空き家は民泊にして本当に大丈夫?今後の民泊事情を徹底解剖

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土地活用プラス「空き家は民泊にして本当に大丈夫?今後の民泊事情を徹底解剖」

国内の外国人観光客が増加している中、空き家の活用として今注目を集めているのが民泊です。

民泊は外国人観光客の宿泊施設不足と、国内の人口減少による空き家の増加にうまくマッチしているため、その数が急増中です。

一方で、市場が先に形成されてしまい、法整備が追い付いていなかったため、違法民泊の存在も指摘され続けていました。

しかしながら、2018年6月15日から民泊新法が施行されました。そのため、今後は民泊事業を合法的に行えるようになります。

民泊が合法化されるのであれは、今まで手を出さなかった人も、民泊をやってみたいと思う人が多いのではないでしょうか。

この記事では民泊とは何かについて解説し、注目される民泊新法の概要や、特区民泊、民泊の収益性について説明致します。

民泊の経営にあたってのリスクについても、しっかりと解説していきますので、民泊のリスクを認識した上で、賃貸物件にするか民泊かの選択をして頂ければ幸いです。

ぜひ最後までお読みください。

1. 民泊とは

民泊とは、戸建住宅や分譲マンション、賃貸アパート、賃貸マンション等の民家について、全部または一部を宿泊施設として提供するサービスを言います。

「民家」を「宿泊施設」とすることから、「民泊」と呼ばれています。

従来、不特定多数の人に対し、有償で反復継続して宿泊施設として提供する場合、旅館業法の許可が必要でした。

民泊新法が施行される前に行われている特区民泊以外の民泊は、旅館業法の許可を得ていない限り違法な状態です。

民泊新法が施行された以降は、届出を行えば民泊は合法的に営業できるようになります。

民泊の主な需要者は外国人観光客ですが、日本人も多く利用し始めています。

国内の需要者には、農林漁業が体験できるグリーンツーリズムで、古い農家に宿泊もできる農家民泊が既に人気です。

元々、海外では民泊がすでに普及しているため、外国人観光客にとっては特別なサービスではありません。

外国人観光客も、日本に来る前から日本の民泊を予約して訪日することが多いです。

民泊新法の施行に先駆けて、厚生労働省では2017年3月に全国民泊実態調査を公表しています。

調査時点は2016年10月~12月です。同調査によると、国内の宿泊施設数は以下のようになっています。

許可取得の状況
許可 2,505件(16.5%)
無許可 2,505件(16.5%)
物件特定不可・調査中等  7,998件(52.9%)

許可物件とは、旅館営業、ホテル営業、簡易宿所営業、特区民泊のことを指します。無許可物件と物件特定不可・調査中等が、民泊に該当します。

民泊はアンダーグランドで行われているため、実態がよく分からない物件が半数以上を占めています。

宿泊施設の件数だけを見ると、民泊が全体の83.5%を占めます。棟数だけを見れば、既に旅館等よりも圧倒的に民泊の方が数は多いという状況です。

民泊の種類としては、自宅の部屋の一部を民泊として開放している「家主居住型」と、誰も住んでいない「家主不在型」の2種類があります。

同調査では、上記の無許可物件の内訳も公表しています。

無許可物件の物件タイプ
共同住宅 2,508件(54.2%)
戸建住宅 1,659件(35.9%)
その他 457件(9.9%)

上記の数字を見てみると、半数以上がマンションやアパートのような共同住宅となっています。戸建住宅については、35.9%しかありません。

つまり実態としては、アパート等の賃貸物件が相当数、民泊となっていると言えます。

数字からは、民泊の傾向として、自宅の一部を外国人に宿泊させている家主居住型よりは、アパートやマンションの一室を民泊に転用している家主不在型の方が多いことが推察されます。

