幅員4m未満の道路の場合、道路中心線から2m後退(バック)して建物を建てることを言います。

建築基準法では、都市計画区域内においては幅員4m以上の道路に間口が2m以上接していないと建物を建てることができないというルールがあります。

そのため幅員4m未満の道路に接している土地で建物を建てようとすると、このようなセットバックという行為を行います。

セットバックを行うと、下がった部分の土地が道路に提供されます。所有権を行政に移管しない場合には、私有地のまま道路となります。つまり敷地の一部が新たに私道になります。

新たに私道ができた場合、放っておいても非課税にはなりません。市区町村(東京23区内は都税事務所)へ非課税申告書を提出するようにして下さい。

6-2. 山林の固定資産税

土地の固定資産税で対象となるのは、宅地、田、畑、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地(雑種地)です。

土地所有者の中には山林を持っている方もいらっしゃいます。しかしながら、山林の固定資産税を一度も支払ったことがないという人もいるのではないでしょうか。

山林には固定資産税がかからないというわけではありません。山林にも固定資産税は発生するのですが、山林の固定資産税評価額はとても安いため、課税標準額が免税点である20万円を下回っていると課税されないということになります。

固定資産税が発生しないと、納税通知書も送られてくることはありません。そのため、たまに実は山林を持っていることを本人以外の家族が知らなかったということがあります。

戦前で家督相続により山林を相続している人は、本人すら知らなかったというケースもあるくらいです。家督相続とは昭和22年5月2日までの間に施行されていた旧民法で長男がひとりで全ての遺産を継承・相続するという制度です。

家族が知らない場合は、相続になった時点で、はじめて「実は山を持っていた」ことを知るケースがあります。

山林を持っている人は、家族に山林を持っていることを伝えておきましょう。

6-3. 無道路地の固定資産税

繰り返しますが、建築基準法には、都市計画区域内においては幅員4m以上の道路に間口が2m以上接していないと建物を建てることができないというルールがあります。

逆に言えば、幅員4m以上の道路に接していない土地というのは、建物が建たない土地ということになります。

このように道路に接しておらず建物が建たない土地のことを無道路地と呼びます。

無道路地は建物を建てることができないため、市場価値が著しく下がります。固定資産税評価額においても、その考えは同じです。

無道路地の固定資産税評価額は低いため、無道路地の固定資産税は道路に接している土地よりも安くなります。

土地については筆(フデ)ごとに固定資産税評価額が決まり課税されることが原則です。

筆とは土地の一つの単位です。筆ごとに地番と呼ばれる番号が振られており、固定資産税も一筆ごとに課税されます。

見た目は一つの土地でも、実際には何筆かの土地で構成されている敷地があります。このように何筆かで構成されている土地の中には、たまに無道路地となっている筆が含まれていることがあります。

無道路地の筆を含んでいる土地は、もし何も利用していない更地の状態であれば、無道路地の部分だけ土地の固定資産税が安くなっているはずです。

但し、無道路地の筆を含んでいる場合も注意が必要です。

無道路地の筆を含んでいる土地を、全体で一体利用した場合、無道路地の筆も道路に接している土地とみなされ、固定資産税が高くなります。

例えば、雑草が生えているような何もしていない土地で、無道路地を含む複数の筆からなる土地があったとします。この土地全体を駐車場として利用すると、無道路地の筆の固定資産税も上がってしまうという現象があります。

無道路地を含んでいる土地は、土地活用によっては固定資産税が上がるケースがあるため、注意をしましょう。

6-4. 駐車場の固定資産税

駐車場は固定資産税としては住宅用地以外の土地である「商業地等」に分類されます。そのため、一戸建てを取壊して土地を駐車場にすると、その土地の固定資産税は上がることになります。

「住宅用地」から「商業地等」へ変わるため、固定資産税は4倍程度に上がります。

固定資産税は1月1日時点の利用状況によって判断されます。例えば、12月に住宅を取壊し駐車場にしてしまった場合は、翌年度の固定資産税は「商業地等」として課税されます。

一方で、1月1日時点には建物が残っており、その後すぐに駐車場にした場合には、「住宅用地」としての課税になります。但し、建物は1年間固定資産税の発生が残ります。

年末年始を境に建物を取り壊す場合は、どちらが得か十分に検証してから取壊しの時期を決めましょう。

駐車場に関しては、残念ながら固定資産税を減額するようなテクニックというものがありません。都内などは固定資産税が非常に高いため、時間貸し駐車場にしても固定資産税を賄えないというようなケースもあります。

都心部から少し離れると、時間貸し駐車場の賃料が固定資産税を上回るというエリアも登場してきます。さらに郊外へ行くと、今度は時間貸し駐車場の賃料そのものが安くなり、固定資産税を賄えないというようなエリアも存在します。

いずれにしても、駐車場で固定資産税を賄うのは、結構大変です。固定資産税を十分に上回るには、本格的な土地活用が必要になります。

6-5. 大きな住宅地の固定資産税

住宅用地でもお屋敷のような大きな土地は固定資産税が高いです。住宅用地の中で小規模住宅用地の特例は、「住宅1戸につき200㎡までの部分」というのがミソでした。

200㎡は坪換算すると60.5坪になります。つまり60.5坪を超える敷地部分は、「小規模住宅用地」から「一般住宅用地」に変わります。一般住宅用地の固定資産税は、小規模住宅用地の倍額になります。

例えば、100坪の敷地で一戸建てが建っている場合、60.5坪は小規模住宅用地であり、残り39.5坪は一般住宅用地となります。

そのため、100坪のようなお屋敷の土地は固定資産税が高いです。

100坪とはいかなくても、地方へ行けば、標準的な家でも80坪程度あるエリアというのは存在します。敷地が広いと、60.5坪を超える部分は固定資産税が高くなります。

敷地が広く、固定資産税の負担が重い場合、土地を分筆(ブンピツ)して一部を売却することをお勧めします。分筆とは、土地を切り分けることを言います。

例えば、60.5坪超ある庭が広い家の場合、庭の一部を売却し、全体を60.5坪以下に抑えると、土地の固定資産税を減らすことができます。

高齢者が単身で住んでおり、固定資産税の負担が重いような土地は、60.5坪を意識して、土地の一部を売却する対策が効果的です。

固定資産税の負担が重い広過ぎる土地は、一部売却を検討してみるのも良いでしょう。

6-6. 特定空き家の固定資産税

2015年に空き家対策特別措置法(以下、「空き家法」)が施行されました。空き家法とは、世の中にある危険な空き家を無くしていくためにできた法律です。

この空き家法は、固定資産税と深くかかわっています。

空き家は放っておくと、老朽化による倒壊や景観の悪化、放火による火災、雪の重みによる倒壊や落雪、犯罪組織のアジト等、近隣へ迷惑となる建物になる可能性があります。そのため、空き家は無くした方が社会的には安全です。

ところが、空き家を取り壊してしまうと、住宅用地が商業地等に変わり土地の固定資産税が上がることから、空き家は取り壊さないという人が多くいます。

この小規模住宅用地の特例は、空き家を増やしてしまった一つの原因とされています。そのため、空き家法ではこの原因を取り除き、空き家の取り壊しへ誘導を行っています。

空き家法では、下記のような空き家を特定空き家として指定します。

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空き家等

特定空き家に指定されると、助言または指導を受けます。助言・指導によって改善が見込めない場合には、勧告を受けます。

この勧告がポイントです。勧告を受けると、特定空き家の敷地は小規模住宅用地の特例を受けることができなくなり、商業地等として扱われます。

つまり、住宅が上に建っていても、土地の固定資産税が高くなります。所有者には空き家をそのまま残しておくメリットが無くなるため、取り壊すというのが空き家法の仕組みです。

尚、空き家法に連動して、相続で得た空き家を取壊して売却しても、所得税が発生しにくくなる税金の特例も改訂されました。

この特例は「3,000万円特別控除」の特例と呼ばれています。相続空き家は取壊して売却することもしやすくなっています。

3,000万円特別控除を活用し、相続で得た空き家の売却も検討してみるのも良いでしょう。

まとめ

いかがでしたか?

土地の固定資産税について解説してきました。

土地の固定資産税は、その土地の上に建っている建物が住宅か否かで税額が変わってきます。特に小規模住宅用地の特例は、税額に大きな影響を及ぼします。

土地活用をする際は、固定資産税の仕組みをしっかりと理解しておきましょう。

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