2. 民泊新法とは

民泊新法の正式名称は「住宅宿泊事業法」という名前の法律です。

住宅宿泊事業法は2017年6月9日に成立し、2018年6月15日に施行されました。

この章では民泊新法とはどのようなものなのか、その概要について解説します。

2-1. 営業日数

民泊新法によって、民泊の営業は合法的に行えるようになりますが、その最大のポイントは営業日数に上限が設けられたということです。

民泊の営業できる日数としては、年間180日(泊)が上限となります。仮に180日間全て集客できたとしても、年間の稼働率は50%を切るという数字です。

住宅宿泊事業法では、住宅宿泊事業を以下のように定めています。

「住宅宿泊事業」とは、旅館業法に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊される事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が一年間で180日を超えないものをいう。

つまり、年間で180日以内の営業日数であれば、「旅館業ではなく住宅宿泊事業として認めますよ」ということを言っています。

逆に言えば、180日を超えて営業してしまうと、旅館業法の対象となります。

民泊を合法的に行うには、この営業日数を守るかどうかというのが最大のポイントになります。

尚、年間提供日数の上限については、地域の実情を反映し条例で日数制限を別途定めることもできます。

そのため、エリアによっては180日間営業できないところもありますので、民泊開始前は物件があるエリアで条例規制がないかどうかを確認することが重要です。

2-2. 規制緩和のポイント

民泊新法では、大胆な規制緩和が行われています。平たく言うと、今の住宅をそのまま宿泊施設として利用して、全国で民泊ができるということになりました。

従来、合法的に民泊を行うには、旅館業法の許可を得ることが必要でした。

しかしながら、ホテルや旅館はどこにでも建てられるわけではありません。

都心部の市街化区域の土地には、以下のような12種類の用途地域が定められています。

1- 第一種低層住居専用地域
低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域
2- 第二種低層住居専用地域
主として低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域
3- 第一種中高層住居専用地域
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
4- 第二種中高層住居専用地域
主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域
5- 第一種住居地域
住居の環境を保護するための地域
6- 第二種住居地域
主として住居の環境を保護するための地域
7- 準住居地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利用増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域
8- 近隣商業地域
近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域
9- 商業地域
主として商業その他の業務の利便を増進するための地域
10- 準工業地域
主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域
11- 工業地域
主として工業の利便を増進するための地域
12- 工業専用地域
工業の利便を増進するための地域

このうち、ホテルと旅館を建てても良いエリアは、「第一種住居地域」、「第二種住居地域」、「準住居地域」、「近隣商業地域」、「商業地域」、「準工業地域」の6つだけです。

そのため、どんなにお金をかけて建物をホテル仕様に改造したとしても、例えば第一種低層住居専用地域のようなエリアでは、そもそも許可が下りないという状況でした。

このエリアの規制というのが従来の最大のネックとなっていました。

今後は住宅宿泊事業として使う建物であれば、全国どこでも今の住宅をそのまま民泊として使うことができます

主に住宅しか建てられない第一種低層住居専用地域ではアパートの土地活用をしている人も多いですが、今後はこのようなアパートの空室も民泊として利用することが可能です。

また、仮に旅館等が建てられるエリアであったとしても、従来は住宅をホテルや旅館として用途変更するためには新たにスプリンクラー等の消火設備を設置する必要等がありました。

このような設備投資も許可を得るための障害となっていました。

しかしながら、今後は住宅宿泊事業として使う建物であれば、このような設備投資も不要です。

尚、民泊新法では、対象となる住宅を以下のように定めています。

  • 台所、浴室、便所、洗面設備その他の当該家屋を生活の本拠として使用するために必要な設備が設けられていること
  • 現に人の生活の本拠として使用されている家屋、従前の入居者の賃貸借の期間の満了後新たな入居者の募集が行われている家屋その他の家屋であって、人の住居の用に供されていると認められるもの

普通の住宅であれば問題ありませんが、例えば浴室を有しないアパートや居住の用に供されていない事務所棟については、民泊新法でいう住宅には該当しないことになります。

浴室がない場合には、リフォームが必要となります。

2-3. 届出制度

従来、旅館業法では旅館を営むためには「許可」が必要でしたが、民泊新法では「届出」さえすれば、民泊が可能となりました。この届出制も大きな規制緩和です。

民泊新法の目的は、以下のように定められています。

民泊新法の目的

我が国における観光旅客の宿泊をめぐる状況に鑑み、住宅宿泊事業を営む者に係る届出制度並びに住宅宿泊管理業を営む者及び住宅宿泊仲介業を営む者に係る登録制度を設ける等の措置を講ずることにより、これらの事業を営む者の業務の適正な運営を確保しつつ、国内外からの観光旅客の宿泊に対する需要に的確に対応してこれらの者の来訪及び滞在を促進し、もって国民生活の安定向上及び国民経済の発展に寄与すること

法律の目的の中でも、民泊は届出制であることが謳われています。

許可というのは、色々な書類を揃えて行政に申請を行います。

厳しいチェックを受け、ちょっとでも要件を満たしていないと、「旅館をやってはダメです」という判断が下ります。

行政の手続きで許可を取るということは、とてもハードルの高い手続きです。

一方で、届出というのは許可とは異なります。

要件を満たす必要はありますが、「私はこれから民泊をやります」と届ければ、「そうですか。分かりました。」という反応で終わります。

許可制だったものが届出制に変わるということは、かなり大胆な規制緩和です。

民泊の届け出は、都道府県知事に対して行います。

届出は、家主居住型または家主不在型のどちらかで届出することになりますが、届出業者には以下のような義務付けが行われます。

家主居住型事業者に対する義務付け内容

  • 衛生確保措置
  • 騒音防止のための説明
  • 苦情への対応
  • 宿泊者名簿の作成・備付
  • 標識の掲示
家主不在型事業者に対する義務付け内容

  • 住宅宿泊管理業者への管理業務委託

民泊新法では、住宅宿泊管理業者が登録制となります

住宅宿泊管理業者とは、家主不在型事業者から委託を受けて衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付を行う事業者です。

住宅宿泊管理業者は国都交通省に登録されている業者になります。

アパート等を民泊で利用する際には、登録された住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられます

つまり、家の近くで自主管理しているようなアパートであっても、家主不在型として民泊を行う場合には、住宅宿泊管理業者への委託が義務となってしまうことに注意が必要です。

尚、民泊新法では住宅宿泊仲介業も登録制度となります。

現在、住宅宿泊仲介業は、Airbnb(エアビーアンドビー)のようは大手企業が存在しますが、今後はAirbnbのような業者も登録を受け観光庁長官によって監督を受けることになります。

3. 特区民泊とは

3-1. 特区民泊のエリア

民泊新法によって2018年6月から全国の民泊は合法化されますが、国内では既に合法的に行われている民泊が存在します。

それは特区民泊と呼ばれるエリアの中にある民泊です。特区民泊とは、国家戦略特区の中で、滞在施設の旅館業法の適用除外が認められた地域の民泊を指します。

2018年3月時点においては、特区民泊に指定されているエリアは、「東京都大田区」、「大阪市」、「大阪府」、「新潟市」、「北九州市」、「千葉市」の6つです。

特区民泊は国家戦略特別区行法に基づき定められた経済特区であり、同地域内で規制改革を大胆に推進することで突破口を切り開くために設けられたエリアです。

国際戦略特区には、医療、教育、観光、外国人材等の様々な分野で規制緩和が定められているエリアですが、特区民泊はそのうちの観光特区になります。

3-2. 営業日数

特区民泊の最大の特徴としては、営業日数に上限が無いという点です。特区民泊は、356日営業が可能となります。

例えば、東京都大田区は特区民泊に指定されていますので、365日営業が可能です。

お隣の品川区や世田谷区は特区民泊ではありませんので、年間180日しか営業できません。

今後は、大田区の区の境界では、すぐ隣の世田谷区の民泊は180日しか営業できないのに、大田区の民泊は365日営業できるという現象も見られるようになります。

特区民泊では営業日数の規制がないため、近隣のホテルや旅館並の稼働率が期待できます。

都内のビジネスホテルなどは年間通じて90%以上の稼働率を誇るところもざらにあるため、大田区の民泊は相当な稼働率を見込めるものと思料されます。

営業日数の観点からすると、特区民泊は普通のエリアよりも圧倒的に有利ということになります。

3-3. 最低滞在期間

では、特区民泊が普通の旅館と比べて全く規制がないかと言えば、そんなことはありません。

特区民泊では最低滞在期間が定められています。最低滞在期間は、3日~10日までの間で、自治体が条例で定めます。

最低滞在期間が3日と定められた特区民泊では、少なくとも2泊3日以上の顧客でない限り、宿泊させてはいけません。

そのため、特区民泊では1日だけ素泊まりのような顧客を泊めることはできず、その点は営業許可を受けている旅館業者よりも不利な点です。

特区民泊の最低滞在期間は、2018年3月末時点においては、すべてのエリアで3日となっています。(大田区は2018年3月15日以降)

つまり、特区民泊では2泊3日以上の宿泊が必要となります。

一方で、民泊新法によって行われる全国の民泊では、最低滞在期間の定めはありません。1日だけの素泊まりでもOKです。

3-4. 契約形態

特区民泊では、宿泊客を泊める際、いちいち宿泊客と定期借家契約を結ぶという点も特徴です。

理由としては、いわゆる「雑魚寝」状態を回避させるためです。

賃貸借契約を結ぶと、借主(つまり民泊の客)には部屋の排他的・独占的な権利を有することになります。

排他的・独占的な権利を有すれば、例えば家主が「すみません、もう一人この人も泊めて良いですか?」という要望に対し明確に拒否することができます。

不特定多数の「雑魚寝」状態を許容してしまうと、火災や犯罪等が発生するリスクを高めてしまいます。

そこで、防止策として定期借家契約によって民泊の客に排他的・独占的な権利を与えるようにしているのです。

一方で、民泊新法によって行われる全国の民泊では、賃貸借契約を締結する必要はありません。

宿泊の手続きについては、普通の旅館やホテルと同じになります。

4. 家主不在型民泊の収益性

4-1. 統計から予測する売上

厚生労働省の全国民泊実態調査では、平均宿泊料も開示しています。

一泊当たりの平均宿泊料
許可物件 16,571円
無許可物件 7,659円
物件特定不可・調査中等 9,240円
全国平均 9,971円

ホテル等の旅館業の許可を受けた物件は、全国平均で16,571円、実態が分かっている無許可物件は全国平均で7,659円となっています。

民泊の宿泊料は、ホテル等の半額弱ということになります。

また、民泊の営業時間は最大で180日です。もし、180日全て稼働したとしたら、売上としては年間で1,378,620円となります。

一か月あたりとしては、全国平均で114,885円となります。月額賃料としては約11万円と言ったこところでしょう。

一方で、民泊の稼働率は概ね6割程度と言われています。180日となると、その時点で5割以下の稼働です。

そのため、営業次第にもよりますが、180日間フル稼働することも不可能ではない水準と考えられます。

フル稼働を前提とすると、民泊を家賃換算すると月で約11万円の収入と言うことになります。

4-2. 宿泊管理業者への依頼内容

家主不在型の民泊では、宿泊管理業者への管理委託が義務付けられています

宿泊管理業者は、衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付が義務付けられています。

その他、実際には以下のような業務も行います。

  • 宿泊価格最適化
  • 宿泊スケジュールの管理
  • 宿泊者からの質問対応
  • トラブル時の緊急対応
  • 消耗品補充等を含む清掃サービス
  • 代金回収代行

宿泊管理業者の委託費用としては、宿泊料に対して15~30%程度が相場です。

15~30%の中には清掃費用が含まれていないことが多く、別途清掃費が発生します。

清掃費は部屋の大きさによって決まりますが、3,000円~8,000円程度です。

清掃費は一泊ではなく一回当たりの費用となります。また宿泊客に上乗せして請求することも多いです。

清掃費を宿泊客に転嫁できるとすると、民泊の委託費用としては15~30%程度ということになります。

賃貸マンションやアパートの管理委託料が5%程度とすると、かなり割高ではあります。

4-3. 収益性の検証

民泊の月額家賃換算したものが、月11万円だとすると、15~30%の委託料を差し引くと月7.70~9.35万円(=7万円×70%~85%)というのが委託料を除いた収入です。ざっくり言えば、月8~9万円です。

その他、民泊では宿泊管理業者への管理委託費用の他、土地建物の固定資産税や建物の保険料修繕費といった費用も掛かります。

これ他の費用が平均で月2万円程度かかるとすると、手残りとしては月6~7万円のイメージになります。

数字的には、普通のアパートに毛が生えた程度ですので、ものすごく儲かるわけではありません。

やはり収益性に関しては年間180日で上限が決まってしまっているところが大きいです。

また、売上は必ずしも安定しないため、都心部でアパート経営が成り立っている方はそれほど魅力を感じないかもしれません。

観光地トップシーズン一方で、観光地の方は、空き家の民泊活用は大きな魅力と言えます。

観光地は、元々アパート等の賃貸需要が弱いことに加え、宿泊費用は高く設定できる可能性もあることから、普通の賃貸よりも民泊の方が収益性は高くなる傾向にあります。

実際、宿泊単価は、東京よりも長野県や北海道のような観光地の方が高い傾向があります。

観光地には稼げるトップシーズンがあり、年間180日の設定でも十分な収益を稼げるものと期待できます。

観光資源のある地方都市では、民泊は空き家活用の起爆剤になり得ると言えます。

民泊は全国の空き家に等しく経済効果を生むものではありません。

地域に実情に合わせ、効果が高そうなエリアの人は検討するというスタンスが良いでしょう。

5. 民泊のリスク

ここからは民泊を経営する上でのリスクについて見ていきます。

5-1. 衛生面・安全面

衛生面・安全面民泊は、衛生面や安全面を含めて、事前に色々な事件などに巻き込まれる可能性も理解おく必要があります。

ホテルや旅館であれば、ロビーに受付や他の宿泊客もいるため、人目に触れる機会も多く、それが犯罪を防ぐ一定の抑止力を生んでいます。

一方で、家主不在型民泊では、誰の目にも触れずに施設を利用できてしまうため、犯罪の温床になりやすいという特性があります。

利用者に外国人も多いことから、日本人相手のように性善説だけに立って運営するのも難しい部分が存在します。

衛生面と安全面のリスクに関しては、民泊新法の議論の当初から最大の問題となっていました。

民泊新法では、家主不在型の住宅宿泊事業者に対しては、登録された住宅宿泊管理業者への管理の委託が義務付けられています

委託された住宅宿泊管理業者には、一定の衛生管理や宿泊者名簿の作成、備付が義務付けられています。

このように住宅宿泊管理業者への委託を義務付けうことにより、衛生面と安全面のリスクに対し、一定の対処を行っています。

但し、住宅宿泊管理業者の衛生管理や宿泊者名簿の作成等だけでは、衛生面と安全面の問題を完全に解決しているとは言い切れません。

自分の物件を民泊にするということは、衛生面と安全面にリスク抱えることであるということを十分に認識しておきましょう。

5-2. 近隣住民とのトラブル

民泊新法では、今後、全国どこでも民泊を行うことが可能になります。

第一種低層住居専用地域のような閑静な住宅街でも民泊を行うことができます。

そこで懸念されることは、騒音やゴミ出しによる近隣住民とのトラブルです。

宿泊客が毎晩のようにワイワイ騒ぎ、燃えるゴミの日に缶ビールの空き缶を捨てて帰るという可能性は大いにあります。

ルール以外のゴミが捨てられたら、近隣住民の誰かが対処しなければなりません。

特に、日本のゴミ出しルールに関しては、外国人にとっては複雑で難しいとされることが多く、普通のアパートですら問題になりがちです。

アパートの住民であれば、説明する機会が何度もあり、是正される可能性は高いですが、一見の客である観光客へのルール徹底は難しいことが予想されます。

このような問題も懸念されることから、民泊新法では自治体が条例で営業日数を180日よりも短い期間に制限することができるようになっています。

せっかく180日の営業ができるようになっていても、あなたの民泊がきっかけで住民からのクレームが上がれば、条例で営業日数が大幅に規制されてしまう可能性もあるのです。

営業日数が規制されてしまえば、他の住宅宿泊事業者に対しても多大な迷惑が掛かります。

民泊を行う以上は、近隣住民とのトラブルが発生しないように十分に注意をする必要があります。

5-3. マンション管理組合の対応

民泊新法の施行に先駆け、各マンションでは管理組合が自主的に民泊禁止を管理規定で定めるという動きが見られます。

また、管理規定に民泊禁止を明記していなくても、民泊を行うに当たり管理組合の承諾を必要とするマンションもあります。

このように管理組合が民泊を禁止しているようなマンションでは、民泊はできませんので注意が必要です。

民泊を禁止しているマンションで、民泊を行っていることが発覚すると、管理組合から民泊行為の差し止め請求が来ることがあります。

さらに、賃貸マンションでは賃貸借契約書上で転貸禁止が謳われている物件が多いです。

転貸禁止にも関わらず、借主が勝手に民泊営業をすると、契約違反になります。契約の解除条項として定められていれば、賃貸人から契約解除を告げられてもしかたありません。

民泊を行う場合には、マンション管理組合や賃貸人とのトラブルを避けるために、規定や契約書等を十分に確認してから行う必要があります。

6. 賃貸と民泊お勧めはどっち?

民泊は空き家の新たな活用としても注目されていますが、賃貸経営よりもリスクが高いことは否めません。

特に衛生面や安全面のリスクは、賃貸物件よりも著しく高くなります。

収益面に関しては、地方の観光地にある民泊はアパート経営よりも高い収益性が期待できます。

一方で、都心部はリスクが高いわりに、それほど高い収益性は見込めません。

また、都心部ほど犯罪リスクも高いため、都心部の人ほど民泊には慎重な判断が必要となります。

そのため、都心部の方が空き家を活用するのであれば、まずは賃貸経営を検討することが重要です。

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空き家の悩みが解決できる可能性があるため、民泊に手を出す前に、都心部の人はしっかりと賃貸経営を再検討した方が良いです。

民泊は収益がリスクに見合わないため、最終手段と考えておきましょう。

まとめ

いかがでしたか?
民泊について解説してきました。

民泊は2018年6月より全国で合法的にできるようになりますが、ポイントは営業日数が180日以内という点です。

一方で、特区民泊は営業日数の制限がないため、引き続き優位な民泊経営ができます。

また収益性に関しては、年間180日という営業日数が響き、都心部の物件はリスクの割には大きな収益は期待できません。

観光地の物件であれば、民泊は有効な空き家の活用方法と考えられます。

最後に、民泊には衛生面や安全面、近隣住民とのトラブル、マンション管理組合の対応等のリスクがあることを忘れてはいけません。

収益性だけに囚われず、リスクをしっかりと認識した上で検討する必要があります。

民泊という方法は、全国の空き家に対して等しく経済効果を生むわけではありません。

地域の実情に合わせて、慎重に選択するようにしましょう。

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